个人房屋出租怎么交税，CPA老司机教你省下冤枉钱，合法合规睡后收入

大家好,我是你们的老朋友，一名在注会行业摸爬滚打多年的“财务老司机”。

后台私信里关于房产的问题特别多,尤其是手里有一两套闲置房产的朋友，都在问同一个问题：“我把房子租出去了，每个月都要去税务局交税吗？这税到底该怎么算？会不会被查啊？”

说实话,这问题问得太好了，房子不仅仅是资产，往往还承载着一个家庭的财富增值期望，当你决定把房子变成“睡后收入”的来源时，交税就成了绕不开的一环。

很多人心里都有个小九九：“我私下签合同，我不去开发票，税务局怎么可能知道？”这种想法，坦白讲，在十年前或许还有侥幸空间，但在金税四期上线、大数据监控如此严密的今天，简直就是“裸奔”。

我就不跟你搬弄那些晦涩难懂的法条了,咱们用最接地气的大白话，结合真实的生活案例，好好聊聊个人房屋出租怎么交税这件事，这不仅能帮你省下可能多交的“冤枉钱”，更重要的是，能让你晚上睡个安稳觉。

先搞清楚：你要交哪些税？

很多房东一听到“交税”两个字就头大，觉得肯定是一笔巨款，个人出租房屋涉及的税种虽然不少，但很多都有优惠政策，实际算下来并没有想象中那么可怕。

个人出租房屋主要涉及这“四大金刚”：

增值税（VAT）：这是流转税，相当于你做了一笔生意，国家要抽一点成。
房产税：这是因为房子产生了收益，所以针对房子本身征收的税。
个人所得税（PIT）：这是针对你最终赚到的利润征收的税。
其他小税种：包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，这些通常是跟着增值税走的，税额很小，我们可以忽略不计，或者统称为“附加税”。

理论上还有印花税和城镇土地使用税,但对于个人出租住房，国家通常给予免征优惠，所以咱们今天重点讨论前面那几个。

住房 vs. 非住房：待遇天差地别

在算税之前,最关键的一步是区分你出租的是什么，因为税务局把房子分成了两类：“住房”（居住用房）和“非住房”（比如商铺、写字楼、商铺）。

这两者的税率差别,简直是“一个天上，一个地下”，国家为了鼓励住房租赁市场，对个人出租住房给予了极大的税收优惠。

个人出租住房（住人的）

这是大家最常见的情况,咱们来看看具体的优惠力度：

增值税：通常按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，还有一个起征点！如果月租金不超过10万元，是免征增值税的，注意，是免征！这意味着，对于绝大多数普通房东（除非你手里有几十套豪宅），增值税这一项是0。
房产税：这个税本来不低，但对于出租住房，税率从12%直接降到了4%。
个人所得税：这个最关键，法律规定，财产租赁所得适用20%的比例税率，对于个人出租住房，税额减按10%征收。

个人出租非住房（做生意的）

如果你出租的是个临街门面,或者写字楼，那就没那么幸运了，得按标准来：

增值税：通常按5%征收率计算，月租金不超过10万元的，同样免征增值税。
房产税：按租金收入的12%征收，这比住房高出了三倍！
个人所得税：按20%标准征收。

我的个人观点： 这个政策导向非常明确，国家是真心实意想降低居住成本，鼓励大家把闲置房源拿出来住人，如果你是房东，一定要搞清楚自己属于哪一类，千万别稀里糊涂地按“非住房”去交了税，那可就亏大了。

实战演练：老王和张姐的算账故事

光说不练假把式,咱们来举两个具体的例子，看看这账到底怎么算。

老王出租闲置公寓

背景： 老王在二线城市有一套两居室，闲置着可惜，便以每月3000元的价格租给了小年轻小李，老王是个老实人，想去税务局开发票并交税。

CPA老司机来帮他算算：

增值税：月租金3000元，远小于10万元的起征点。
- 应交增值税 = 0元。
- 随之而来的城建税等附加税也是 0元。
房产税：因为是住房，享受4%优惠。
- 应交房产税 = 3000 × 4% = 120元。
个人所得税：这个计算稍微复杂一点点。
- 不含增值税的收入 = 3000元（因为增值税为0）。
- 在计算个税时,我们还可以扣除修缮费用（每次800元为限，老王没修房，扣除0）和法定费用（每次收入不超过4000元的，减800元费用；超过4000元的，减20%费用）。
- 应纳税所得额 = 3000（收入） - 800（法定费用） = 2200元。
- 应交个税 = 2200 × 10%（优惠税率） = 220元。

老王总共要交的税 = 0 + 120 + 220 = 340元。

你看,3000元的租金，交340元的税，占比大约11%，虽然肉疼，但还在可接受范围内，而且这是合法合规的。

张姐出租商铺

背景： 张姐手里有个临街商铺，月租金20000元。

算账时间：

增值税：20000元 < 10万元，免征。
房产税：非住房，按12%算。
- 应交房产税 = 20000 × 12% = 2400元。
个人所得税：
- 收入超过4000元,扣除20%费用。
- 应纳税所得额 = 20000 × (1 - 20%) = 16000元。
- 应交个税 = 16000 × 20% = 3200元。

