租赁房屋交什么税？老会计带你算算这笔糊涂账

大家好，我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“账房先生”。

最近正值春节过后的返工潮，也是租房市场的旺季，我身边不少朋友都开始忙碌起来，有的准备把闲置的老房子租出去贴补家用,有的刚毕业的侄子侄女正满大街找落脚的地方。

前两天，我的老邻居张大爷就急匆匆地跑来问我：“老李啊，我把那套空着的两居室租给几个小伙子，一个月收5000块钱，这事儿挺简单，但我听说还得去税务局交税？这房子都住了几十年了，交的什么税啊？会不会很麻烦？”

张大爷的困惑，其实代表了绝大多数普通房东的心声，在咱们的生活中，房屋租赁是一个非常高频的经济行为，但关于背后的税务问题，很多人都是“雾里看花”，我就不拿那些晦涩难懂的法条来念经了，咱们就像喝茶聊天一样，把“租赁房屋交什么税”这件事儿掰开了、揉碎了,讲得明明白白。

租房到底要交哪些税？这“五大金刚”你得认识

我们要明确一个概念：只要有应税行为，就要纳税，房屋租赁，说白了就是把你房子的一部分“使用权”卖了钱，这属于有偿提供服务,自然在税务的监管范围内。

如果你去翻阅《中华人民共和国房产税暂行条例》或者《增值税暂行条例》，你会发现理论上房屋租赁涉及好几种税，对于个人房东（咱们普通老百姓）主要涉及以下“五大金刚”：

增值税（VAT）： 这是流转税，只要发生了交易,理论上都要交。
房产税： 这个是房子本身特有的税，既然房子用来经营（出租也算经营）,就得交。
个人所得税： 你收了租金，这就是你的个人收入,得按规矩交个税。
城镇土地使用税： 房子是盖在土地上的，既然用了地,就得交税。
印花税： 签了租赁合同，属于凭证,需要贴花。

听上去是不是头都大了？又是增值税又是房产税，还要交土地使用税，这要是每个月都跑税务局,张大爷这老寒腿可受不了。

别急，国家政策是讲究“人性化”的，针对个人出租住房，国家出台了一系列力度极大的优惠政策，在实际操作中，这些税种往往被“打包”处理,或者享受极低的征收率。

个人出租住房：国家给的“超级大礼包”

咱们先说大家最关心的个人出租住房（注意，是住人的房子，不是商铺），为了鼓励住房租赁市场，也为了减轻征纳双方的负担，各地税务局通常采用“综合征收率”的方式。

什么是综合征收率？ 简单说，就是把增值税、房产税、个税等好几种税合在一起,按一个很低的比率一次性收完。

咱们拿张大爷的例子来算一笔账。

张大爷把房子租给别人住,月租金5000元。

增值税： 按照规定，个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。计算公式是：租金 ÷ (1+5%) × 1.5%。 5000 ÷ 1.05 × 1.5% ≈ 71.43元。你看，这71块钱就是增值税，根据政策，月租金不超过10万元的，还能免征增值税，张大爷这5000块钱，实际上增值税是免交的！

房产税： 个人出租住房，税率为4%。如果不享受优惠，那是5000 × 4% = 200元。很多地区在综合征收时,会给打折。

个人所得税： 这个比较复杂，标准算法是：（租金 - 修缮费用 - 800元扣除标准）× 10%。但在实际操作中，很多地方为了方便，直接核定征收率，通常在0.5%到1%之间。

