五种增值税纳税筹划方法，房地产企业如何做税收筹划？
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房地产是高负债率产业，很多公司的负债率在80%以上甚至90%以上，房地产企业用最少的自有资金启动开发项目。这种高杠杆的特点是开发者必须有很强的融资能力。否则，资金链将面临断裂的危险。
改革开发到现在的20多年里，房地产市场销售暴涨，快速销售回款和丰富的融资渠道使房地产行业能够一直跳在高杠杆的刀尖上，除了极少数激进的房地产企业资金链断裂，大部分房地产企业基本上赚了很多钱。但是随着政府严管，加上银行融资的严管，房地产行业迎来最大的历史转折点。
从现金流来看目前房地产企业受到双重打击。
第一，销售回款越来越慢。今年上半年房地产销售面积一直呈负增长趋势。销售额尚未进入负增长区间，但增速也从去年两位数增长降至5.6%。如果销售额不能逆转颓势，销售额的负增长也只是时间问题。在过去销售额旺盛的情况下，开发人员可以快速滚动开发，充分利用杠杆资金，但如果销售回款变慢，房地产的资金就不能尽快收回，这将对房开企业的运营方式造成很大的打击。造成很大的资金风险
怎样才能保证房开企业的资金不会断裂？
大型房地产开发企业在大环境下生存有什么妙计吗？
大型房地产开发有限公司可以参考以下两种情况模式：
第一，主要公司承包整个项目建设及建造。
房开企业一般拥有自己的建设公司，将自己建设公司的材料供应及设备服务分成两个子公司独立计算，将这两个部分的业务外包给子公司，将子公司注册在税收洼地并申请高额的税收奖励返还扶持，业务产生的增值税、企业所得税都可以得到地方的高额税收奖励返还扶持，欠缺的成本发票可以通过在税收洼地成立多个个人独资企业的方式，解决成本发票欠缺的问题
举例说明：
某某建设有限公司业务范围：建筑工程、建材砂石销售 (税率13%)，业务体量大，但是进项发票不够，成本发票大量欠缺，具体的操作方法是通过业务拆分，拆分成两家有限公司。
该建设公司分别在两个税收洼地设立两家有限公司，
一家做建筑工程，一家做建材贸易，以及建筑设备的租赁业务
我们假设两家公司增值税一年纳税1000万，企业所得税纳税1000万
通过税收洼地的高额税收奖励，可以分别返还给两家公司
增值税：1000万*50%*90%=450万
企业所得税：1000万*40%*90%=360万
纳税2000万，可以通过税收洼地的高额税收奖励返还获得：450万+360万=810万的税金
节约的810万税金可以极大地解决房开企业资金链紧张的问题
针对房开企业大量缺成本发票的问题，同样可以在税收 洼地成立多个建设，建筑相关的个人独资企业
申请核定征收所得税的方式加以解决，核定征收后综合税率仅需：0.5%-3.16% 由于是核定征收，不用考虑成本发票和进项发票按照核定的税率缴税即可。
我们来看个对比案例，假设500万的高额无票利润
不包括增值税、附加税利润部分，只计算所得税和股东分红税。
房开企业正常纳税
企业所得税：500*25%=125万
股东分红：(500-125)*20%=75万
税收洼地设立的个人独资企业：
个人所得税：500万*2.1%=10.5万
分红税：个人独资企业无需缴纳分红税
10.5万相对于200万来讲，节税90%以上
税收洼地设立的个人独资企业核定征收后非常适合解决房开企业高额无票支出，以及成本发票欠缺的问题。
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金融业常用的税收筹划技巧有哪些？
1.贷款业务的税收筹划 根据规定，贷款业务的营业税计算公式为： 应纳营业税=贷款利息收入×税率 贷款利息，是指用自有资金或吸收存款及发放贷款所取得的利息收入。此项收入的税收筹划，在于通过降低利息率和隐匿贷款规模，再通过其他形式取得被贷款企业补偿的方式，减少利息收入，达到税收筹划的目的。
