45万的房子契税多少怎么算？资深会计带你避开买房路上的隐形坑

大家好,我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“财务人”。

今天咱们不聊复杂的合并报表,也不谈晦涩的审计准则，咱们来聊聊接地气的事儿——买房，特别是对于那些正在为了“刚需”奋斗的年轻人，或者想在老家给父母置办一套小两居的朋友们，这个话题绝对实用。

最近有个刚毕业两年的表弟来问我：“哥，我看中老家一套二手房，总价45万，我想知道这45万的房子契税多少怎么算？这钱能不能省？”

看着他那一脸期待又怕被坑的样子,我决定把这个问题揉碎了讲清楚，毕竟，对于很多家庭来说，45万虽然不是豪宅的天价，但也可能是好几年的积蓄，每一分钱，都得花在刀刃上。

契税到底是什么？为什么要交这笔钱？

在开始算账之前,咱们得先搞清楚“契税”是个什么鬼。

契税就是不动产（土地、房屋）发生权属转移（买卖、赠与、交换等）时，向产权承受人征收的一种财产税，注意关键词：“产权承受人”。

这就好比咱们去超市买东西,商品价格是45万，但是要把这个商品的“所有权”真正过户到你的名下，国家要给你盖个章，这个“章”的费用就是契税。

这里我要发表一个个人观点： 很多人买房时，只盯着房价、中介费、维修基金，往往忽略了契税的细枝末节，契税是买房过程中最不可避免、也最“刚性”的支出之一，不同于中介费还能磨磨嘴皮子打折，契税是由国家税务机关定的，有法可依，想逃？那是在给自己埋雷。

45万的房子，契税到底怎么算？

好了,咱们进入正题，45万的房子，契税到底怎么算？

公式其实非常简单： 应纳税额 = 房屋成交价格 × 适用税率

看着很简单对吧？难就难在这个“适用税率”上，它不是固定的，它像是一个变色龙，会根据你的“首套房/二套房”资格以及“房屋面积”大小而变化。

国家对于契税的优惠政策（主要针对个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房）大致遵循以下标准（注：北京、上海、深圳、广州四个一线城市及部分特殊调控城市除外，这个咱们后面细聊）：

首套房（家庭唯一住房）：
- 如果面积 ≤ 90平方米，契税税率为 1%。
- 如果面积 > 90平方米，契税税率为 5%。
二套房（家庭第二套改善性住房）：
- 如果面积 ≤ 90平方米，契税税率为 1%。
- 如果面积 > 90平方米，契税税率为 2%。
三套房及以上：
- 通常不享受优惠,税率为 3%（部分地区可能有所不同，但3%是基准线）。
非住宅（商铺、写字楼、车位）：
- 税率通常为 3%，没有优惠。

实战演练：45万房子的三种常见生活场景

光看规则太枯燥,咱们来点真实的，假设这套45万的房子，就是你表弟小明看中的那套，咱们分几种情况来算一算，小明到底要掏多少钱。

小明的“刚需上车”——首套房，小户型

小明是单身,名下无房，这套45万的房子是他人生第一套房，面积是89平方米（典型的刚需两居）。

分析： 属于首套房，且面积小于90平米。
计算： 450,000 × 1% = 4,500元。
我的点评： 这种情况是最幸福的，享受国家最低的1%税率，4500元，可能就是小明半个月的工资，这笔钱交得心甘情愿，因为这是他在这个城市扎根的“入场券”。

小明的“改善换房”——二套房，大一点

小明工作几年后结婚了,为了以后孩子出生，把之前的小房子卖了，或者家里给凑钱买套大点的，假设这套45万的房子是他的第二套房（注意：认房不认贷的政策在很多城市执行，但具体要看当地如何界定“家庭住房套数”），面积是100平方米。

分析： 属于二套房，且面积大于90平米。
计算： 450,000 × 2% = 9,000元。
我的点评： 这个时候，契税直接翻倍，9000元对于普通工薪阶层来说，不是个小数目，这其实也体现了国家对于“炒房”和过度占用资源的抑制，但对于真正的改善型需求，这笔钱也是不得不出的成本。

