大家好,我是你们的老朋友，一名在注会行业摸爬滚打多年的财务工作者，平时在饭桌上、亲戚聚会时，大家一听说我是干会计和税务的，话题十有八九会绕到房子上去。
我的表弟小刘就火急火燎地给我打来电话,他在老家县城看中了一套二手房，总价正好是100万，准备用来做婚房或者投资，但他心里一直犯嘀咕：“哥，这都说是第二套房了，这100万的房子，到底得交给国家多少钱税啊？会不会把我的首付都给吞了？”
小刘的困惑也是很多人的困惑,房子作为家庭资产的大头，动辄几十万上百万的交易额，其中的税费成本绝对不是一笔小钱，很多人只盯着房价看，却忽略了契税、个税、增值税这些“隐形杀手”。
我就抛开那些晦涩难懂的法条,用咱们老百姓的大白话，结合具体的例子，好好给大伙儿算算这笔账：第2套房子100万交税多少？
买房时的“入场券”：契税是重头戏
我们得明确一个概念,当你买这第2套房子时，作为买方，你最先遇到、也是金额最大的一笔税，就是契税。
契税怎么算？这事儿在咱们国家不是“一刀切”的，它得看你的“家庭住房套数”和“房子面积”，既然咱们聊的是“第2套房子”，那首套房的优惠税率（通常是1%）就跟你无缘了。
咱们还是拿小刘的例子来说,假设他在老家买这套100万的房子，面积是90平米。
情况A：如果小刘在北上广深这四个一线城市
在这些寸土寸金的地方,政策执行得最严，不管你这套二套房是90平米还是144平米，契税税率通常直接顶格，就是3%。
算一下：100万 × 3% = 3万元。
这3万块钱,是小刘必须掏出来的“硬成本”，没得商量。
情况B：如果小刘是在其他普通城市（比如大部分二线、三四线城市）
这里的政策就稍微人性化一点,分了档位。
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如果房子面积在90平米及以下： 国家为了支持改善型住房，税率给到了1%。 算一下：100万 × 1% = 1万元。 你看，同样是二套房，90平米这道坎儿，能让你省下2万块钱！
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如果房子面积在90平米以上： 那税率就变成了2%。 算一下：100万 × 2% = 2万元。
这里必须补充一个小知识点： 很多人会问，“认房又认贷”还是“认房不认贷”影响契税吗？契税的判定主要看你名下在当地的房产套数，如果你在外地有一套房，在这个城市是首套，那可能按首套算；如果你在这个城市已经有一套了，这就是实打实的二套。
除了契税，买方还要交什么？ 还有一个不起眼的小税种叫印花税，虽然法律规定买卖双方都要交，但目前很多地区对于个人住宅买卖有减免政策，或者税率极低（比如0.05%）。 100万 × 0.05% = 500元。 相比于契税，这500块钱也就是顿火锅钱，但咱们做账的讲究个严谨，这笔账也得记上。
小结一下（买方视角）： 在第2套房子100万总价的前提下，你作为买家，最起码要准备1万到3万元的契税，外加几百块的印花税。
卖房时的“离场费”：增值税和个人所得税的博弈
刚才算的是买方交的税,但现实交易中，很多时候是“买家各税”或者“卖家转嫁”，如果你是这套第2套房子的卖家，你心里更得有本账。
咱们换个例子,我的老客户王大姐，手里有一套闲置的房产，当初买的时候花了50万，现在市场价涨到了100万，她准备卖掉这套二套房，置换一套更好的学区房，她问我：“我卖这套100万的房，得交多少税？”
这时候,就涉及到两个大头：增值税及其附加和个人所得税。
增值税：看“满二”还是“不满二”
这是二手房交易里最狠的一把刀。
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如果不满两年： 假设王大姐这套房子才买了一年，现在就要卖，那她需要全额缴纳增值税。 税率通常是5%（增值税）+ 0.5%左右的附加税（城建税、教育费附加等），合计大约3%（或者5.6%，视地区而定）。 计算：100万 ÷ 1.05 × 5.6% ≈ 33万元。 这还没完，如果不满两年，通常还会伴随一个土地增值税的核查（虽然住宅一般有减免，但风险点在那儿）。 光这一项，王大姐就要掏出去5万多，这可是房价的5%！
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如果满两年： 国家为了鼓励流通，规定普通住宅如果“满二”（即房产证或契税完税证明填发日期满2年），免征增值税。 这时候，王大姐这5万块钱就省下了！
个人所得税：看“满五唯一”还是“非唯一”
这是卖家最头疼的税,因为它直接针对你的“赚钱部分”。
既然是第2套房子，那王姐的情况肯定属于“非唯一住房”，这时候，个税怎么交？
通常有两种算法,税务局会按照“算税划算”的那个来核定：
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按差额的20%征收（核定征收） 这是最正规、也是通常情况下金额最大的算法。 公式：（卖出价 - 买入价 - 原契税 - 相关合理费用）× 20%。 王姐的情况：（100万 - 50万）× 20% = 10万元。 我的妈呀，赚了50万，要交10万的税！这比例相当高。
