作为一名在注会行业摸爬滚打多年的从业者，我每天都要和大量的报表、合同、资产打交道，在很多人眼里，会计和法律似乎是两个泾渭分明的世界：一个管钱算账，一个定纷止争，但实际上，在现代商业社会和个人财富管理中，法律权利往往是财务报表的“地基”，我想和大家聊聊一个听起来非常学术、甚至有点拗口，但却实实在在影响着我们钱包和生活的概念——用益物权。
别被这四个字吓跑了,它离我们一点都不远。
剥离晦涩法条，它到底是个啥？
如果我们要用最通俗的大白话来解释“用益物权”，我会说：它就是“虽然东西不归我，但我能用、我能赚，而且这种权利受法律保护”。
在法律教科书里，所有权是“四权合一”的：占有、使用、收益、处分，但在现实生活中，这四项权利往往是可以拆分的，用益物权，就是法律把“所有权”里的“使用”和“收益”这两块切下来,单独赋予给某个人或某个组织。
举个最简单的例子：你租了一套房开民宿，这房子是房东的（所有权是他的），但你签了长租合同，你付了租金，你就有权住进去（占有），有权装修（使用），有权把房间租给游客赚差价（收益），虽然你不能把房子卖了（处分），但在合同期内，你对这套房子的“使用和收益”的权利，就是一种类用益物权的体现（虽然严格法律上租赁权是债权，但在现代民法中已经物权化了）。
为什么我们要这么折腾？为什么不能“东西是谁的，就谁用”？
这就涉及到我作为注会的一个核心观点：资源的价值，在于流动，而不在于死守。 用益物权存在的最大意义，就是让那些“有资源没能力”的人和“有能力没资源”的人结合起来,把死资产变成活资本。
生活中的“四大金刚”：你可能每天都在用
在我国的《民法典》里，典型的用益物权主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权，这些词儿听着土,但每一个背后都是巨大的财富逻辑。
土地承包经营权：农民的“资本入场券”
记得我回老家探亲时，村里的二大爷跟我抱怨：“地里的活儿太累，年轻人都不干了，地荒着怪可惜的。”但就在这两年，情况变了，一家大型农业公司进了村，把几百亩地连成片,搞机械化种植。
二大爷虽然不懂什么叫“用益物权”，但他知道，他把地“流转”给了公司，自己不用下地了，每年还能拿几千块钱的流转费,甚至还能去公司的基地里打工赚工资。
这就是土地承包经营权的魔力，土地是集体的，二大爷只有承包权，以前，这个承包权只能用来种地，变现能力极差，法律允许他把这个“使用权”流转出去，对于二大爷来说，他手中的“用益物权”变成了一笔稳定的现金流（这在财务上叫“年金”）；对于企业来说，他们不需要花天价买断土地，只需要支付租金，就能获得大片土地的使用权,极大地降低了农业投资的门槛。
建设用地使用权：城市房价的“隐形推手”
到了城市，大家最关心的就是房子，你买了房，拿到了房产证，你以为你拥有这块地吗？不，你拥有的其实是建设用地使用权。
在我国，城市土地归国家所有，我们买房，实际上是买了两样东西：一个是房子本身（砖头水泥），另一个是这块地70年的“居住使用权”，这也是为什么房子有“70年产权”这一说。
作为注会，我们在审计房地产企业时，非常关注这个科目，开发商在拍地时，支付的土地出让金，在会计上就是一笔巨大的“无形资产”——建设用地使用权。
这个权利是房地产开发的核心，没有它，再好的建筑师也盖不了楼，而对于我们普通人，这个权利是我们资产增值的主要来源，为什么北京二环的老破小能卖天价？因为那个地段的“建设用地使用权”稀缺且价值极高。我们炒房，炒的不是砖头，炒的是这块土地的使用权利。
宅基地使用权：乡愁与现实的博弈
这是一个比较敏感但也非常有趣的话题，农村的宅基地，也是用益物权的一种，以前，这东西基本是“死”的,只能在村集体内部流转。
但现在，随着乡村振兴，很多地方开始探索“宅基地三权分置”，我在审计一些乡村旅游项目时看到，有的城里人想去农村养老，或者搞个精品民宿，虽然法律依然严格限制城里人买宅基地，但通过“租赁”、“合作经营”等方式,宅基地的使用权价值正在被重新发现。
有的村集体把闲置的宅基地收回，统一修缮，然后长租给企业做康养中心，这就是把沉睡的“用益物权”变成了村里的“经营性资产”，虽然这里面还有很多的法律和税务风险需要我们专业人士去规避，但趋势已经很明显：谁激活了农村宅基地的使用价值，谁就抓住了下一波财富红利。
居住权：给爱情和亲情加的“安全锁”
这是《民法典》新增加的一个热点,也是我个人非常推崇的一个制度。
生活实例： 老张丧偶多年，有一套房子，价值500万，他想再婚，和刘阿姨搭伙过日子，但老张有个顾虑：如果自己走在刘阿姨前面，这房子是留给儿子的，万一刘阿姨赖着不走怎么办？或者，老张想把房子留给儿子，但又怕自己走了，儿子把继母赶出去,刘阿姨无家可归。
以前，这事儿得靠吵架、靠人品、靠写复杂的遗嘱，有了居住权。
老张可以在房子上给刘阿姨设立一个“居住权”，期限是“终身”，然后老张再把房子的所有权过户给儿子。 结果是什么？
