房地产税务筹划方案，在寒冬中寻找暖阳，一位注会老兵的实战心法

作为一名在注册会计师行业摸爬滚打十几年的“老兵”，我见证了房地产行业从“黄金时代”的狂飙突进，到如今“黑铁时代”的步履维艰，以前，大家坐在一起聊的是怎么拿地、怎么涨价，大家坐在一起，聊得最多的却是怎么活下去，以及——怎么合法地少交点税。

说实话,房地产税务筹划，这从来不是什么简单的“做账”游戏，它更像是在刀尖上跳舞的艺术，跳好了，是给企业省下真金白银的“过冬棉衣”；跳不好，可能就是万劫不复的合规深渊，我想抛开那些晦涩难懂的法条，用咱们平时聊天的方式，结合我经手过的真实案例，跟大家好好掰扯掰扯这套房地产税务筹划方案。

认清现实：税务筹划不是“逃税”，是企业的“内功”

我得亮明我的观点：在金税四期上线、大数据管税的当下，任何试图通过隐匿收入、虚增成本的“野路子”都是死路一条。

现在的税务局,比你自己都了解你的项目，土地增值税（下称“土增税”）的清算力度、增值税的链条比对、企业所得税的预警指标，每一项都像探照灯一样盯着你，我们今天谈的筹划，必须是建立在业务真实发生基础上的“商业安排与税收优惠的精准对接”。

房地产行业的税负重,重在哪里？重在“土增税”这头拦路虎，土增税实行的是四级超率累进税率，增值率越高，税率越高，从30%一路飙升到60%，对于利润微薄的项目，这可能是压垮骆驼的最后一根稻草。

实战策略一：巧用“20%临界点”，普通住宅的免税红利

这是最经典,但也最容易被忽视的一招，根据税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的，免征土增税。

这不仅仅是一个优惠,更像是一个数学游戏。

【生活实例】

记得前两年,我帮一家中型房企“锦绣置业”做咨询，他们在二线城市有一个“湖畔花园”项目，主要是刚需高层住宅，当时项目快竣工了，财务总监老李一算账，头都大了：项目的增值率大概是22%。

老李跟我说：“老师，这多出来的2%，我们要交几千万的税啊！能不能想办法把成本做高点？”

我当场就否决了他：“别动歪脑筋改成本，你想想，22%的增值率意味着你要交30%的土增税；如果你能把增值率压到20%以下，这部分税就是0，这中间的落差，比你去买假发票划算得多。”

【筹划方案】

我们是怎么做的呢？我们仔细复盘了项目的“公共配套设施”。

原来,项目里有一个很大的业主会所，原本打算作为商业产权出售，价值不菲，这拉高了整个项目的收入，我建议老李跟公司老板商量，能不能把这个会所的产权转为“全体业主共有”，并且无偿移交给政府或业主会？

这一招有两个好处：

成本可扣： 作为公共配套设施，其建造成本可以计入项目的“开发成本”，在计算土增税时全额扣除。
收入剔除： 既然是无偿移交，这部分就不算作“视同销售”收入（在特定政策条件下），或者即便视同销售，其确认的价格通常低于市场对外售价，从而拉低整体增值率。

经过测算,把会所“送”出去后，虽然损失了一点潜在的商业销售收入，但增加的成本扣减额直接把项目的增值率从22%拉低到了19.8%。

结果： 项目成功享受了普通住宅增值率未超20%免税的优惠，几千万的土增税，省下来了，老板一开始心疼会所，看到最后省下的税单，笑得合不拢嘴。

【个人观点】 很多老板只盯着看得见的“卖钱”，却看不见看不见的“省钱”，利用好20%这个临界点，通过调整销售价格、优化公共配套的处置方式（是卖还是送），是土增税筹划的第一要义，降价销售反而比死扛高价更赚钱，这就是税务筹划的魅力。

实战策略二：利息支出的“两选一”博弈

在房地产开发成本中,利息支出是一块大头，尤其是现在融资环境收紧，民营房企的融资成本高得吓人，在计算土增税时，利息扣除有两种方式，这给了我们选择的空间。

【知识点】

方式一（据实扣除）： 凡能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用按（取得土地使用权所支付的金额 + 房地产开发成本）× 5%以内计算扣除。
方式二（比例扣除）： 不能提供证明的，房地产开发费用按（取得土地使用权所支付的金额 + 房地产开发成本）× 10%以内计算扣除。

【生活实例】

再说说“锦绣置业”的另一个项目，这是个高端豪宅，叫“云顶天宫”，这个项目因为公司资金链紧张，老板用了大量的“信托融资”和“民间借贷”，年化利率甚至高达15%。

财务经理小王当时想当然地认为：“利息这么高，肯定要选据实扣除啊，把那些巨额利息都扣掉，土增税基数不就小了吗？”

我拦住了他,我让他把数据调出来算了一笔账。

【筹划方案】

“云顶天宫”项目的土地成本和建安成本总和（即“（地价+开发成本）”部分）是10个亿。发生的利息支出是1.5个亿。

如果选据实扣除： 利息扣1.5亿。其他开发费用 = 10亿 × 5% = 0.5亿。合计扣除 = 1.5 + 0.5 = 2.0亿。
如果选比例扣除： 合计扣除 = 10亿 × 10% = 1.0亿。

