大家好,我是你们的老朋友，一名在注会行业摸爬滚打多年的财务顾问。
买房,对于绝大多数中国家庭来说，都是人生中最大的一笔消费，这不仅仅是掏空“六个钱包”凑首付的问题，后续的税费、装修、物业费，每一项都是真金白银的支出，而在这一堆繁杂的费用中，有一个税种虽然金额不算最高，但因为它必须“现金支付”，且往往在交房前夕突然袭来，让很多购房者措手不及，那就是——契税。
特别是到了2022年,随着《中华人民共和国契税法》的正式实施（2021年9月1日生效，2022年是完整执行的一年），加上各地为了刺激楼市出台的减免政策，很多朋友在后台问我：“现在的契税到底怎么算？是不是涨价了？我有套房再买算二套吗？”
我就抛开那些晦涩难懂的法条,用咱们平时聊天的语气，结合2022年的政策环境，给大家彻底把这笔账算明白，文章有点长，建议大家先收藏，买房前拿出来对照一下，能帮你省下不少冤枉钱。
先搞清楚：什么是契税？谁来交？
在开始计算之前,咱们先统一一下认知，很多第一次买房的小白，甚至觉得契税是开发商交的，或者觉得中介会包办，这里我要严肃地纠正一下：契税是买方交的。
契税是土地、房屋权属发生转移时，向承受方（也就是咱们买房人）征收的一种税，你买了房子，产权从开发商（或者上家）转移到你名下，你是受益人，所以这个税得你掏腰包。
在2022年,契税的征收依据主要是《中华人民共和国契税法》，这里有一个核心观点我要发表：不要被网上的“契税涨价”谣言吓到。
很多人看到《契税法》里规定的法定税率是3%-5%，就以为以前1%、1.5%的优惠没了，其实大错特错！国家明确规定了，省、自治区、直辖市可以在3%-5%的幅度内确定具体税率，但同时也保留了针对刚需和改善性需求的优惠税率，在2022年，绝大多数地区依然执行着非常友好的优惠政策。
核心计算公式：其实就这一句话
不管政策怎么变,契税的计算逻辑其实非常简单，公式如下：
应纳税额 = 计税价格 × 税率
看起来很简单对吧？难就难在“计税价格”怎么定，“税率”是多少，咱们一个个拆解。
计税价格：不是你说了算，也不是开发商说了算
计税价格,通常就是我们买房的成交价格，比如你买一套合同价200万的房子，那原则上计税价格就是200万。
这里有个注会视角的专业提醒：税务机关有一套自己的评估系统。
如果你买的房子价格明显低于当地的市场平均水平（比如为了避税，阴阳合同，网签合同只写100万，实际私下交易200万），税务局是不会认那个100万的，他们会核定一个最低计税价格。
生活实例： 我有个客户小王，2022年在某二线城市买了一套二手房，为了少交税，买卖双方商量好，网签合同上写150万，实际成交220万，结果去交税的时候，税务局系统一查，同地段同户型的最低指导价是180万，最后税务局是按180万作为基数让小王补交的税，别想着在成交价上动歪脑筋，现在的系统比你精明多了。
税率：这才是省钱的关键
在2022年,个人购买家庭唯一住房（首套房）和家庭第二套改善性住房（二套房），依然享受优惠税率，至于第三套，通常就没有优惠了，直接按照当地法定税率（通常为3%）执行。
这里有一个至关重要的概念：“家庭”，在税务眼里，家庭包括你、你的配偶，以及未成年子女，哪怕房子只写你一个人的名字，只要老婆名下有房，你也算二套。
2022年具体税率档次：对号入座
根据2022年普遍执行的政策,我们可以把税率分为以下几种情况（注：北京、上海、广州、深圳等一线城市及部分特殊二线城市政策略有不同，后文会单独说）：
首套房（家庭唯一住房）
-
面积 ≤ 90平方米：
- 税率：1%
- 这是国家给刚需最大的红利,如果你买的是个小户型，契税非常低。
-
面积 > 90平方米：
- 税率：5%
- 买了大一点的豪宅或者改善型住房,税率稍微高一点点，但依然很划算。
二套房（家庭第二套改善性住房）
-
面积 ≤ 90平方米：
- 税率：1%
- 很多朋友不知道这一点,以为二套房一律贵，其实只要你买的小户型（90平及以下），2022年很多地区的政策是和首套房一样的，也是1%！
-
面积 > 90平方米：
- 税率：2%
- 这个比首套房的1.5%高了0.5%，但比法定税率3%还是低了一个点。
三套房及以上
- 税率：通常为3%（或各地法定税率）
- 没有优惠,全额征收。
来个真刀真枪的算账演练
光说不练假把式,咱们通过三个具体的生活实例，来看看2022年这笔账到底怎么算。
实例1：刚需上车的年轻情侣
背景： 95后的小张和女朋友准备结婚，两人名下都无房，2022年他们看中了一套新建商品房，合同价（含税）是200万元，建筑面积为89平方米。
计算过程：
- 判定套数：两人名下无房，属于首套房。
- 判定面积：89平米，小于90平米。
- 确定税率：首套 + 90平以下 = 1%。
- 计算税额：2,000,000 × 1% = 20,000元。
注会点评： 对于小张来说，2万块的契税相对于200万的房款，比例很低，压力不大，这就是国家鼓励刚需的具体体现。
实例2：为了孩子上学换房的“老李一家”
背景： 老李一家三口（含未成年儿子）目前住在一套老破小里，为了儿子上初中，2022年咬牙卖掉老房（假设卖房流程走完，名下无房），买了一套学区房，合同价500万元，建筑面积120平方米。
