作为一名在注会行业摸爬滚打多年的从业者，我看过太多企业的起起落落，但不得不承认，从来没有哪个行业像房地产这样，在短短几年内，让我们经历了从“烈火烹油”到“冰封千里”的极致温差。
我想抛开那些晦涩难懂的会计准则条文，也不去罗列那些枯燥的宏观调控数据，就用咱们平时聊天的方式，谈谈“地产融资”这个让人又爱又恨的话题，这不仅仅是钱的问题，更是信任、博弈与生存的艺术。
那个“拿地即赚钱”的狂热时代
把时钟拨回五六年前，那时候的地产融资圈,空气中都弥漫着金钱的味道。
我记得很清楚，2017年的那个夏天，我正在协助一家TOP20房企做上市前的审计准备，那是个周五的晚上，上海的陆家嘴灯火通明，客户的财务总监老张满面红光地走进会议室,手里晃着刚签回来的信托合同。
“老师，你看这笔钱，成本才8个点，三个月就放款，有了这笔钱，我们在杭州那块地就能拍下来，明年一开盘，利润翻倍。”老张那时候的意气风发,我现在还记得。
在那个时代，地产融资的逻辑简单粗暴：高杠杆撬动高增长。
那时候的融资渠道多如牛毛，银行开发贷是标配，信托计划是输血管，海外债是炫耀实力的舞台，甚至还有各种名目繁多的“前融”、“拿地配资”，只要你有地，只要敢加杠杆,钱就像自来水一样流进来。
作为审计师，我们那时候最头疼的不是企业没钱，而是企业的报表太“花”，为了美化资产负债率，明股实债的操作层出不穷，我记得有一次，我在底稿里质疑一笔“少数股东权益”，实质上却是带回购条款的债权，客户笑嘻嘻地跟我打太极：“老师，行业惯例，大家都这么做，你不把这笔钱当权益看，我们的负债率就爆了，后面银行授信就断了，大家都不好看。”
这就是当时的人性写照：在上涨的电梯里，每个人都以为是自己爬楼的能力强，从而忽略了脚下其实踩的是薄冰。 那个时候，融资是为了“扩张”，是为了“规模”，是为了“排名”，唯独不是为了“安全”。
“三道红线”与突如其来的急刹车
转折点来得比任何人想象的都要猛烈。
当“三道红线”政策落地时，我正在深圳的一家房企做年报审计，那气氛,简直是从桑拿房直接跳进了冷库。
以前大家关心的是“回款率”和“毛利率”，突然之间，所有人的目光都聚焦到了“净负债率”、“现金剔除受限资金后的短债比”这几个指标上。
我有一个做资管的朋友小李，专门负责给地产项目做非标融资,他跟我讲过一个让他至今心有余悸的案例。
2021年年底，一家原本看起来很稳健的区域型龙头房企，因为一笔10亿的私募债无法按期兑付，引发了连锁反应，小李那天去催收利息，坐在对方财务总监的办公室里,看着那位总监满头大汗地打电话借钱。
“以前我们求着银行给额度，现在是银行求我们别贷了，怕我们还不上。”那个财务总监当时说的一句话,道尽了行业的凄凉。
这就是融资环境的“冰”，当销售端回款放缓，再融资渠道又被堵死,房企的现金流就像被切断了动脉。
从我的专业角度来看，这一轮地产融资的危机，本质上是资产负债表衰退的体现。
以前大家玩的是“借新还旧”的游戏，只要融资渠道通畅，泡沫就可以一直吹下去，但当监管层要求房企必须把杠杆降下来，必须用真金白银的净资产去填坑时，很多企业才发现,自己其实早已资不抵债。
这里我必须发表一个很尖锐的个人观点：很多房企的暴雷，不是死于市场，而是死于贪婪。 在财务报表上，他们把金融工具玩出了花，把风险隐藏在复杂的SPV（特殊目的实体）和关联交易背后，他们以为只要现金流不断裂，就能永远玩下去，但融资的本质是借贷，借贷是要还的，当你把融资当成永续资本来用时,命运的伏笔早就埋下了。
“白名单”与经营性物业贷：救命稻草还是杯水车薪？
国家不会看着这个涉及上下游几十个行业的支柱产业彻底崩盘,我们看到了政策的转向。
“金融16条”延期，房地产项目“白名单”机制落地，经营性物业贷政策放宽……这些暖风频吹,试图给冻僵的地产融资输送一点热量。
但我观察到一个非常有趣的现象：现在的融资逻辑，彻底变了。
以前是“看人”，你是百强房企，你是AAA评级，钱就给你，现在是“看地”，也就是所谓的“项目制”。
前段时间，我接触了一个位于二线城市的商业综合体项目融资案例，这个项目的母公司已经暴雷了，按照老规矩，这属于“弃儿”，谁碰谁倒霉，因为这个项目本身位于城市核心区，商场运营得不错，每年能产生稳定的经营性现金流,它竟然拿到了银行的经营性物业贷。