张姐总共要交的税 = 0 + 2400 + 3200 = 5600元。

这就高多了！20000元租金，要交5600元税，综合税率高达28%，商铺房东对税务问题通常更敏感，避税的冲动也更强。

必须要说的“综合征收率”：省心又省力

很多房东看到上面的计算公式,头都大了：“什么扣除修缮费，什么法定费用，我哪懂这些？我也没时间去税务局排队算半天。”

别担心,税务局的大大们也深知这一点，为了方便征管，也为了方便纳税人，目前全国绝大多数地区的税务局都推出了“综合征收率”政策。

这是一个什么神仙政策呢？就是税务局把增值税、房产税、个税等打包在一起，定一个较低的固定比率，你按这个比率交钱就完事了，不用管那些复杂的计算公式。

具体怎么操作？

你去税务局（或者通过电子税务局）代开租赁发票时，系统会自动带出综合征收率。

对于住房：各地的综合征收率不一样，但通常在5% 到 5%之间。
- 比如有些城市规定,个人出租住房，按租金收入的4%或5%缴纳综合税款，包含了所有税种。
- 回头看老王的例子：3000元租金，如果按4%综合征收率，只要交120元！比我们刚才分步算的340元还要低！这通常是因为综合征收里享受了更大幅度的减免。
对于非住房：综合征收率通常会高一些，可能在7% 到 15%左右，具体看地方政策。

生活实例： 我有个朋友刘总，手里有5套公寓出租，以前他不敢去开发票，怕税重，后来我告诉他，去当地税务局APP上查一下“个人房屋出租综合征收”，结果他们那个城市对住房出租的综合征收率极低，他现在大大方方地去给租客开发票，租客开心（可以报销），他也安心（合法合规），而且算下来的税负完全在他的心理预期之内。

我的个人观点： 如果你不是财务专业人士，我强烈建议你直接去当地税务局官网或拨打12366，询问当地的“个人出租房屋综合征收率”是多少，这是最简单、最合规、也是最不容易出错的方式，不要试图自己去套用复杂的公式，万一算错了，要么多交钱，要么惹麻烦。

那些不能踩的“坑”：阴阳合同与侥幸心理

聊完了怎么算,咱们得聊聊风险，作为注会，我见过太多因为不懂税法或者心存侥幸而吃亏的案例。

坑一：阴阳合同

这是行业内公开的秘密,房东为了少交税，会签两份合同，一份是真实租金（比如5000元），一份是给税务局看的低租金（比如2000元），只按2000元去交税。

我的个人观点： 千万别干这种傻事！现在都是网签备案，而且不动产登记、银行流水、公积金提取、甚至社区登记，信息都是互联互通的，一旦被税务局稽查发现（比如租客举报，或者大数据比对发现你的水电费支出与申报租金严重不符），你不仅要补缴税款、缴纳滞纳金（每天万分之五），还要面临高额罚款（0.5倍到5倍），为了省那几百块钱税，搭上几千几万的罚款，还得背上信用污点，值得吗？

坑二：租客要发票，房东拒绝

这种情况最常见,租客在国企或大公司上班，需要租房发票来报销或抵扣个税，房东说：“你要发票可以，房租得涨10%，税你出。”

这往往是房东不懂政策,正如前面算的，住房出租的税负其实并不重，如果你因为拒绝开发票而失去了优质的租客，或者导致租客搬走，房子空置一个月的损失可能比你几年的税都多。

生活实例： 我以前的租客小赵，是个在大厂工作的程序员，他跟我说，只要房东能提供发票，公司每个月能给报销2000元住房补贴，结果房东死活不肯，怕交税，最后小赵无奈搬走了，房东房子空了两个月，少收了6000块租金，而实际上，那张发票的税金可能也就几百块，这就是典型的“捡了芝麻丢了西瓜”。

租客要发票，到底谁来交税？

这也是个争议点,法律上讲，纳税义务人是房东（出租方），但在实际操作中，这是一个可以协商的市场行为。

如果你是房东：想长期稳定出租，建议把税费包含在租金里，或者主动承担，这能体现你的专业和诚意，筛选出高素质的租客。
如果你是租客：如果你急需发票报销，而房东坚决不配合，你可以提出自己去税务局代开，注意，虽然纳税义务人是房东，但作为实际支付方，你可以去税务局缴税并开具发票，拿着发票找房东报销税款，或者直接在下次房租里扣除。

实操建议： 现在很多城市的“个人所得税”APP里，或者电子税务局网页版，都有“代开租赁发票”的功能，足不出户，几分钟就能搞定，还能快递寄发票，非常方便，大家不妨去试一试。