商铺年租金12万需要交多少税(40平方单价43万)

本文目录

1、商铺年租金12万需要交多少税，40平方单价43万？
2、商铺出租收到租金后所开的发票税点是多少？
3、这样的商铺有投资价值吗？
4、总价136万的商铺？
5、公司租个人商铺年租金50000应交多少税金？

1、商铺年租金12万需要交多少税，40平方单价43万？

180万的商铺，90万首付，90万贷款，加上其他的契税，房屋面积补差税，以及其他的各种税收，到手应该200万左右吧！

那么年租金7万，单价4.3万，到底应不应该投资呢？我觉得你应该考虑几个问：

第一，租金回报率！

租金回报率是衡量一套商铺的最重要标准，如果租金回报率没有达到一个及格线，就是不应该投资的！

其中按照租金回报率，我们可以分为三个档次的商铺：

1）现在普遍的商铺都是在3~6%左右的租金回报率，我们称之为不合格商铺，因为跑不赢通胀；

2）高于7%以上的租金回报率商铺，为合格的铺子。但是投资的门槛非常高，少则百万，多则千万，主要集中在一线，新一线和强二线这样的大城市之中；

3）租金回报率在10%-15%左右的商铺，这些商铺基本都是内定的，只会作为抵债或者赠送的方式，给予许多公司老总和关系户，很少在市面上流出。基本都是直租不卖的；

那么按照你180万的铺子，到手价格200万来计算（我们姑且算到手价格），年租金70000元，其实回报率只有3.88%！连普通的定存都跑不赢！

目前市面上普通的四大行大额存款定存都有4.18%，而许多民营银行的定存更是高达了5.68%左右，如果一套商铺的租金回报率连它们都跑不赢，其实根本没有投资的必要。

因为商铺升值率低，税费较高，脱手还难，所以必须满足一个合格的租金回报率，才能投资！

第二，地段！！

商铺地段为王，好的地段往往能够带来巨大的投资机会，巨大的客源，以及巨大的创业者。所以当你选对了地段，你就不怕没人来租你的铺子，不怕租金回报率过低。

而这个地段分为两个层面的考虑：

第一，就是城市；

第二，就是位置；

城市的话，我比较推荐一线，新一线和强二线的中心。因为这些地方的人口流动度高，密度大，不断有优胜劣汰，不停注入人口的趋势，所以商机非常大。

我们以目前比较火爆的饮品店数量作为参考，我们可以发现，在2018-2019年饮品大肆进入市场后，数据明显显示一线城市，新一线城市还有部分强二线城市的门店数量剧增，这也是需求旺盛带来的结果。

所以，买商铺，首选一线，新一线和强二线的中心！！

而对于位置来说，尽量要买一楼沿街的，而不是买二三楼的。我自己有两套商铺，都是一楼沿街的，基本没有空租状态，常年满租，但是许多二三楼的情况就不是那么乐观了。

所以选商铺，位置很重要，千万不要贪便宜。

第三，商铺的属性！

这个属性指的就是能够重餐饮。

目前电商冲击实体比较厉害，能够在绝处中逢生的大部分都是重餐饮。因为重餐饮是电商无法打败和跨越的一个种类。

我们可以从数据里看到，在目前的商铺市场里，30%~40%的创业者都是选择了美食，餐饮行业，而剩下的则是被其他行业所均分。

所以，如果你的商铺能够做重餐饮，那么对于你的出租率，以及租金回报率都会有一个不小的提升！

我的观点，就是对于你这套商铺来说，其实第一点租金回报率已经不达标了，这就意味着没有任何的投资价值。如果在地段，位置，以及商铺的属性上更没有达标的话，那就是毫无价值的商铺，千万不要碰，否则你未来很难脱手，容易亏大钱。

一家之言，欢迎指正。⭐点赞关注我⭐带你了解更多财经背后的真正逻辑。

2、商铺出租收到租金后所开的发票税点是多少？

个人出租非住房增值税税率5%。应交增值税=含税租金÷（1+5%）×5%应交附加税=应交增值税×12%应交房产税=含税租金÷（1+5%）×12%应交所得税（定率）=含税租金÷（1+5%）×2%或=[含税租金÷（1+5%）-合理成本]×20%

3、这样的商铺有投资价值吗？

商铺是否值得投资，主要看回报率和位置，再结合整体营商环境及其它因素进行综合评估，才能判断出是否具有投资价值。

首先，从回报率和位置角度来分析。

1、回报率。总价175万、年租金7.2万，那回报率为4.11%（回本时间24.3年），这样的商铺回报率偏低。按照目前最保守的理财方式，三年期大额存单年收益率也在4.18%，年利息收益为7.315万；如果选择同样稳妥、年收益率5%的理财产品，则每年可以收入8.75万元。这2种理财收益都比商铺收益要高，但都无法跑赢通胀，投资商铺显然不划算。

个人认为，一间达到及格分数线的商铺，应该是年租金回报率7%以上，全部回本时间15年以内（成绩优异的则回报率在8%以上），连及格分数达不到的商铺就没有投资价值。因此，从回报率角度说，这间商铺没有达标，年租金收益起码要在12.25万元以上。

