关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，重塑居住信仰，让漂泊的心落地生根

作为一名长期关注宏观经济与财税政策的注会行业写作者，我见证了无数企业在报表上起起伏伏，也观察到了政策风向如何深刻地影响着每一个普通家庭的资产负债表，当《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》）这份沉甸甸的文件摆在我面前时，我看到的不仅仅是几行冰冷的行政条文，而是一场关于“居住”这一人类基本需求的深刻变革。

在过去的二十年里，我们的社会似乎陷入了一种集体的“买房信仰”，房子不仅仅是遮风挡雨的场所，更是婚姻的入场券、子女教育的敲门砖，甚至是阶层跨越的唯一阶梯，随着高房价对实体经济的挤压日益严重，以及对年轻人创新活力的透支，这种单脚走路的模式显然难以为继。《意见》的出台，标志着国家层面正式试图通过制度设计，将“租”与“售”放在天平的两端，试图让“租”成为一种体面的、长期的生活方式选择。

我想抛开那些晦涩的法言法语，用更人性化、更贴近生活的视角，结合我们会计人的专业洞察，来聊聊这份《意见》到底意味着什么。

告别“漂泊感”：当租房不再是权宜之计

让我们先从一个具体的生活实例说起。

我的表弟小林，典型的“沪漂”，互联网大厂的产品经理，年薪不低，但每次过年回家，亲戚们问得最多的永远是：“在上海买房了吗？”小林租住在静安区一套老旧的公房里，虽然地段不错，但房东极其不稳定，过去三年，他被迫搬了四次家，第一次是房东要卖房，第二次是房东儿子结婚要收回婚房，第三次是房东觉得租金低了直接违约，每一次搬家，不仅是体力的透支，更是心理防线的崩塌，那种“随时可能被扫地出门”的不安全感，让他即使手里攒够了首付，也不敢消费，不敢换工作,整个人活得像个苦行僧。

《意见》中明确提出，要“完善住房租赁支持政策”，并特别强调了“承租人权利”的保障，这不仅仅是一句口号，在我的专业视角里，这实际上是在重构契约精神，文件鼓励地方政府制定政策，保障承租人在办理居住证、享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务方面,与买房人享有同等待遇。

试想一下，如果小林的孩子能因为稳定的租房合同而顺利进入片区的公立小学，如果租房合同受到法律的绝对保护，房东不能随意涨租或赶人，买房”与“租房”的效用差异就会急剧缩小。

我的个人观点是： 租赁市场的核心痛点，从来不是租金的高低，而是“权利的缺失”和“预期的动荡”。《意见》最大的亮点，在于它试图通过赋予租房者更多的“市民权利”，来剥离附着在房子上的超经济属性，只有当租房能带来同样的安全感和归属感时，年轻人才能从“房奴”的身份中解放出来，将更多的资金和精力投入到自我提升和消费中去,这对整个宏观经济的良性循环是至关重要的。

供给侧的“大手术”：从个人房东到机构化运营

作为注会，我们在审计房地产企业或长租公寓公司时，经常发现一个现象：中国的租赁市场极度分散，绝大多数房源都掌握在个人房东手中，这种“散户模式”导致了极高的交易成本和极差的服务体验。

记得我有一次去深圳出差，借住在朋友租的一套公寓里，那是典型的“二房东”模式——原房东把房子包给中介，中介简单刷了个墙，塞进了上下铺，摇身一变成了“青年公寓”，隔音极差，公共区域脏乱差，维修更是找不到人，这种粗放式的供给,根本无法满足人们对美好生活的向往。

《意见》敏锐地指出了这一点，提出要“培育规模化、机构化的住房租赁企业”，这实际上是在呼唤租赁市场的“供给侧改革”。

文件鼓励国有、民营等机构化、规模化住房租赁企业的发展，甚至支持房地产开发企业从“开发-销售”向“开发-持有出租”转型。

这里我想发表一个强烈的个人观点： 机构化运营是租赁市场成熟的必经之路，但绝不能走过去“二房东”暴力收割的老路。

我们会计行业讲究“实质重于形式”，真正的机构化运营，不仅仅是把房子收拢起来统一管理，更在于提供标准化的服务、专业的房屋维护以及社区化的运营，引入专业的物业管理，提供定期的保洁和家电维修服务,甚至建立租客社区。