乍一看,据实扣除2.0亿比比例扣除1.0亿多扣了1个亿，似乎选据实扣除更划算？

别急,我告诉小王，你忽略了企业所得税（CIT）的影响，虽然土增税里多扣了1个亿，看似省了土增税，但问题是：那些高额的利息（超过银行利率的部分），在企业所得税前是不允许扣除的！

也就是说,那1.5亿利息里，可能有0.8亿是超额利息，土增税让你扣了，但企业所得税不让你扣，导致你要在企业所得税层面交25%的税，而土增税虽然扣得多，但土增税税率最高是60%，企业所得税是25%。

这里面的核心逻辑是：我们要看哪个税率的“挡位”更高。

如果企业的利息支出非常高,且项目增值率极高（土增税可能达到50%或60%的档位），那么在土增税里多扣除利息，用来对抗60%的高税率是划算的，但如果项目增值率较低（比如在30%档位），或者利息中无法在企业所得税前扣除的比例过大，那么选择比例扣除（10%）反而可能更稳健，因为那5%的“其他房地产开发费用”是国家白送的，不需要你有真实的利息发票，也不需要考虑企业所得税的税前扣除限制。

【个人观点】 这就是典型的“按下葫芦浮起瓢”，税务筹划不能只看一个税种，必须要有“全税种”的视野，在利息扣除这个问题上，一定要算细账，算出两种方式下的综合税负差异，我见过太多企业，因为盲目选择据实扣除，结果在企业所得税汇算清缴时被纳税调整，补税补到怀疑人生。

实战策略三：合作建房的“变身术”

在拿地环节,很多资金不充裕的房企会选择合作，是成立合资公司（A公司），还是做“代建”或“合作开发”？这里面大有文章。

【生活实例】

有一个搞实业的老板老张,手里有一块地，但没钱开发，也没开发资质，他找了一家知名房企“大房子公司”，双方谈好，老张出地，大房子公司出钱，盖好了房子四六分成。

如果是直接卖地给大房子公司,老张要交土地增值税、增值税、企业所得税，税负可能高达地价的一半以上，老张肯定不干。

【筹划方案】

我给出的方案是：不要搞资产转让，要搞“投资”。

我们设计了一个架构：老张不直接卖地，而是以这块土地作价入股，与大房子公司成立一个新的项目公司（B公司），税法规定，以土地投资入股，视同转让不动产，要交税。根据财税[2015]37号文等政策，单位、个人在改制重组中以土地、房屋进行投资，对其将土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税（需满足特定条件）。

这就厉害了！这一步，直接省掉了最重的土增税。

房子盖好后,双方分房，在项目公司层面，这属于“分配投资回报”，在税务处理上，如果操作得当（例如符合合作建房的条件），分房环节可以视同“投资分配”而非“销售”，从而再次规避土增税。

这个操作对法律文件的要求极高,必须在投资协议、章程里明确规定是“风险共担、利润共享”，否则会被税务局认定为“以合作建房名义，实为土地使用权转让”，从而补征税款和滞纳金。

【个人观点】 合作建房是税务筹划里的“高阶玩法”，它不是简单的财务操作，而是法律架构的设计，我必须提醒大家，这种方案极度依赖当地税务机关的执行口径，有的地区比较开放，认可这种投资行为；有的地区则从严掌握。做这种筹划前，务必先跟主管税务机关进行充分的“预沟通”，千万别闭门造车，否则就是给自己埋雷。

实战策略四：精装修与“软装”的分离

现在的楼盘,大多是精装修交付，这里面，装修成本是土增税的可扣除项目，所有的装修都能扣吗？

【生活实例】

有个项目叫“艺术公馆”，主打高端生活方式，里面配备了大量的进口家具、家电、高档字画甚至古董摆件，财务把这些都算进了“开发成本”。

我看了他们的清单,直摇头：“兄弟，你把这些‘动产’都混进‘不动产’的成本里，土增税清算时，税务局大概率要把这些剔除。”

【筹划方案】

税法上,土增税针对的是“建筑物及其附着物”，也就是说，房子是死的，算不动产；家具家电是活的，算动产。 卖房子交土增税，卖家具家电只交增值税，不交土增税！

我的建议是：拆分销售合同。

毛坯房合同： 房企跟业主签一份《房屋买卖合同》，只卖毛坯房，这部分收入交土增税，但成本也主要是建安成本，增值率可控。
装修服务合同： 另外签一份《装修服务合同》或者《家具采购合同》，这部分收入属于增值税应税服务或货物销售，完全不需要缴纳土地增值税！

对于“艺术公馆”那些几百万的红木家具、水晶吊灯，如果算在房价里，要交60%的土增税，简直是暴殄天物，如果拆分出来，只需要交13%的增值税（甚至如果是小规模纳税人可能更低），税负瞬间降维打击。

【个人观点】 这就是“业务决定税务”，很多房企为了省事，搞“一口价”卖精装房，结果把家电都赔进去交了重税，通过业务拆分，将“软装”从“硬装”中剥离，是降低精装项目土增税税负最直接、最有效的手段之一，操作中要注意定价的公允性，不能把房价定成1块，把装修定成1000万，税务局也是有反避税条款的。