现实情况是怎样的？ 在绝大多数城市，对于个人出租住房，税务局会采取一个极低的综合征收率，比如在某个一线城市，个人出租住房的综合征收率可能仅为5%。

这意味着什么？意味着张大爷每个月收5000块租金，他只需要去税务局（或者现在的手机APP）交： 5000 × 2.5% = 125元。

这125元里，包含了增值税、房产税、个税等所有该交的税，像城镇土地使用税和印花税，对于个人出租住房，通常是直接免征的。

你看，一个月125元，一年也就1500元，对于张大爷来说，这笔钱并不算多，而且交完之后，这就成了“阳光下的收入”，心里踏实,不用担心被租客举报或者被税务局查账。

出租商铺：画风突变，不能马虎

刚才说的是“住房”，如果你是把房子租给人家做生意，比如租给隔壁老王开个面馆，或者租给一家科技公司当办公室,那画风可就完全不一样了。

生活实例： 我的朋友小李，手里有一套临街的底商，租给了一家连锁便利店，月租金是20000元，小李去开发票的时候,发现税负比张大爷高了不少。

为什么？因为“非住房”租赁没有那么多优惠政策。

增值税： 个人出租商铺，征收率是5%（如果月租金超过10万，就得全额交；如果没超过，虽然免征增值税，但房产税个税照旧），20000元超过了起征点，所以要交：20000 ÷ 1.05 × 5% ≈ 952.38元。
房产税： 税率是12%，20000 ÷ 1.05 × 12% ≈ 2285.71元。
个人所得税： 这个通常按照（租金 - 成本）× 20%来算，或者当地核定一个较高的征收率（比如2%左右）。
印花税： 千分之一，这个虽然少，但商铺租赁合同是要交的，20000 × 0.1% = 20元。
城镇土地使用税： 这个根据地段不同，税额标准不同，虽然钱不多,但必须得交。

这么一算，小李这20000元的租金，光税款可能就要交掉两三千元,税负率一下子就上去了。

如果你是房东，一定要分清你的房子是“住房”还是“非住房”,这直接决定了你掏腰包的数额。

企业租房：为什么非要发票不可？

刚才我们聊的都是房东（个人）的角度，现在咱们换个角度，站在租客,特别是企业租客的立场上看看。

我经常辅导一些初创企业做账，老板们总抱怨：“房东非要让我们承担税点，不然就不给开发票，这钱花得冤枉啊！”

这里我要发表一个鲜明的个人观点：对于企业来说，这笔“冤枉钱”其实是最值得花的。

为什么？因为企业所得税法规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。

生活实例： 假设你开了一家设计公司，租了一套民宅作为办公室,年租金12万元。

情况A： 你不要发票，私下转账给房东，这12万元在账上是不存在的，或者只能算作老板的借款，年底公司盈利100万,你要交25万的企业所得税。
情况B： 你多掏了3%的税点（3600元），让房东去税务局代开了发票，这12.36万元（含税）全部进入了公司的成本账目，年底公司盈利变成了87.64万，你要交的企业所得税就变成了21.91万。

你看，虽然你多花了3600元弄到了发票，但你少交了3.09万的企业所得税！这中间的差额,可是几倍甚至十几倍的杠杆效应。

现在很多企业在招投标、申请资质、或者应对税务稽查时，办公场所的租赁合同和发票是“标配”，没有这些,你的公司连正规军都算不上。

作为企业的财务人员，或者老板，当你抱怨房东要转嫁税负时，请务必算好这笔大账。发票，不仅仅是报销的凭证，更是企业抵税的利器。

那些容易踩坑的“隐形陷阱”

聊完了常规操作，作为注会，我还要提醒大家几个在实际租赁中容易遇到的“坑”。

“税点”到底谁来出？ 这是租赁纠纷中最常见的问题，法律上规定，纳税义务人是房东（收款方），但在实际交易中，往往是“强势方”说了算。如果是个人租房住，大部分房东都是“到手价”，租客想要发票，就得自己掏钱去税务局代开，或者帮房东承担税款。如果是企业租房，通常会在合同里写明“租金为含税价”或“租金为不含税价”。 我的建议是： 无论你是房东还是租客，签合同前一定要把税的事说清楚，白纸黑字写下来：“如需开具发票，相关税费由甲方/乙方承担”，别等到退房的时候，为了几百块钱的税扯皮,伤了和气。

转租的税务迷局 还有一种情况比较复杂，叫“转租”。 “二房东”从大房东手里租来房子，简单装修一下再加价租出去。从税务角度看，转租人也是需要纳税的，对于转租是否需要缴纳房产税，各地执行标准不一，有的地方认为转租人不是产权所有人，不需要交房产税，只需要交增值税和个税；有的地方则要求全额征收。如果你是做“二房东”生意的，一定要去当地税务局咨询清楚政策,别傻乎乎地按照全额租金去交了不该交的房产税。

免租期的税务风险 很多商业租赁合同里会有“免租期”，比如第一年免租三个月。在税务上，免租期并不意味着“免费”，根据规定，免租期间，房东依然需要按照房产余值计算缴纳房产税，虽然金额可能比收租金要低，但这个“坑”很多房东不知道，以为没人住就不用交税,结果被税务局查补滞纳金。