举个例子，像万科的“泊寓”或龙湖的“冠寓”，这些长租公寓品牌虽然还在探索盈利模式，但它们提供的产品确实让租房体验上了一个台阶，年轻人可以在这里健身、社交、办公，这种生活方式是传统个人房东无法提供的。《意见》在税收、金融上给予这些机构支持，比如提供增值税减免、低息贷款等,这是在用真金白银鼓励市场提供更高质量的供给。

金融活水的注入：REITs与资产证券化的春天

谈到钱，这可是我的老本行，长期以来，困扰中国租赁住房发展的最大瓶颈，算不过来账”。

房地产开发是重资产、高周转的游戏，盖一栋楼，几十个亿的资金投进去，如果不出售而是用来出租，回本周期可能长达二十年甚至三十年，对于追求高ROE（净资产收益率）这笔账简直是灾难，过去开发商宁愿打折甩卖,也不愿意持有出租。

《意见》中关于金融支持的部分，让我看到了破局的希望，文件明确提出要“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。

这是一个非常专业的金融创新手段，就是把一栋建好的、用来出租的楼（资产），打包成一个可以在证券市场上交易的产品（基金），开发商可以通过卖掉这个基金份额，一次性收回大部分资金，从而实现资金回笼,而基金持有人则享受未来的租金收益。

举个生活实例： 想象一下，你是一个普通的投资者，买不起一整栋楼来收租，但你可以买这个楼发行的“REITs”份额，这就相当于你花几万块钱，间接成为了这栋楼的房东，每个月能拿到分红，对于开发商来说，楼盖好了，通过REITs把“死资产”变成了“活现金”,他们就有动力去盖更多用来出租的房子。

从会计和审计的角度来看， REITs的引入将彻底改变租赁企业的财务报表，它能让企业的资产流动性大幅增强，降低资产负债率，作为注会，我也要提醒，REITs虽然美好，但对底层资产的运营质量要求极高，如果房子租不出去，租金回报率低，这个金融产品就没有吸引力。《意见》虽然打开了金融的大门,但最终考验的还是企业的运营内功。

税收杠杆的调节：为租赁市场减负

在《意见》中，税收优惠是浓墨重彩的一笔,这直接关系到租赁企业的生死存亡。

我们知道，税收是国家调节经济的有力杠杆，过去，个人出租房屋的税费征管相对混乱，很多处于灰色地带，而机构出租房屋则要缴纳房产税、增值税、企业所得税等，综合税负不轻，这导致了很多机构宁愿做“二房东”赚差价,也不愿意做真正的资产运营。

《意见》提出，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策。

我的个人观点是： 这一步棋走得非常精准，在会计实务中，我们经常看到企业因为税负过重而铤而走险进行税务筹划，通过减税，可以将地下的租赁行为“阳光化”。

文件可能规定对个人出租住房，由5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率，这些具体的数字虽然看起来枯燥，但它们直接决定了租金的定价空间，税负轻了，企业才有利润空间去改善房屋品质,或者降低租金让利给租客。

这不仅是一次财政让利，更是一种导向：国家在告诉市场，做租赁这门生意，是受到鼓励的,是有钱赚的。

会计人的冷思考：风口之下的合规与风控

作为一名注会，在看到机遇的同时，职业本能让我不得不多一份冷峻的思考，任何政策的红利期,往往也是乱象的高发期。

《意见》虽然描绘了美好的蓝图，但在执行层面,我们需要警惕以下几个风险：

第一，是资金池的风险，过去几年，我们看到了太多长租公寓公司（如蛋壳公寓等）暴雷的案例，它们打着“租赁”的旗号，实际上却在玩“金融”的游戏——通过“租金贷”套取年轻人的信用资金，挪作他用，一旦资金链断裂，留下一地鸡毛，在《意见》鼓励金融创新的背景下，监管层必须对租赁企业的资金流向进行严格的穿透式监管，作为审计师，我们在看这类企业的报表时，会特别关注“其他应收款”和“长期借款”科目,看是否存在资金挪用的迹象。

第二，是盈利模式的可持续性，我看过很多长租公寓企业的财报，绝大多数是亏损的，如果仅仅依靠资本输血和税收补贴，这个市场是做不大的，企业必须通过精细化运营，通过增值服务来赚钱，而不是仅仅靠“二房东”的差价，通过提供保洁、搬家、维修甚至是金融服务来增加收入来源。

第三，是地方政府的执行力。《意见》是纲领性文件，具体落地需要地方政府出台细则，特别是在“租售同权”这个最敏感的环节，涉及教育、医疗、公安等众多部门的利益协调，如果优质公共资源依然稀缺，租房者依然无法真正享受同等权利，意见》的效果就会大打折扣。