房地产六大成本及明细比例，一平方房子成本价大约是多少？
作为上市房地产公司的成本经理，我觉得我来回答这个问题在合适不过了。
经常有人问我：房价那么高，你们房地产公司肯定赚的盆满钵满吧？其实并不是大家想象的那样，下面就由我细细道来：
不同上市公司的房子成本划分不同，但大致可以分为土地费用（通俗讲就是土地出让金）、前期工程费（简单理解就是设计费、交给政府的市政配套费等）、基础设置费（供水、供电、供暖、供气等）、建安工程费（这个最容易理解，就是看得见的房子主体费用，人工费、材料费、机械费等）、配套设置费（物业用房啊，小区幼儿园啊等等），还有就是销售费用（销售人员提成）、开发间接费、税费、资金成本（就是银行借贷利息）等。
我本身就在三线城市，随着16、17年国家去库存政策的实施，我所在的小城市房价是蹭蹭的往上涨，作为业内人士都有点看不懂了。房价涨的同时，房子成本也在涨，以河南四线城市某小区为例（需要说明的是一下预测表为2017年10月份的）：
大家都知道的是，随着国家对房地产业、建筑业、环保业的整治，钢筋、沙子、水泥、混凝土等材料价格像过山车一样飙涨，人工费也一路上涨，所以2018年12月份再在四线城市建一个小区，成本肯定不止这个数。
当然啦，每个房地产企业的管理水平参差不齐，但是整体差别不大。以上数据仅供大家参考，欢迎大家留言讨论！也欢迎大家关注我！
水泥混凝土的成本到底是多少？
水泥混凝土的成本到底是多少？房价为什么这么贵？关于这个问题，我想谈谈个人的看法。水泥混凝土的成本，前几年是在三四百元一吨左右，目前看也不会涨得太多。关于房价的构成主要有建筑成本+土地成本+融资成本+管理费用+利润等等所组成。
1、目前很多地方政府的财政来源主要是靠出让土地收取出让金，为什么标王不断地刷新，导致拿地成本太高，这是导致房价居高不下的主要原因。一些国企、央企也加入了房地产行业更助推了土地价格的高涨。
2、人工成本的提升，现在一个大工一天费用400元左右，再加上管理费用，工人工资等，人工成本有大幅度提升，也增加了房子的价格。
3、材料的涨价，也增加了建筑成本的增高。
4、融资成本的增长，现在国家禁止金融机构贷款给地产，建筑等关联企业，导致企业资金周转困难，为了项目顺利完成，很多房企到民间融资，融资成本加大。
5、销售成本的增加，为了宣传楼盘，各个房企加大广告投入，无形中又提高了房价。 所以说，房子的价格是由成本决定的，要想把价格降下来，需要多方面下手，尤其在土地成本上，国家应多盖一些限价房，经济适用房满足低收入的人群的刚性需求。同时可以平衡市场价格。只要国家相关部门坚定落实房住不炒的精神，房产价格一定会有一定的调整。让人民住有所居，让人们真正感受到社会主义制度的优越性，这难道不是国家最终所要实现的吗？
有四千万够不够在县城开发楼盘？
这个基本上是很难的，房地产行业的准入门槛还是比较高的。
很多人都觉得房地产开发行业很容易赚钱，所以也都争先想要进入此行业，但实际上房地产行业与其它行业还是有着本质不同的，房地产开发行业是一个典型的“重资产”投入型行业，即便是在小县城，想要进入到房地产开发行业之中，没有几个亿的资金其实是很难办到的。
想要分析清楚有需要拥有多少钱才可能涉猎房地产行业，我们就要先弄清房地产行业的开发成本有哪些，其简单的罗列一下，基本上包含土地购置投入、建筑工程投入、园林施工投入、人员工资成本、各类税费成本等。当然，房地产开发是可以通过融资及预售进行阶段性回款的，也就是说并不会全部一次性投入以后才会形成产出，简单来说其资金流是动态的，成本其实也是动态的。
这里可以大概举一个例子，我们就拿一个大概为五线城市的小县城为例：
想要开发房地产项目，首先你得有一个具备开发资质的房地产公司，同时具备一个包含开发、工程、设计、成本、行政、人力、财务、营销的团队，这个基本上需要500万左右的基础资金。否则你得公司可能都运作不起来。
