契税新政策2016，买房能省下一辆车？深度聊聊那些年被忽略的真金白银

各位朋友,大家好，我是你们的老朋友，一名在注会行业摸爬滚打多年的财务写作者。

今天咱们要聊的话题,可能让很多朋友心里“咯噔”一下，也可能让另一部分朋友拍大腿叫好——那就是契税新政策2016。

虽然时间已经过去好几年了,但作为一名专业的财务人员，我必须告诉大家，2016年出台的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），绝对是中国房地产税收历史上的一座分水岭，哪怕你是现在买房，了解这个政策的前因后果和核心逻辑，依然对你理解当下的楼市成本有着至关重要的意义。

为什么这么说？因为在那之前，买房交税那是真金白银的“肉疼”；而在那之后，对于很多家庭来说，省下的契税甚至够买一辆不错的家用轿车了。

我就不给大家念枯燥的文件条文了,咱们像老朋友喝茶聊天一样，把这个政策的来龙去脉、里里外外，结合真实的生活案例，彻底掰扯清楚。

还记得2016年之前那种“痛”吗？

在深入解读2016年的新政策之前,我想先带大家回忆一下“旧时光”。

在2016年2月22日（这个日子真好记，爱爱爱）之前，咱们国家的契税政策相对来说是比较“一刀切”的，虽然各地有细微差别，但大体上，首套房通常在1.5%-3%之间，二套房直接就是3%起步，甚至更高。

那时候,我有个客户叫老张，他在2015年为了给儿子结婚买了一套婚房，总价100万，因为是首套房，但在当时的规定下，不管面积大小，他硬是交了3%的契税，也就是3万块钱，老张拿着完税证明走出税务局的时候，跟我抱怨：“这3万块钱，本来能给儿子买个高档家电或者办个风风光光的婚礼，现在咔嚓一下，没了。”

这就是痛点,在房地产去库存的大背景下，高昂的交易成本成了阻碍老百姓改善居住条件的“拦路虎”。

契税新政策2016应运而生。

契税新政策2016：到底变了什么？

咱们直接上干货,2016年的这个新政策，核心就做了一件事：减负、分层、鼓励改善。

新政策对个人购买家庭唯一住房（以下简称“首套房”）和家庭第二套改善性住房（以下简称“二套房”）给予了了大面积的税率优惠。

我给大家整理了一个核心的对比表,咱们来看看这“新”在哪里：

首套房的优惠：

面积≤90平米： 税率直接降到 1%。
面积 > 90平米： 税率降为 5%。

二套房的惊喜（这是重头戏）：

面积 ≤ 90平米： 税率降为 1%。
面积 > 90平米： 税率降为 2%。

这里有一个非常关键的个人观点我要发表： 很多人只关注首套房，觉得二套房交多点税是“劫富济贫”，但2016年的政策最有远见的地方，就在于它实实在在地降低了改善型需求的门槛，随着二胎政策的放开和家庭结构的变化，很多小户型家庭需要换大房子，如果二套房还维持3%甚至4%的高税率，那谁还有动力换房？国家看到了这一点，所以给出了诚意。

别高兴太早：“北上广深”的例外

作为一名注会,我必须提醒大家保持理性，政策虽好，但并不适用于所有地方，这就像发优惠券，总有几个城市是不在活动范围内的。

在契税新政策2016中,北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，暂不实施关于二套房的契税优惠政策，也就是说，如果你在深圳买二套房，不管面积多大，对不起，还得按照原定规定（通常是3%）交税。

为什么我要特意强调这一点？ 因为我见过太多吃亏的例子，有些客户在深圳周边买房，或者把老家的房子卖了在深圳买房，想当然地以为能享受1%或2%的优惠，结果到了办税窗口傻眼了。

我的个人观点是： 这体现了国家“因城施策”的调控智慧，北上广深当时（甚至现在）依然是人口流入最多、房价上涨压力最大的城市，如果在这四个城市也全面放开二套房税收优惠，那无异于给火爆的楼市浇了一勺滚油，房价可能又要失控，这里的“区别对待”，在当时是完全必要的。