2.转贷业务的税收筹划 根据规定，转贷业务的营业税计算公式为： 应纳营业税=(贷款利息一借款利息)×税率 这项业务税收筹划的关键，在于提高借款利息收入，降低贷款利息收入，缩小利息差距，从而达到税收策划的目的。
3.中间业务的税收筹划 所谓银行中间业务，是指通过中间服务获取手续费收入的业务。其营业税计算公式为： 应纳营业税=银行各业务手续费收入×税率 此项收入的税收筹划关键，在于降低手续费收入，然后通过其他途径求得交换补偿。
税收筹划需要满足哪些条件？
日子总是要过的。抗击疫情的同时，企业也要积极组织复工复产，确保能够活下来、能够持续发展，并且一定要做好“税收筹划”！
疫情防控期间，发放工资预扣预缴个人所得税，应注意以下两个问题。
企业按照政府规定标准发放与防疫工作相关人员的补助费是否免税问题；向员工宣讲公益性捐赠个税扣除问题。三、研读文件，充分享受优惠政策，实现企业效益最大化
最近的各种优惠政策财务一定要专研清楚，像复工复业与社保减免政策是大家都比较关心的。其实这些国家层面出台的优惠政策都是大家稍微留意就看得见的，而地域性优惠政策是部分财务和老板所没了解过的，这种注册地在当地经营地址可在外地即可享受税优政策的称之为——总部经济招商政策。
总部经济招商指当地为完成每年的税务指标而出台的一种招商引资政策，各地对企业的优惠各不相同，但都大同小异：
增值税：企业缴纳的增值税会有最高30%-50%的税收返还；企业所得税：与增值税一样会有最高30%-50%的税收返还；核定征收：个人独资与有限公司可申请核定征收，核定应税所得率4%-10%；扶持周期：税收返还一天月一返，核定征收一年一核，永久核定。（二）利用好税收支持政策，做好税务筹划解决税负问题
受疫情影响，多数企业复工复产后将面临资金短缺的困难与各种税负问题，如何提前做好税务筹划利用税收支持政策降低各种税负问题是目前企业所必须要了解的。
案例：
张三在湖北有一家企业管理咨询有限公司，预计今年利润为800万（粗略计算，不计成本），张三听说重庆有限公司可核定征收决定在重庆成立个分公司将今年的利润由分公司承接，则重庆有限公司缴税为：
增值税：800万×6%=48万
附加税：48万×6%=2.88万
企业所得税：800万×10%×25%=20万
股东分红税：（800-20）×20%=156万
增值税返还：48万×50%×50%=12万
企业所得税返还：20万×40%×50%=4万
总缴税：210.88万
看到这里肯定还是有的财务和老板觉得税负还是高，没关系，还能再低并且可低至3%以内。
张三在上海注册两家企业管理咨询中心（个人独资），通过业务分流的方式将800万的利润分别分散到两家上海的个人独资中去。假设两家个人独资分别承接400万的利润，则缴税为：
增值税：400万×1%=4万（复工复业政策1%）
附加税：4万×3%=0.12万（上海附加税3%）
所得税：400万×10%×30%-4.05万=7.95万（核定利润10%）
增值税返还：4万×10%=0.4万（税收返还10%）
总税负：(4-0.4+0.12+7.95)/400=2.9%
个人独资核定征收后的税负直接可降低指2.9%，根据相关《税法》规定个人独资无需缴纳企业所得税可直接提现！
园区税收扶持周期一般都是按月申报、按月扶持，个别园区除外，以具体园区政策为准，税收扶持资金转账至入驻企业的基本户账户中。
企业税务筹划是怎么做的？
《梅梅谈税》专注于园区招商，利用地方性税收奖励扶持政策帮助企业合理合规节税避税！
全面的税收筹划工作应由专业的人员或者公司进行提前规划。一个好的税收筹划团队应该结合自己的税收筹划经验以及财税专业知识，通过调整企业架构与业务模式并合理利用各种适用的税收优惠政策。在这里小编重点讲下各种税收优惠政策的合理运用，其实税收优惠政策也是一种税务筹划手段。如果企业利用得好，可以避免不必要的税金支出。
那么企业该如何选择适用自己企业的税收优惠政策？
一、企业如何选择自己适用的税收优惠政策企业选择享受税收优惠政策并不会影响企业未来的发展以及规划。也就是说从企业的宏观发展来看，各种税收优惠政策适用于任何公司的发展。