其次你得拥有足够的资金去购买土地。一般小县城的土地购买成本也都在150万元/亩左右，一亩地大约666.7平米，一个楼盘的开发占地面积一般也都在30000平以上，这样算下来土地的购买价格就得在6800万元左右。
接下来你得找到相应的设计公司，给你的楼盘设计图纸，一般啦说费用最低也得在150万左右，我们就按你的项目容积率是2，建筑面积是60000平，设计费用是25元/平计算。
然后你还得与“总包公司”洽谈施工的问题，一般总包公司可以进行一定比例的垫资，但甲方开发公司总体来说也得先期投入最低30%的资金，按照3000元/平的建筑成本计算，大概也需要5000万的资金。
当然这里边还需要缴纳各种配套费等资金，我们这里就按照1000万元计算。
这样大概算下来，投资费用已经达到了将近1.4亿元。我们就假设在土地获取后可以获得一定的银行贷款，后期多万资金投入可以依靠预售的资金进行填补，那么最起码你也得有1个亿左右的资金才能够启动相关运作。
这里的费用其实都是按照小县城的小项目进行测算的，如果是大城市的一些项目，几十亿的投资也是非常正常情况。很多公司也都是靠着持续多万开发才能够形成有效多万资金滚动，如果是半路想要进入房地产开发行业，没有几个亿的资金还是非常困难的，也很可能因此陷入较大的困局之中。而且你还得考虑在没有任何品牌优势的情况下，你的楼盘的销售进度也可能是很慢的，如果后期预售资金跟不上，就需要更多多万投资，如果后续自有资金根本上，那么很容易就出现资金链多万断裂，这其实也是很多房地产项目“烂尾”的重要因素。
房地产行业虽然看似技术含量不高，但其实进入门槛还是非常高的，特别是在资金层面，没有足够的自有资金及融资渠道，是切忌盲目多万进入房地产开发行业的。
以上个人意见仅供参考。
建1平米房子要多少成本？
现在房价普遍很高，去除地价高外还有很多因素，如果达到能住人的标准主要分为建安成本（即房子本身的建设成本）、配套建设成本（即小区内绿化、道路、景观、娱乐设施、自行车棚、报刊亭等）、配套费用（即接入市政给排水、燃气、电等向政府部门缴纳的手续费和接入安装费）、其中还有很重要的一项就是附属设施（大家有没有发现好多小区周边的配套商业、地下车位及人防工程兼地下车库只能长租不能买卖，那些就是属于配套设施，原则上是属于全体业主，其建设成本已经公摊到业主买房价格里了，只是国家对这块监管不到位，黑心开发商以长租方式变相出售了）。
回归正题，那么刨除地价剩下的成本是多少呢？其实地域差距很大，以普通二线城市唐山为例，建安成本大概1800到2200元/平米，配套建设费成本大概300到500元/平米，配套费成本大概200元，附属设施成本大概500元/平米（不含有产权能出售部分），综合上述约3100元/平米。
小伙伴们动辄八千上万甚至几万一平买的房是不是惊呆了。其实地价才是制约房价最主要的原因，地价除了政府卖地的价格外，还有开发商前期投入的其它费用，比如买完地涉及拆迁的、地下有管网需要移位的，地上的树木绿化移植（说移植只是为了听着舒服，基本都是交钱后直接砍了，而且价格不菲），场地平整，接临时水电等。还有各种税税税税、保证金啥的。
房地产开发商利润率到底有多少？
看怎么定义暴利吧，如果拿利润率来衡量谈不上暴利，现在民众有种误解房价高房地产就是暴利，房价高人家成本也高啊，我只谈正常渠道招拍挂来的土地，出让金加上拆迁安置费，利息支出和各种税金占到房价近七成建筑成本什么的都可以忽略了，这是正常的经营周期囤地捂盘不算。
利润率不到20%这个水平谈不上暴利，可以说大头被政府拿了。但是为什么都愿意来搞房地产呢，呵呵我只能说早期有些地不是正常渠道取得的，不过这情况在慢慢的变规范。第二利润率低，利润总额可不低这玩意属于资金密集行业而且杠杆率高拿到地接下来的钱都是银行出的了，后期就不用出什么自有资金了。第三政府也赚着钱了也喜欢搞房地产佯装调控，动不动就来个政策刺激去去库存，需求旺盛特别是在大城市几乎就不存在市场风险。综上几点开发商还是很赚钱的。
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