大家好,我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的财务观察者。
今天咱们不聊枯燥的会计准则,也不谈那些让人头秃的审计底稿，我想和大家坐下来，像老朋友喝茶一样，好好聊聊万科，为什么是万科？因为这家曾经被视为中国房地产行业“课代表”的优等生，最近交出的一份成绩单，让无数投资者、业主，甚至是我们这些财务专业人士，都感到一阵寒意。
“万科财务分析”这六个字，放在过去，代表着稳健、增长和安全感；但放在2024年的当下，它代表着一场关于生存、底线和周期的极限压力测试。
咱们剥开那些晦涩难懂的专业术语,用生活的视角，去看看这份财报背后到底藏着什么。
营收与利润：当“高周转”的引擎熄火
咱们得看看利润表,这就好比是一个人的体检报告，虽然不能说明全部问题，但身体各项指标是否正常，一目了然。
翻看万科近期的财报,最直观的感受就是“缩水”，营收和净利润的双双下滑，这在万科的历史上并不多见，很多人看到净利润暴跌，甚至预告亏损，第一反应是恐慌：“完了，万科也不行了。”
但作为注会,我得告诉大家，别只看那个红色的负号就吓破胆，我们要拆解来看。
万科这次的利润下滑,很大一部分原因来自于“计提减值”，这是什么概念呢？打个比方，你五年前花100万买了一批红酒准备转手卖，结果现在市场变了，大家只喝啤酒了，这批红酒在仓库里落灰，按现在的市价只值50万了，虽然你没卖出去，但会计准则要求你必须承认这50万的损失。 这就是万科做的——他们不得不对那些卖不掉、或者卖不上价的存货项目进行资产减值。
这是一种会计上的“谨慎性原则”，说白了就是“丑话说在前头”，虽然这会让当期的财报很难看，利润大幅缩水，但从长远看，这是挤掉了水分，排出了毒素。
我的个人观点是： 这种“大洗澡”式的财务处理，在行业下行周期反而是好事，它意味着万科在主动暴露风险，而不是像某些企业那样粉饰太平，最后雷爆得惊天动地，万科正在经历从“规模红利”向“质量红利”转型的阵痛期，这个阵痛，是必须要挨的。
存货与土储：手里的面粉还值多少钱？
咱们聊聊资产负债表里的“存货”，对于房地产公司，存货就是盖好的房子、正在盖的房子，还有买来的地。
以前房地产是“囤地致富”，地越多越值钱，现在呢？逻辑全变了，万科的财报显示，其存货周转率在下降，这意味着房子卖得慢了。
这就好比一个开面包店的老板，以前刚出炉的面包几分钟就抢光，现在得摆到第二天下午打折才有人问。 如果这个老板还不停地大量采购面粉，那他的资金链迟早要断。
万科在财报中透露出的策略是“去库存”，他们不再像以前那样激进拿地，甚至在很多城市直接停止投资，这在我的专业视角里，是非常明智的“止损”操作。
生活实例： 我有个朋友做餐饮的，前几年生意好，一口气租了三个铺面，这两年行情不好，他立刻关掉了两个，只留一个盈利最好的，虽然装修费亏了，但保住了现金流，万科现在就在做这件事——虽然放弃了一些曾经看好的项目很心痛，但保住现金才是活下去的根本。
这里有个风险点：万科手里的土地储备，很多是在市场高点拿的，这些“面粉”现在变成“面包”后，能不能覆盖成本？这就是为什么刚才提到的“存货跌价准备”这么重要，财报里的数字告诉我们，万科正在为过去的乐观买单。
现金流：企业的血液，比利润更重要
如果让我在利润和现金流之间选一个,作为判断房企生死的标准，我毫不犹豫选现金流，利润是面子，现金流是里子，是命。
在万科的现金流量表中,我们看到“经营活动产生的现金流量净额”这个指标非常关键，虽然销售回款在减少，但万科依然在努力维持正向的经营性现金流，或者努力缩小缺口。
这就好比一个家庭，虽然工资（销售回款）降了，但只要你不乱花钱，甚至把车卖了、奢侈品包卖了，你手里的现金（货币资金）还能维持家里的水电煤和饭钱。
万科目前的策略是“全力销售，抓回款”，他们在财报中特别强调了回款率，为什么？因为房子卖出去签了合同不算数，钱到了账上才算数，在当前的环境下，按揭放款慢、监管资金提取难，每一分钱的回流都像挤牙膏一样艰难。