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按总价的1%征收（简易征收） 在很多城市，为了简化征收或者无法核实原值的情况下，允许按总价的一个固定比例征收。 公式：100万 × 1% = 1万元。
关键点来了！ 作为卖家，你肯定希望按1%交，只交1万块；但税务局有系统数据，如果他们查到你当年的买入价是50万，他们往往会强制要求你按差额20%交，也就是10万块！
这里有个必须要说的“避坑”生活实例： 我之前有个客户张先生，卖一套继承来的房子，市值200万，因为他没有买入价（原值为0），如果按差额20%算，那就是40万个税！后来我们通过提供公证文件、证明是继承所得，并在当地政策允许的情况下申请了核定征收，最后按1%交了2万块，这中间的差额，全靠对政策的理解和运用。
对于王姐这套100万的二套房,如果她是“非唯一”，个税的成本大概率在1万到10万元之间波动，这取决于当地税务局的执行力度和你能否提供原值凭证。
一个具体的“全景”算账案例
光说理论枯燥,咱们把买方和卖方捏合在一起，演一出完整的“交易大戏”。
场景设定： 地点：某二线城市（非北上广深）。 房产：一套100万元的普通住宅，面积95平米（大于90平米）。 房主：卖家老赵（家庭名下共有2套房，这套房持有已满3年，当年买入价60万）。 买家：小孙（家庭名下已有1套房，这是第2套）。
咱们来算算这笔100万的交易，双方各要掏多少真金白银？
【买家 小孙的账单】
- 契税： 二套房，面积95平米（>90平米），税率2%。 100万 × 2% = 20,000元。
- 印花税： 假设征收，约500元。
- 中介费等交易杂费： 虽然不是税，但是必须花的钱，假设2个点，20,000元。 买家总支出成本：约 4.05万元。
【卖家 老赵的账单】
- 增值税： 满两年，免征，0元。
- 个人所得税： 属于“满二非唯一”。
- 如果税务局严格按差额20%：(100万 - 60万) × 20% = 80,000元。
- 如果当地允许按总价1%核定：100万 × 1% = 10,000元。
- （我们按最严格的差额20%来算，作为风险预估）。
- 印花税： 约500元。 卖家总税务成本：约 8.05万元。
【这笔交易的感悟】 你看，一套100万的房子，买家要准备4万多的现金，卖家如果是赚了钱的，可能要交8万多的税，这中间加起来十几万的成本，往往会被大家忽略。
如果是“不满二”的房子，买家可能还要承担增值税（虽然法律规定是卖家交，但现实是“到手价”，卖家会把税转嫁给买家），那时候买家的契税+增值税+个税，甚至可能占到房款的10%以上！
资深注会的大实话：别让税费吞噬了你的利润
聊了这么多数字,最后我想发表一下我个人从业多年的观点。
第一，买房前，一定要算“总账”，别只看单价。 很多人买房，觉得100万的房子比101万的便宜，就抢着买，但如果你没问清楚税费，可能那套100万的房子因为“不满五唯一”，你要多交好几万的税，算下来反而更贵。 我建议大家在看房时，直接问中介：“这套房满几年？是不是唯一？税费大概多少？”把这三个问题搞清楚了，才是真正的比价。
第二，第2套房的投资逻辑已经变了。 以前闭眼买房都能赚，现在不一样了，你看上面的账，买二套房契税高（1%-3%），卖二套房个税高（最高20%）。 这意味着，你的房子如果涨幅不够大，一进一出，税费可能就把你的利润吃光了。 比如王姐那套房，如果买入价是90万，卖出100万，赚了10万，结果按差额20%交个税，正好交2万（假设按总价1%），再加上契税、中介费、资金利息，搞不好还要亏钱。 如果不是刚需改善，单纯为了投资去买第2套小户型，在当下的税收环境下，一定要极其慎重。
第三，保留证据是省税的关键。 作为财务人员，我必须提醒大家：买房的所有发票、契税完税证明、维修基金收据，千万别扔！ 当你未来卖房时，这些就是你抵扣个税的“护身符”，如果你丢掉了原值凭证，税务局可能直接按全额的1%甚至更高来核定，或者在某些严格的城市，你甚至无法证明你的成本，导致巨额的税务损失。
回到最开始的问题：“第2套房子100万交税多少？”
答案其实不是一个简单的数字,而是一套组合拳。 如果你是买家，请准备好1万到3万的契税预算； 如果你是卖家，请根据你的持有年限和盈利情况，预留出0到10万甚至更多的个税和增值税预算。
房子是用来住的,但交易过程中的税费却是真金白银的考验，希望通过这篇文章，能帮大家在面对房产交易时，心里更有底，手里更清楚，毕竟，咱们老百姓赚钱不容易，每一分钱都要花在刀刃上，不该交的冤枉税，咱们一分也不能多交。
如果你对具体的房产税务问题还有疑问,欢迎在评论区留言，咱们一起探讨，让买房卖房之路走得更顺畅！
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