这就是“白名单”机制的核心：救项目，不救房企。
这种变化对审计师的工作也产生了巨大影响，以前我们做审计，更关注合并报表的整体数据,监管机构和银行更关注单体项目的资金封闭管理。
我亲自参与过这样一个“保交楼”专项借款的审计，那个账户被监管得死死的，每一笔钱的进出都需要我们、银行、政府三方签字确认，虽然流程繁琐得让人抓狂,但我心里却感到一丝欣慰。
为什么？因为这才是融资该有的样子。融资应该服务于实体建设，服务于资产的运营，而不是服务于资本的空转。
我也必须指出这其中的无奈，对于那些还没暴雷，但在悬崖边挣扎的房企来说，这种“精准滴灌”可能不够解渴。
我有位客户，是一家民营房企的CFO，前段时间喝酒，他跟我倒苦水：“老师，现在经营性物业贷是能做，但那个评估价太低了，我那个写字楼，市价明明值50亿，银行评估只给30亿，还得打六折贷，这点钱够干什么？还不够还集团总部拆借的本金。”
这就是现实。在资产价格下行的通道里，融资能力是被打折的。 银行为了风控，必然会在评估价和抵押率上双管齐下，这种“安全垫”是银行的保护伞,却成了房企的紧箍咒。
退市潮下的审计师思考：我们还能相信报表吗？
最近两年，A股和港股的地产股退市潮一浪高过一浪，作为签字注册会计师,我们在年报审计季承受的压力是前所未有的。
按照审计准则，如果企业持续经营能力存在重大不确定性，我们是必须出保留意见甚至否定意见的，但这两年，最让我纠结的不是准则,而是人性。
我见过有的企业，为了保住上市地位，为了避免触发“未按时披露财报”的退市条款，通宵达旦地做账，他们可能会通过关联交易虚增收入,或者通过不恰当的债务重组来美化资产负债表。
有的房企会跟债权人商量：“你先别宣告我违约，我们签个展期协议，但是利息我不付了，转成本金。”在账面上，这确实暂时避免了违约记录，但这真的解决了问题吗？这不过是把脓包往后背藏了藏。
我个人非常反感这种“财务魔术”。 融资的底层逻辑是信用，而财务报表是信用的一面镜子，当你把镜子打碎，或者把镜子做成哈哈镜时，你失去的不仅仅是投资人的信任,更是未来在这个市场立足的根基。
现在的地产融资，已经进入了一个“K型”分化阶段。
一头是国央企和极少数优质的民企，他们的融资渠道已经基本恢复正常，甚至还在发债，我在做某央企地产审计时发现，他们的发债成本已经降到了3%以下，这在以前是不可想象的的低息环境，这说明了什么？说明市场在用脚投票，避险情绪成为了主导。
另一头是出险房企，他们正在经历痛苦的债务重组，这不仅是法律和财务层面的博弈，更是各方利益的撕扯，作为审计师，我们经常坐在谈判桌的角落，看着债权人和债务人为了“债转股”的价格争得面红耳赤。
融资回归常识，地产回归居住
写了这么多，其实我想表达的核心观点很简单：地产融资的狂飙时代结束了，未来属于“慢钱”。
过去那种，靠一个PPT、一个概念、一块地皮就能撬动几十亿资金的日子，一去不复返了，未来的地产融资,将越来越像制造业融资。
你得有好的产品（房子卖得出去），你得有好的运营能力（商业租金收得上来），你得有稳健的财务纪律（不乱借钱）。
这对我们从业者提出了更高的要求，对于房企来说，必须戒掉“融资毒瘾”，学会靠自身的造血能力生存，对于我们注会行业来说，我们的角色也将从“合规背书者”转变为“价值发现者”，我们不能再只盯着数字勾稽关系，更要穿透数字看资产,穿透资产看现金流。
前两天，我路过那个曾经让我审计到崩溃的烂尾楼盘，发现塔吊又开始转动，听说是由地方国企接盘注入了新的资金，看着工人们在脚手架上忙碌的身影,我心里忽然有些触动。
这或许就是地产融资最原本的意义：它不是金融游戏的筹码，而是让钢筋水泥变成家的血液。
在这个行业洗牌的深水区，活下来的企业，未必是曾经最大的，但一定是现金流最健康的、最尊重常识的，而对于我们每个人来说，理解这种变化，看懂报表背后的真实故事,或许比任何时候都重要。
毕竟，在这个充满不确定性的时代，现金流是企业的氧气，而常识，是我们唯一的救生圈。
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