我的个人观点： 万科之所以还没倒，是因为它还有比较厚的“家底”，财报显示其账面仍有几百亿的货币资金，注意这个“，这里面有多少是受限制资金？也就是被监管账户锁住、不能随意动用的钱？这才是我们作为分析者最担心的，如果可用资金不足以覆盖短期债务，那几百亿的账面财富也只是镜花水月。
债务结构：悬在头顶的达摩克利斯之剑
让我们把目光转向债务,这是万科目前最大的压力源，也是市场恐慌的根源。
看房企的债务,不能只看总额，要看结构，特别是“短期债务”和“长期债务”的比例，以及“公开市场债券”的占比。
万科的财报显示,未来一年到两年内，它面临不小的偿债高峰，这就好比你之前办了好几张信用卡（债券），都在透支消费，现在突然银行催你还账，而且不允许你用新卡（借新还旧）来还旧账。
这就是万科现在的困境：融资渠道虽然有所恢复，但远未回到昔日的通畅程度，他们必须靠自身的经营现金流，加上变卖资产（比如出售商业物业、长租公寓股权）来凑钱还债。
最近万科在债务展期上的努力,虽然成功了一部分，但也暴露了流动性的紧张，作为一个注会，我看到的是一种“走钢丝”的平衡术，他们在努力用时间换空间，寄希望于市场回暖，或者政策进一步放松。
必须发表的个人观点： 我对万科的偿债能力持“谨慎乐观”态度，乐观在于，万科的信用底子还在，境内外展期谈判的意愿比其他暴雷房企要强，债权人也不希望它倒；谨慎在于，市场信心比黄金重要，一旦出现一笔小的违约引发挤兑，就算是万科也扛不住，这是一场心理战，也是一场肉搏战。
经营性业务：第二曲线能否救主？
咱们得看看万科引以为傲的“经营性业务”，也就是万物云（物业）、物流仓储、长租公寓（泊寓）等。
在财报里,这部分业务的收入在增长，占比在提升，万科一直想讲一个“开发+经营”的故事，想从房地产开发商转型为城市配套服务商。
打个比方： 以前万科是卖鱼的（一次性买卖），现在他们想养鱼、开鱼塘、收门票（长期收租）。
这逻辑没错,甚至很先进，但在财务报表上，这些业务的回报周期太长了，长租公寓可能投下去要十年才能回本，在当下这个急需现金救命的时刻，这些“长坡厚雪”的业务，能不能变成即时的现金流？
我看到万科在尝试将这些资产证券化,比如发行REITs，这就像把你养鱼的鱼塘做成理财产品卖给投资人，你立马拿回现金继续经营，这是一个高级的财务手段，也是万科未来的希望所在。
我的个人观点： 经营性业务是万科的“压舱石”，但不是“救生圈”，你不能指望一个还在成长期的孩子（经营业务）立马背得动一个跌倒的大人（开发业务），但在长期来看，这确实是万科区别于其他单纯高周转房企的核心竞争力。
总结与展望：万科的底牌与行业的冬天
洋洋洒洒分析了这么多,咱们最后做个总结。
万科的财务分析,读到最后，读出的不是数字的堆砌，而是一个时代的缩影，万科没有做错什么，它只是在一个狂飙突进的年代结束后，依然在努力维持“优等生”的体面。
从财报看,万科正在经历“缩表出清”——把该亏的亏掉，把该卖的卖了，把该还的还了，这个过程极其痛苦，就像刮骨疗毒。
作为注会行业写作者，我的核心观点是：
不要神话万科,也不要妖魔化万科，它不是神，无法在行业洪流中独善其身；它也不是鬼，并没有像某些企业那样挪用资金、杠杆加到天际。
万科的财报告诉我们,它正在用极其惨烈的方式——牺牲利润、变卖资产、甚至透支信誉——来换取一张通往“新周期”的船票。
对于咱们普通人来说,看懂万科的财报，其实就是看懂了“底线思维”，在一个不确定的时代，无论是家庭理财还是企业经营，现金流是王道，负债率是警钟，而真实的利润，往往藏在剥离了泡沫之后的最底层。
万科能不能熬过这个冬天？我觉得大概率能，但熬过冬天的万科，恐怕再也不是那个每年销售额狂奔的巨无霸了，而是一个更精瘦、更务实、甚至带着几分伤痕的幸存者。
这,或许就是财务报表最真实、也最人性化的地方——它不骗人，它只记录时间。
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