2、位置。位置是考核商铺投资价值的核心要素，好的位置才有大量的流动人群和稳定的消费客源，才能凝聚浓厚的商业氛围，保持租金收益稳定。但目前城市升级改造速度太快，很多过去位置相当不错的商铺，随着城市变迁和商业中心不断转移，都会逐渐由繁荣走向衰落，街区生意也会急转直下。

因此，除非商铺位于有人口和产业支撑的一二线城市，大多数三四线以下城市的商铺都面临商业中心转移、位置优势丧失的问题，而总价175万能买到的商铺多数在三四线以下城市。

其次，从整体商业环境及其他因素来分析。

1、目前网购已经成为不可逆转的时代潮流。网店商品物美价廉，品种繁多，购物方便快捷，等等优势对实体店冲击巨大。网络的普及及信息传播速度加快，彻底改变了消费者的消费习惯和消费方式，颠覆了传统商业运营模式，今后很长时间可能不会改变。因此，从整体商业环境来看，网购引领潮流，实体店走向没落。

2、商铺产能过剩成为压垮实体店的最后一根稻草。现在但凡新建小区，商业配套必不可少，周边分布着大量的商铺，导致消费人群不断被分割截流，商铺关门转让现象成为常态，而且这一趋势还在加剧。然而市场的蛋糕毕竟就那么大，在老百姓消费水平没有明显提高、需求没有显著增加的情况下，市场利润只会被越摊越薄，加之网店还在不断抽走实体店客源，今后生意只会更加难做。

3、投资商铺，就是将流动资金变成固定资产，但商铺的转手过户费很高，普遍接近商铺总价的20%。如此一来，未来想要卖掉商铺，即便按照原价出售，175万的商铺契税也接近35万，想找到接盘的人一定非常困难；如果加价出售难度更大，商铺只有短短40年的土地使用权，没人愿意购买年限太长的商铺。想要卖掉，可能需要大幅降价才行。

4、如果使用贷款，首付最低50%，款期最长10年，不能使用公积金，仅限商贷。商贷利率很高，基准利率6.55%上浮10%在7.20%左右。假如按照以上标准使用贷款，按照等额本息计算，每月还款本息为10250元，一年共计123000元，月租金不够覆盖月贷款，每年还要再掏51000元，等于10年内在为银行打工。

5、从房地产总体发展趋势来看，目前的房价已经高悬空中，很难再有上涨的空间（少数城市除外），毕竟购买力状况摆在那里。而商铺作为商业地产，除了产能过剩，还具有功能单一、增值缓慢的缺陷，涨幅始终跟不上商品房的节奏，未来想要靠商铺自身增值赚取差价也很困难。

6、正是由于房价上涨速度越来越慢，已经进入有价无市阶段，商铺的租金上涨空间也会越来越小。想像过去那样依靠租金逐年递增增加收入已经变得越来越渺茫。这从很多商铺的年租金收益普遍维持在4%以下并且原地踏步的情况就可以看出，同时说明今后租金呈不增反降的的逆行趋势。

总而言之，目前商铺投资存在很大风险，不达标的商铺需要慎重，这间年租金回报率只有4.11%的商铺不建议投资。

4、总价136万的商铺？

总价136万，年租金12万。按照一般的计算回报率，这回报率是8.8%，这很不错的回报，应该并且值得购买。

购买商铺的目的是什么？当然是回报了。只要有回报，并且回报更高，那就可以购买。

但我有一点疑问：这租金回报率是怎么计算的？

是否值得购买，应该分二种情况：一种情况是没有交房，是期铺；一种情况是有商家在经营，是现铺。商铺不同状况，购买风险不同。

先说期铺

期铺就是开发商还没有竣工的商铺。这种商铺计算年租金就没有任何意义。

这时候的商铺没有商家经营，周边的业态和消费购买力都不能确定，怎么来计算租金呢？显然不合适的。

期铺的租金只有一个推断，根据周边租金行情来分析，租金有可能高也有可能低。而这租金的判断，是开发商（或者叫甲方，有些商铺并不是开发商自己在卖，而是委托的其他公司销售，叫甲方）为了让更多的投资人购买，这把租金会提高很多。本来租金只有80元/平米，开发商会说租金可以达到150元/平米。你如果不做调查，那你很有可能被这么高的租金迷惑，就有可能接受。

期铺计算租金没有实际意义，你这12万元的年租金也是不太准确的，购买存在风险。

现铺怎么分析

现铺是已经有商家经营，并且是实实在在的租金，可以选择购买。

虽然有商家经营，但你还要了解商家的背景。如果商家是一家初创业公司，有可能在租赁商铺的时候，没有太多的经验，租的商铺远远高于商铺实际租金。

如果经营只有三五个月，说明商家的经营还不成熟，这么高的租金，商家是否存在风险。如果商家不能支付这么高的租金，再经营几个月，商家有可能就会撤退，你又要找商家来租赁。

如果商家是一家成熟的大型连锁企业，这样的商家有严格的商铺选址要求，说明是一个优质的商铺，商家有较高的经营管理经验，这样的租金是经过公司领导层深思熟虑考虑的结果，那你这租金就是真实的，购买这样的商铺就不存在太大的风险。

从以上两点分析来看

我觉得首付款和按揭贷款并不是这个问题的核心问题，最大的风险是租金是在什么状况下计算出来的。没有计算依据，拍脑袋想出来的租金，就存在较大的风险。

商铺投资存在较大的风险。投资的好，你就能赚钱；投资的不好，你就要承认失败。

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。