这里有个细节：如果老李是“先买后卖”，在买学区房时名下还有那套老破小，那这套学区房在税务上就算“二套房”，我们假设老李操作得当，或者当地实行“认房不认贷”的宽松政策，买这套房时算首套。
计算过程（按首套算）：
- 判定套数：首套房。
- 判定面积：120平米，大于90平米。
- 确定税率：首套 + 90平以上 = 5%。
- 计算税额：5,000,000 × 1.5% = 75,000元。
注会点评： 7万5千块钱，相当于一辆中高档家用轿车的价格了，很多家庭在交房时因为这笔大额支出手头紧，往往需要临时凑钱，我建议大家在做购房预算时，一定要把契税算进去，别等到开发商催你交房了才去借钱。
实例3：投资客“王总”
背景： 王总手里已经有两套房了，2022年楼市回调，他觉得是个抄底的机会，又斥资300万元买了一套100平方米的公寓（非住宅，或者算第三套住宅）。
计算过程：
- 判定套数：三套房。
- 确定税率：无优惠，按当地法定税率，通常为3%。
- 计算税额：3,000,000 × 3% = 90,000元。
注会点评： 投资客的成本明显更高，这9万块钱就是国家对于炒房行为的调节，虽然对于王总这种大款来说可能不算什么，但这笔钱是实打实的沉没成本，必须在投资回报率测算中扣除。
特殊情况与“北上广深”的差异化
上面的计算适用于全国绝大多数地区,一线城市（北京、上海、广州、深圳）以及个别热点城市（如杭州部分时期），政策永远是“特立独行”的。
在2022年,如果你在北上广深买房，要注意以下几点：
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二套房税率更高： 在很多地方，二套房90平以上是2%，但在北上广深，二套房通常不享受优惠税率，直接按照3%执行！这一点非常狠，直接增加了改善型需求的换房成本。
举例：如果你在上海有一套小房子，再买一套1000万的改善房，契税是1000万 × 3% = 30万，而在普通省会城市，可能只要1000万 × 1.5% = 15万，差了一倍！
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首套房标准一致： 好在首套房的标准全国基本统一，首套90平以下1%，90平以上1.5%，在一线城市也是适用的。
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非住宅（商铺、公寓、写字楼）： 无论你在哪里，买商铺、写字楼或者是40年产权的公寓，契税一律是3%，没有首套二套之分，也没有面积大小之分，这一点大家要心里有数。
2022年的那些“坑”与个人观点
作为专业人士,写到最后，我想抛开计算器，和大家聊聊我观察到的现象，发表几点我的个人观点，希望能给大家提个醒。
警惕“赠送面积”的契税陷阱
现在开发商卖房花样很多,买一送一”，飘窗全送、露台半送等，很多购房者以为这些赠送面积是不用交税的。
事实是：契税的计税依据通常是建筑面积（包含公摊），而不是套内实际使用面积，虽然赠送的飘窗可能不计入面积，但如果是通过改造增加出来的封闭空间，或者合同里注明的“半赠送”面积，在税务核定产权证面积时，往往都会算进去。千万别以为占了开发商的便宜，税务局那边都记着呢。
契税优惠政策的“时效性”
2022年是一个特殊的年份,为了救市，很多城市出台了临时性的契税补贴政策，比如有的城市规定：在2022年X月到2022年Y月期间买房，给予契税50%的财政补贴。
我的建议是：买房前，一定要去当地房产局或税务局官网查一下最新的“红头文件”，别听中介瞎忽悠“一直都有补贴”，很多补贴是有截止日期的，如果你早买了一个月，可能就错过了几万块的补贴，这真的会让人拍断大腿。
精装修房”的计税争议
这是一个行业内比较隐秘的角落,你买一套精装修房，合同里写的是“房屋价款150万，装修款50万”，总价200万。
有些购房者会问：“能不能只按150万交契税？”
在2022年的实务中,大部分地区是合并计税的，因为装修是依附于房屋的，是不可分割的一部分，税务局通常不会把房和装修拆开给你算税，除非你是在交房后，单独找装修公司签的装修合同，那才不涉及契税，签购房合同时，别指望在装修费那栏里省下契税。
房子是用来住的,但买房的过程确实是一场关于金钱、法律和政策的博弈。
回顾2022年的房产契税计算,其实核心逻辑并没有变：保护刚需，支持改善，抑制投机。
- 如果你是首套刚需，90平以下1%，90平以上1.5%，这是国家给你的大礼包。
- 如果你是二套改善，90平以下1%，90平以上2%（非北上广深），依然体面。
- 如果你是三套投资，请准备好3%的税款。
作为注会,我最后想说的是：数字不会骗人，但政策会变。 本文所讲基于2022年的普遍政策，房产税制改革一直在路上，当你真正拿到购房合同的那一刻，最好的办法就是拿着合同去当地税务大厅，或者拨打12366税务热线，亲自核实一遍，毕竟，几万块钱的真金白银，谨慎一点总没错。
希望这篇文章能帮你把契税这笔账算得明明白白,买房路上少走弯路，省下的钱，多给家里添置点家具，不香吗？
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