房产税征收对象，别让误解让你多交冤枉钱，深度解析谁才是真正的靶心

作为一名在注会行业摸爬滚打多年的从业者,我见过太多因为对税收政策一知半解而焦虑不安的朋友，每次聚会，只要有人知道我是做税务咨询的，话题最终都会绕到房子上，而其中最让人谈虎色变，却又最让人云里雾里的，莫过于“房产税”。

尤其是最近几年,关于房地产税立法的风声一阵紧过一阵，很多人手里攥着房产证，心里却七上八下，大家最常问的一个问题就是：“到底谁会被征收房产税？”

我就想抛开那些晦涩难懂的法条,用咱们平时聊天的语气，结合我身边发生的真实故事，来彻底扒一扒“房产税征收对象”这个话题，这篇文章可能会颠覆你的一些认知，但读懂了它，你就能在未来的财富规划中少走弯路。

先搞清楚：我们在谈论哪个“房产税”？

在深入探讨“征收对象”之前，作为专业人士，我必须先帮大家扫清一个巨大的认知盲区，在目前的中国税收体系里，提到“房产税”，其实有两个层面的概念。

一个是1986年就出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》，这个是老牌的、正在执行的法规，另一个是大家都在热议、尚未正式全面开征的“房地产税”（注意，多了个“地”字），这是未来的立法方向。

咱们今天重点聊的“房产税征收对象”，首先是指现行法规下的对象，因为这是实打实正在发生的事，我也会结合未来的趋势，告诉你谁可能成为下一波“被瞄准”的人。

现行房产税的“靶心”：谁在真正交税？

很多人有一个天大的误解,以为只要买了房子就要交房产税，其实不然！根据现行的《房产税暂行条例》，房产税的征收对象有着非常明确的界定。

目前的房产税主要针对的是“经营性”房产。

什么意思呢？让我给你讲个我客户老张的故事。

老张是个生意人,在城里有一套自住的大平层，还在郊区买了个独栋别墅用来周末度假，另外他在工业园区还有两栋厂房租给了别人做物流仓库。

每年到了报税期,老张都会收到税局的通知，但他交税的只有那两栋厂房，至于他住的大平层和周末去的别墅，一分钱房产税都不用交。

这就是现行规则的核心：个人所有的非营业用房产，也就是咱们普通老百姓自住的住宅，是免征房产税的。

如果你手里只有一套自住房,哪怕它价值千万，只要你是用来住的，不是用来开公司、搞出租、做生意的，那么在目前的法律框架下，你就不是房产税的征收对象。

一旦你的房产性质变了,税也就跟着来了。

出租的房子：逃不掉的“征收对象”

我有个年轻的朋友小李,手里有点闲钱，买了一套小公寓专门用来做长租公寓，他觉得自己是在“睡后收入”，美滋滋，结果第二年，街道税务所的通知就到了。

因为小李把房子租出去了,这就属于“经营性”房产，对于出租的房产，房产税的征收对象是房屋的所有权人，也就是小李自己，税率通常是不含税收入的4%（注意各地可能有细微差别，但大体如此）。

这里有个很有意思的生活细节,很多房东像小李一样，觉得税是租客的事，或者干脆想瞒报，我的建议是：千万别这么做，现在大数据联网，水电气的过户记录、租赁备案信息，税局一查一个准，作为征收对象，房东的纳税义务是法定的，想转嫁风险可以，但别想逃避义务。

企业名下的房产：重灾区

在注会审计工作中,我发现很多中小企业老板最容易踩这个坑。

老板王总开了一家科技公司,赚了钱，他没把钱分红拿回家，而是直接以公司的名义买了一套写字楼，甚至买了一套豪宅挂在公司账上，平时自己住在里面，美其名曰“公司招待所”。

这时候,这套房子就成了企业名下的房产，根据规定，企业名下的房产，只要不是用于特定免税项目，统统都是房产税的征收对象。

如果是自用（比如王总自己住或者当办公室），按照房产原值减除一定比例后的余值计算缴纳，税率是1.2%；如果是出租，则按租金收入的12%缴纳。

你看,同样是那套房子，挂在个人名下自住，不交税；挂到公司名下，哪怕还是自己住，每年可能就要交出几万甚至十几万的税，这就是对“征收对象”界定不清带来的真金白银的损失。

特殊情况：农村的房子算不算？

这也是很多老家在农村、在城里打拼的朋友关心的问题。

“我在老家宅基地上盖了三层小洋楼，这算不算征收对象？”