第二在享受税收优惠政策的同时，我们需要考虑税收优惠政策的稳定性。各类税收优惠政策是宏观经济调控的产物。我们不知道在当前的市场经济中，此种税收优惠政策是否仍然适用，是否与以后的宏观经济相矛盾。因此在选择各种适用于自己企业的税收优惠政策的同时，还需要考虑此税收优惠政策的稳定性以及延续性！
二、总部经济地方性税收优惠奖励政策介绍1、总部经济地方性税收优惠奖励政策不需要企业到当地实地入驻，不改变企业现有的经营模式和地址。
2、总部经济地方性税收优惠奖励政策优渥，
具体政策为：
增值税可以奖励返还地方政府留存部分的：70%-90% 企业所得税可以奖励返还地方政府留存部分的：70%-90%个人所得税可以奖励返还地方政府留存部分的：70%-90%3、总部经济地方性税收优惠奖励政策，政策稳定，兑现及时，企业当月纳税，次月奖励返还到账。
4、通过享受总部经济地方性税收优惠奖励政策的方式，不管对于入驻企业来讲，还是地方政府来讲，都是一种合作共赢的模式，企业得到了实实在在的税收奖励与扶持。
5、地方经济通过招商引资得到了实质性的增长。对于企业和地方政府来讲都是双赢的事情。
总部经济地方性税收优惠奖励政策的招商引资工作都是通过像小编所在这种第三方招商引资机构进行招商引资，平台提供一站式服务，免去企业的来回奔波，并有专门的招商引资顾问，提供一对一的服务。
版权声明：文章转自《梅梅谈税》公众号，税务筹划请移步《梅梅谈税》！如何税收筹划让企业的税收最大化？
税收筹划：是指纳税人在既定的框架内，通过对其战略模式、经营活动、投资行为等事项进行事先规划安排以节约税款、延期纳税和降低税务风险为目标的一系列税务规划活动。以下内容从税收筹划的七大基本方法进行展开。
01纳税人筹划法
纳税人筹划法是进行纳税人身份的合理界定和转化，使纳税人承担的税负尽量降低到最小程度，或直接避免成为某类纳税人。
1.纳税人不同类型的选择
🔹个体工商户 🔹独资企业
🔹合伙企业 🔹法人企业
个体工商户、独资企业和合伙企业的经营所得，以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额为应纳税所得额，计算缴纳个人所得税而不需要缴纳企业所得税。
法人企业按照税法要求需要就其经营利润缴纳企业所得税，若法人企业对自然人股东实施利润分配，还需要缴纳20%的个人所得税。
2.不同纳税人之间的转化
一般纳税人↔小规模纳税人
增值税的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。这两种类型纳税人在征收增值税时，计算方法和征管要求不同。一般纳税人实行进项抵扣制，而小规模纳税人必须按照使用的简易计税方法计算缴纳增值税且不实行进项抵扣制。
3.避免成为法定纳税人
税法规定，房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的房产，而对于房产界定为房屋，即有屋面和围护结构，能够遮风挡雨，可供人们在其中生产、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、停车场、室外游泳池、喷泉等，不属于房产，若企业拥有以上建筑物，则不成为房产税的纳税人，就不需要缴纳房产税。
企业在进行税收筹划时可将停车场、游泳池等建成露天的，并且把这些建筑物的造价同厂房和办公用房等分开，在会计中单独核算，从而避免成为游泳池等的法定纳税人。
02税基筹划法
1.控制或安排税基的实现时间
（1）税基推迟实现
（2）税基均衡实现
（3）税基提前实现
2.分解税基
通过分解税基，使税基从税负较重的形式转化为税负较轻的形式
3.税基最小化
合法降低税基总额
03税率筹划法
1.比例税率筹划法
通过比例税率筹划法使得纳税人适用较低的税率。
2.累进税率筹划法
防止税率攀升：注意个人所得税、土地增值税等累进税制对税负的影响。
04税收优惠筹划法
1.税收优惠
特殊行业、特定区域、特定行为、特殊时期的税收优惠。