- 对儿子： 房子是他的（所有权），以后卖房、抵押都行。
- 对刘阿姨： 只要她活着，她就有权住在这房子里，谁也赶不走（居住权）。
这就是用益物权的人性化之处，它把“住”的权利和“卖”的权利彻底分开了，这不仅解决了家庭纠纷，在养老金融领域也有巨大潜力，老人把房子卖给保险公司，换取养老金，但保留“居住权”直到去世，这就是“以房养老”的法律基础。
注会视角：当用益物权遇上财务报表
跳出生活，从我的专业角度看，用益物权在企业会计核算中占据着半壁江山，如果你看不懂用益物权,你就看不懂很多企业的资产负债表。
无形资产的“主力军”
在非金融类的企业里，尤其是制造业和房地产，资产负债表上的“无形资产”科目，大头往往就是土地使用权（即建设用地使用权）。
我在审计一家制造企业时，发现他们的厂房很破旧，机器设备也不值钱，但公司估值很高，为什么？因为他们手里握着市中心一块早年拿到的工业用地，随着城市发展，这块地的“建设用地使用权”价值翻了十倍。
在会计处理上，这块地是作为无形资产核算的，每年要摊销，但它的公允价值变动（虽然会计准则下通常不重估增值，但在并购交易中）是巨大的。对于注会来说，识别企业手中的土地使用权是否合规、是否存在被收回的风险、是否存在闲置，是审计工作中的重中之重。
租赁准则的革命：从“表外”到“表内”
这是一个比较硬核的专业点，以前，企业租办公楼、大飞机，因为只有使用权没有所有权，这笔租金往往直接计入费用，不在资产负债表上体现资产，这叫“表外融资”。
但新的租赁准则（IFRS 16 / CAS 21）实施后，“使用权资产”横空出世。
只要你签了长租合同，注会就必须把你拥有的这个“租赁用益物权”确认为资产负债表上的一项资产（使用权资产），同时确认一笔负债（租赁负债）。
这意味着什么？意味着用益物权在会计世界里终于“转正”了，作为注会，我们现在必须像盘点固定资产一样，去盘点企业的“使用权资产”，这不仅改变了企业的财务比率（资产负债率会上升）,更深刻地揭示了企业真正控制的资源。
我的观点是： 这一变革非常英明，它让报表使用者看清了企业到底掌握了多少资源的使用权，而不仅仅是看谁拥有产权证，在轻资产运营的时代，用益物权（如长租店铺、数据中心的租用权）才是企业竞争力的核心。
BOT业务的“特殊魔法”
在基础设施建设中，经常有PPP项目（政府和社会资本合作），比如一家民营企业建一条高速公路，建好后收费30年,最后无偿交给政府。
在这个过程中，企业修的路，所有权归政府，但企业拥有30年的收费权，这也是一种典型的用益物权（在会计上叫“无形资产”模式）。
作为注会，我们在审计这类项目时，不仅要算账，还要看法律文件，企业有没有拿到合法的特许经营权？这个用益物权能不能质押贷款？如果法律上这个权利存在瑕疵，企业账上那几十亿的“无形资产”可能就是一笔坏账。
深度思考：为什么我们需要“剥离”所有权？
写到这里,我想发表一点个人对经济规律的看法。
为什么现代社会越来越依赖“用益物权”？为什么大家不再执着于一定要把东西“买断”？
我认为,这是社会分工细化和资产价格高涨的必然结果。
第一，降低门槛，激活创新。 一个刚毕业的大学生想创业开咖啡店，如果非要买下店面，那他这辈子可能都开不了张，但如果他通过租赁（获得用益物权），他只需要很少的启动资金就能当老板，用益物权降低了“入场券”的价格。
第二，物尽其用，提高效率。 如果你有一架私人飞机，但你一年只用5天，剩下360天停在机库生锈，这是巨大的浪费，如果你能把飞机的“使用权”托管给租赁公司出租出去，你就创造了收益，社会也获得了运力。所有权是虚荣的，使用权才是实惠的。
第三，风险隔离，增加安全感。 就像前面说的“居住权”例子，把所有权和使用权分开，有时候能起到风险隔离的效果，老人可以通过保留居住权来防范子女不孝的风险；企业可以通过经营性租赁来避免资产减值的风险。
看懂“用益”，看懂未来
在这个“万物皆可租”的时代，从共享单车、共享充电宝，到长租公寓、云服务器，我们正在步入一个“使用经济”的时代。
作为注会，我看到的不再仅仅是冰冷的数字和枯燥的法条，我看到的是，用益物权正在成为重新分配社会财富、重塑商业模式的关键工具。
对于普通人来说，理解用益物权，能让你在买房、养老、家庭财产分配上少走弯路，甚至能发现像“宅基地流转”这样的投资机会，对于企业来说，用好用益物权，能让轻资产运营成为可能，用别人的钱和地,赚自己的钱。
下次当你签下一份租房合同，或者看到新闻里说“土地使用权续期”时，这不仅仅是法律，这关乎你的钱袋子，关乎你在这个社会立足的根本。在这个不确定的世界里，拥有“所有权”固然重要，但拥有“用益物权”，往往意味着拥有了当下和未来实实在在的掌控力。
希望这篇文章能帮你建立起这种“物权思维”，毕竟，在财富的世界里,观念永远比本金更重要。
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