小明的“投资失误”——买了非住宅

小明听信了朋友的忽悠,觉得商铺回报率高，45万买了个小产权或者商铺性质的公寓。

分析： 属于非住宅。
计算： 450,000 × 3% = 13,500元。
我的点评： 这种情况最肉疼，同样的45万，因为性质不同，契税直接从4500元跳到了13500元，差了整整9000元！作为专业人士，我强烈建议普通老百姓在购买非住宅性质的房产时要极其谨慎，不仅契税高，以后转手时的税费（如增值税、土地增值税等）更是高得吓人，流动性极差。

别忽视了“北上广深”的特殊政策

刚才说的是全国大部分地区的通用政策,如果你是在北京、上海、深圳、广州这四个一线城市买房，那规则就要严苛得多。

在这四个城市,二套房一律按照3%征收契税，不管面积是多少！

为什么？因为一线城市的房价太高，资源太紧张，国家必须通过税收杠杆来抑制投机性购房。

举个例子： 如果小明在上海，买了一套45万的房子（虽然在上海45万可能只能买个厕所，咱们假设是郊区老破小），如果是二套房，哪怕只有50平米：

计算： 450,000 × 3% = 13,500元。

计算契税前,一定要先确认你在哪个城市买房，以及当地的具体执行口径，千万别拿着老家的经验去一线城市算账，结果到了办税大厅傻眼。

避坑指南：做低房价”的那些事儿

在讲45万的房子契税多少怎么算的时候,我必须得提醒大家一个行业内常见的“潜规则”，也是最大的“坑”——阴阳合同（做低房价）。

什么叫做低房价？比如这套房子实际成交价是45万，但是中介跟你说：“兄弟，咱们在网签合同上写35万吧，这样契税能少交点，你也能省下几千块钱，这钱咱俩吃顿饭不好吗？”

听起来很诱人是不是？作为会计，我要严肃地告诉你：千万别干！

为什么？

法律风险： 阴阳合同是违法的，一旦被税务局查出来，不仅要补缴税款、滞纳金，还面临罚款，严重的甚至可能承担刑事责任。
以后卖房麻烦： 契税是链条税，你这次买入价写低成35万，以后你卖房的时候，计算个税（差额20%）或者增值税时，成本也是按35万算的，到时候你的利润会被虚高，你要交的税会更多，这就叫“捡了芝麻，丢了西瓜”。
贷款风险： 银行放贷是根据网签合同价和评估价来算的，你把合同做成35万，银行可能只给你贷35万的7成，那你首付的压力瞬间就大了。

我的个人观点是： 纳税是每个公民的义务，在合法合规的前提下，利用国家给的优惠政策（比如首套房优惠）去省钱，那叫“税务筹划”；但通过欺骗手段去偷逃税款，那叫“偷税漏税”，咱们买房是为了安居乐业，别为了省几千块契税，给未来埋下一颗定时炸弹。

45万的房子，除了契税还要交什么？

虽然咱们今天的主角是契税,但作为负责任的财务顾问，我觉得有必要帮你把账算全，买一套45万的房子，除了契税，你还得准备好这几笔钱：

增值税及附加：
- 如果是新房,通常包含在房价里了（开发商已交）。
- 如果是二手房,要看房东是否满两年，满两年通常免征增值税；不满两年，通常要交全额（45万）的5%左右（具体看当地政策），这笔钱通常由买家承担，也是大头。
个人所得税：

同样主要针对二手房,如果房东满五唯一，免征；否则，通常按差额的20%或全额的1%征收，这笔钱也是转嫁给买家的“隐形炸弹”。
维修基金：

主要是新房交,一般是总房款的2%-3%或者按面积交，45万的房子，维修基金大概也要几千块。
中介费：

如果是通过中介买的二手房,中介费通常在1%-3%之间，45万的房子，中介费可能在4500元到13500元之间。