2.税收优惠的形式
（1）免税（2）减税（3）免征额
（4）起征点（5）退税
（6）优惠税率（7）税收抵免
3.创造条件适用优惠政策
【案例】霍尔果斯案例
全民关注的电影《战狼2》，2017年票房高达54.6亿元，雄踞票房榜首。导演兼主演吴某在新疆霍尔果斯成立了一家文化公司，即登峰国际文化传播有限公司，法人企业。而霍尔果斯是目前为止税收优惠最全面的地方，最大的优惠就是好文化业公司的企业所得税五年之内全免。
【案例解析】
按照《战狼2》54.6亿元的总票房来算，根据协议，吴某分得18.4亿元，如果没有享受税收优惠，那么本例按照25%的企业所得税税率缴纳税款，企业所得税税前可扣除项目金额为2.7亿元。
根据国家税法，企业所得税应纳税款则为：（18.4-2.7）*25%=3.93（亿元）
如果注册在霍尔果斯的企业应纳税款则为：（18.4-2.7）*0%=0
吴某通过霍尔果斯的安排节省了3.93亿元的企业所得税。
05会计政策筹划法
1.分摊筹划法
无形资产摊销、待摊销费用摊销、固定资产折旧、存货计价方法、间接费用分配。
2.会计估计筹划法
有企业生产经营中存在诸多不确定因素，一些项目不能精准计算，而只能加以估计，因此，在会计核算中，对尚在延续中、其结果未确定的交易或事项需要估计入账。这种会计估计会影响计入特定时期的收益或费用的数额，进而影响企业的税收负担。
06税负转嫁筹划法
税负转嫁筹划的操作平台是价格，其基本操作原理是利用价格浮动、价格分解来转移或规避税收负担。税负转嫁筹划能否通过价格浮动实现，关键取决于商品的供给弹性与需求弹性的大小。 分解的手法不拘一格，则更为巧妙。
1.税负前转筹划法
纳税人通过提高商品或生产要素价格的方式，将其所负担的税款转移给购买者或最终消费者。
2.税负后转筹划法
纳税人通过降低生产要素购进价格、压低工资或其他方式将其负担的税收转移给提供生产要素的企业。
【案例】白酒厂商生产的白酒产品是一种特殊的消费品，需要缴纳消费税。白酒厂商为了保持适当的税后利润，通常的做法是相应提高出厂价，但这样做一方面会影响市场，另一方面也会导致从价定率消费税与增值税的攀升。有没有实现税负转嫁的筹划办法呢。
【案例分析】
设立独立的销售公司。酒厂设立独立的销售公司，利用增加流通环节的办法转税负。由于酒类产品的消费税仅在出厂环节计征，即按产品的出厂价计征消费税，后续的分销、零售环节不再缴纳。
这种情况下，引入独立的销售公司，便可以采取“前低后高”的价格转移策略，先以相对较低的价格卖给自己的销售公司，然后再由销售公司以合理的高价进行层层分销，这样便可在确保总体销售收入的同时降低消费税负担。
07资产重组筹划法
1.合并筹划法
是指企业利用并购及资产重组手段，改变其组织形式及股权关系，实现税负降低筹划方法。
（1）企业合并可以进入新的领域、行业，享受新领域、新行业的税收优惠政策；
（2）并购大量亏损的企业，乐意盈亏补抵，实现成本扩张；
（3）企业合并实现关联性企业或上下游企业流通环节减少，合理规避流转税和印花税；
（4）企业合并可能改变纳税主体的性质，譬如由小规模纳税人变为一般纳税人，由内资企业变为中外合资企业；
（5）企业合并可以利用免税重组优惠政策，规避资产转移过程中的税收负担。
2.分立筹划法
分立，是指一家企业将部分或全部资产分离转让给现存或新设立的企业，被分离企业股东换取分立企业的股权，实现企业的依法拆分。分立筹划法利用拆分手段，可以有效地改变企业规模和组织形式，降低企业整体税负。
（1）分立为多个纳税主体，形成有关联关系的企业群，实施集团化管理和系统化筹划；
（2）企业分立将兼营或婚姻销售中的低税率或零税率业务独立出来，单独计税，降低税负；
（3）企业分立使适用累进税率的纳税主体分化成两个或多个适用低税率的纳税主体，税负自然降低；
（4）企业分立增加了一道流通环节，有利于流转税抵扣及转让定价策略的运用。
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