答案很明确：不算。

现行房产税的征收范围有严格的地理限制,主要是城市、县城、建制镇和工矿区，农村目前的自住房，是不在征收范围内的。

我老家有个远房亲戚,在村里搞了个农家乐，生意火爆，他就担心这算不算经营性房产，要不要交税，农村的集体土地上的房产，目前依然不在房产税的征收范围内（除非某些特定的试点政策），但这并不意味着你可以肆无忌惮，因为如果涉及到土地使用税或者其他税费，那又是另一回事了。

未来的隐忧：当“征收对象”扩大时

聊完现状,我们必须得谈谈未来，这也是我作为专业人士必须发表个人观点的部分。

大家之所以对“房产税征收对象”如此敏感，其实是在担心未来的房地产税，一旦立法完成，征收对象极有可能会从“经营性房产”扩大到“个人非营业住房”。

参考上海和重庆两地的试点政策,我们可以窥见一斑。

在重庆,征收对象主要包括：个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房（单价达到上两年商品住房均价2倍及以上），以及在重庆无户籍、无企业、无工作的“三无人员”新购的第二套及以上普通住房。

在上海,征收对象则是：上海居民家庭新购的第二套及以上住房，以及非上海居民家庭的新购住房。

看懂了吗？未来的“征收对象”筛选逻辑非常清晰：富人、多套房持有者、投机者。

我个人的观点是：未来的房地产税，一定不会是“普适税”，而会是“调节税”。

政府开征这个税的初衷,绝不是为了从买不起房的普通人身上榨油水，而是为了调节贫富差距，抑制房地产过度投机，如果你是刚需，只有一套自住房，哪怕未来政策落地，你大概率也会被列入“免征对象”或者享受很大的扣除面积（比如人均60平米免税）。

真正需要警惕的,是那些手里囤积了十几套老破小等着拆迁的“房叔”、“房婶”，或者是动辄几千平米的大庄园持有者，他们，才是未来税法精准打击的“核心征收对象”。

产权归属的迷雾：谁是纳税人？

还有一个极其重要,但在生活中经常被忽视的问题：房产证上的名字，决定了谁是征收对象。

这听起来像句废话,但在实际操作中，家庭内部纠纷往往源于此。

举个例子：小两口结婚，男方父母出全款买房，但为了表示对女方的信任，房产证上写了女方的名字，从法律上讲，这套房产的纳税义务人（即征收对象）就是女方。

如果这套房子是用来出租的,那么去税务局申报、交税的人，必须是女方，如果男方代持了，在法律关系上也是女方在履行义务。

再比如,很多家庭为了避债或者各种原因，实行“借名买房”，房子是张三出钱买的，但写在了李四名下，一旦涉及到房产税（尤其是未来针对多套房的房地产税），税务局找上门来的第一对象就是李四，李四如果觉得自己冤枉，那是他和张三之间的民事纠纷，在税法面前，李四就是法定的征收对象。

我的建议是：不要随意在房产证上加名或减名，每一个名字背后，都绑定着沉甸甸的纳税义务和法律责任。

税收筹划：聪明人怎么做？

既然聊到了“征收对象”，作为注会，我也得给大家一点实用的建议，我们如何在合法合规的前提下，优化我们的税务成本？

区分居住与投资： 如果你是纯粹为了自住，房子挂在个人名下是最优解，目前免税且未来大概率有扣除额度。如果你是为了投资（比如买商铺、写字楼），要仔细测算租金回报率，别忘了，作为出租方，你不仅要交房产税（租金的4%或12%），还要交增值税（虽然现在个人出租住房有优惠，但依然存在）和个人所得税，名义上租金收得高，扣完税到手并没有多多少，这就是忽略了“征收对象”带来的税负成本。
公司持有 vs 个人持有： 这是很多高净值人群最纠结的问题。
- 公司持有： 房产税、土地使用税逃不掉，而且公司卖房时还要交土地增值税（这个税率非常高，可达60%！），公司持有房产的租金、修缮费用可以作为成本抵扣企业所得税。
- 个人持有： 自住免税，持有成本低，但个人卖房时（非满五唯一），要交20%的个人所得税（差额征收）。 我的个人观点是： 除非你有非常复杂的公司架构规划，或者是为了做资产证券化（REITs），否则对于普通富裕阶层，个人持有住宅通常比公司持有更划算，千万别为了所谓的“方便报销”就把房子放到公司名下，那是给自己埋雷。
关注“免征额”的动态： 既然未来的征收对象是“超标”部分，那么我们就要时刻关注政策对“免征面积”或“免征价值”的定义，如果你家里人口多（三代同堂），人均面积可能就不超标，从而避开成为“征收对象”，这虽然是未来的事，但现在的家庭资产配置就应该有这种前瞻性。