算笔账：生活实例告诉你省了多少

光看税率没感觉,咱们来点真实的，我准备了两个非常典型的生活实例，咱们一起算算账，看看这个政策到底是怎么影响咱们钱包的。

刚需小王的首套房

小王是典型的北漂一族,2016年决定在老家省会城市安家，他看中了一套89平米（开发商真是会算，刚好卡在89）的新房，总价100万元。

如果按照2016年之前的旧政策： 假设当地首套房统一税率是3%（当时很多地方的标准）。小王需要交契税 = 1,000,000 × 3% = 30,000元。

按照契税新政策2016： 因为是首套房，且面积小于90平米，税率享受1%的优惠。小王需要交契税 = 1,000,000 × 1% = 10,000元。

结果： 小王直接省下了 20,000元！大家想想，2万块钱是什么概念？对于刚工作没几年的小王来说，这可能是他半年的积蓄，或者是装修时给厨房和浴室全部换成高档品牌的预算，小王当时跟我说，这省下来的钱，让他毫不犹豫地把原本看中的普通瓷砖换成了品牌木地板。

改善型老张的换房梦

还记得开头提到的老张吗？假设时间来到了2016年，老张的儿子长大了，老张手里的那套小房子不够住了，他想卖掉小房子，换一套大点的改善型住房。

这次老张看中了一套120平米的二手房,总价200万元，这是老张名下的第二套房。

如果按照旧政策： 二套房通常不区分面积，一律3%（甚至有些地方高达4%）。老张要交契税 = 2,000,000 × 3% = 60,000元。

按照契税新政策2016（假设老张不在北上广深）： 因为是二套房，面积大于90平米，税率优惠为2%。老张要交契税 = 2,000,000 × 2% = 40,000元。

结果： 老张一下子省下了 20,000元。虽然看起来和第一个例子省的一样，但基数越大，节省的比例越惊人，对于改善型家庭来说，手里的现金流往往比较紧张（因为要置换），这2万块钱的现金流出减少，极大地缓解了老张装修的压力。

我的个人观点： 这就是税收政策的杠杆作用，它看似只是调整了几个百分点，但在几百万的总价面前，这微小的调整就能变成几万块的真金白银，直接决定了购房者的购买力和生活质量。

深度解析：为什么说2016年是“分水岭”？

作为一名专业的财务观察者,我不仅要教大家怎么省钱，更要帮大家看懂政策背后的逻辑。

契税新政策2016之所以重要,不仅仅是因为省钱，更因为它标志着国家房地产税收思路的转变：从“抑制需求”转向“支持合理需求”。

在此之前,很多税收政策带有明显的惩罚性，不管你是刚需还是投资，一刀切地砍，而2016年的政策，非常精准地划分了“首套”、“二套”、“90平米以下”、“90平米以上”这几个维度。

这里有个细节大家可能没注意：对于首套房，只要不超过90平米，不管你是在一线还是二线，基本都能享受到1%的优惠。

这说明什么？说明国家在极力保护“刚需”和“刚需中的刚需”——那些买小户型的年轻人，这是社会稳定的基石，也是民生最关注的点。

避坑指南：实务中你必须注意的三个细节

讲了这么多好处,现在我要换上一副严厉的注会面孔，给大家提个醒，在实际操作中，我见过太多因为不懂细节而多交税、甚至无法交税的例子。

“认房”还是“认贷”？这是个大坑！ 契税的判定标准，看的是你名下的房屋套数，而不是你有没有贷款。很多客户跟我说：“老师，我首套房贷款还没还清，这算二套房吧？” 我告诉他：“契税不看贷款，只看你房本上写了几套房。” 注意了，不同城市的查询范围不同，有的城市只查你在这个区的房子，有的城市查你全市的房子，有的甚至查你全省的，在去交税之前，一定要先去房管局查询你的家庭住房套数证明，这个证明是交税的“通行证”。

时间节点的界定 契税新政策2016是从2016年2月22日开始执行的。如果你是在这之前签的合同，但是在这之后才去交税，能不能享受新政策？通常情况下，是以网签合同备案时间或者纳税申报时间孰早原则来判定的（各地执行略有差异，但通常以网签为准），如果你的网签在2月22日之前，那大概率是赶不上这趟车了，这就是为什么我常说，买房不仅要看价格，还要懂“时机”。

赠与 vs 买卖：别为了省契税因小失大 有些人为了避税，想通过“赠与”的方式过户房子给亲属，觉得赠与好像不要契税（其实直系亲属赠与也是要交契税的，通常是3%，且不享受优惠）。我要严肃地指出：千万不要为了省那点交易契税去搞假赠与！ 赠与的契税往往比正常买卖的契税（特别是享受优惠后）还要高！赠与得来的房子，以后你再卖出时，要交高达20%的个人所得税！这就是典型的“捡了芝麻丢了西瓜”，2016年的新政策让正常买卖的契税降到了很低，直接走正常买卖通道，才是最划算的。