买完房利率又降了怎么办，银行利率也会下降吗？
银行利率的变化有几大因素。
外部因素：1，国家央行贷款基准利率的改变；房产市场长期局势的改变。
银行利率都是根据国家基准利率上下浮动的。国家央行会根据金融市场行情发布银行存贷款基准利率，这时候银行就会根据这些基准利率，审核贷款申请人的资料，给予不同的贷款成数和利率的审批。
如果房地产市场长期火爆或低迷，银行因为本行的资金发放情况，利率也会有所调整。比如银行本来有1000万的放贷额度，到年中了，已经房贷900万，这时候还有100万额度就要找一些资信比较好的客户，同时授信的利率也偏高一些。
内部因素只要是贷款申请人的情况。
比如房贷申请人是首套房还是二套房，根据国家央行贷款政策在贷款利息上也是不同的。
个人征信方面也是有影响的，比如一个贷款申请人，个人征信报告非常的好，工作稳定，信誉良好，银行在贷款审批时也会有所照顾。而个人征信报告显示有不良记录，比如有还贷逾期等行为，也会影响贷款的审批和利率的高地的。
银行开始执行LPR贷款政策。LPR是什么意思？
LPR全称为LoanPrimeRat，意为贷款基础利率，是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款基础利率基础上加减点确定。
可见银行的利率会因地而异，因行而异，因人而异。
房贷利率高怎么办？
5月15日，央行宣布首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
5月20日，房贷政策利好再次加码，五年期LPR利率降低15个基点到达4.45%。至此，首套房的房贷利率最低为4.25%，相比调整前的4.60%下降35个基点，二套房最低为5.05%，同样低于调整前的5.20%。数据来源：公开信息整理房贷利率突然降了怎么办？别着急，我们先带大家算一笔账：假设贷款20年期100万元购买首套普通自住房（非改善型住房，即面积超过144平或容积率低于0.1等），以常见的等额本息还款。按照降息前首套房最低贷款利率4.60%计算，累计支付利息53.13万元，降息后累计支付48.62万元，能省下近5万元的利息。同时我们发现，降息对首套购房者也更加利好，贷款总额越高、贷款时间越长，能节省的利息也就越高。数据来源：新浪房贷计算器听到这里，大家是否已经迫不及待冲去还房贷了？别急！再来看看下面这组数据。提前还房贷划算吗？经济学中有个概念，叫机会成本，即选择做一件事时，放弃其他选择能够带来的收益。还房贷也是一样，每个月到手的收入是固定的，如果选择用来还房贷，就要放弃这笔钱投资的收益，正所谓“鱼和熊掌不可兼得”，核心是要比较收益率。首先看房贷利率，最挂钩的5年期LPR利率整体下降趋势明显，两年前最低利率是4.9%，目前稳步下降到4.45%。按照首套房最低贷款利率4.25%计算，10年期100万贷款以等额本息还款，利息总额为22.93万元，提前还贷相当于节省了这笔利息，换句话说，提前还贷的10年累计收益率为22.93%。数据来源：wind，20190820-20220526反观投资收益，今年以来市场持续震荡回调，打击了很多投资者信心，但是用短期收益率和长期房贷利率相比，期限上并不匹配，因此不能简单定论。我们不妨拉长战线来看，以偏股混合型基金指数和债券型基金指数10年期的涨跌幅来看都远远超过提前还房贷的十年累计收益率，最高可达813.89%和124.03%，提前还房贷或许并不那么“香”了。数据来源于wind什么情况下适合提前还房贷？当然，“房奴”的滋味并不好受，不同的人会有不同的担忧，如果您属于以下几种情况，提前还房贷不失为一种好选择。第一，不会理财。如果您花钱大手大脚、没有规划，不妨试试先把钱落到实处，毕竟通胀“快如风”，手里的钱始终面临贬值压力。第二，对债务感到焦虑。如果不想承受过大的生活压力，这笔房贷已经让您感到焦虑和恐慌，手里有闲钱时，就可以选择提前还贷。第三，房贷初期。由于刚开始还贷的本金基数大，利息相应高，提前还贷的边际效应明显，但若等额本金的还款年限超过贷款周期的1/3，或等额本息的还款年限超过贷款周期的1/2，那么就不建议您提前还款了。此外，需要提醒各位小伙伴注意，个人公积金五年期以上贷款年利率为3.25％，利率较低，可以考虑继续承担。提前还房贷需要注意什么？如果您已经决定了提前还房贷，这里我们送您几个小锦囊，让您在还贷路上少踩坑。首先，向银行了解提前还贷细则。大多银行都要求贷款满1年才能申请办理，违反规定可能面临罚款，我们整理了几个主要银行的相关规定，小伙伴们可以到文中自取。注：信息由华律网整理，由于各大银行的政策随时调整，以上数据仅供参考，具体情况以实际执行为准。其次，选择合适的还贷方式。提前还贷有2种选择，缩短年限和降低月供。举个例子，假设2017年5月借入20年期200万元商业贷款，每月房贷1.28万元，现在想提前还贷100万元。选择缩短年限能节省51.33万元利息，每月还款额变为1.22万元；选择减少月供能节省35.41万元利息，但每月仅需还贷4942.87元。不难发现，如果您想节省利息费用，选择缩短年限更加划算，但降低月供能够缓解每月还贷压力。注：假设2017年5月借入20年期贷款200万元，截至2022年5月已还款5年，按降息前首套房最低贷款利率4.60%计算，剩余165.71万元尚未偿还。现在提前还款100万元，从2022年6月起按降息后首套房最低贷款利率4.25%继续还贷至完全偿清债务。数据来源于新浪房贷计算器。以上仅为模拟测算，不预示未来情况，仅用作分析之用，不构成投资建议。钱用得其所，才是最大的财富。是否应该提前还房贷，并没有正确唯一答案，希望每位小伙伴都能做出最适合自己的选择。（投资有风险，入市需谨慎）房子还贷一年利息637？
谢邀，新规前的住房按揭合同一旦确定下来，其中的房贷利率除了基准利率会偶然调整以外，另外的上下浮幅度一般都是约定了固定不变的，基本上没什么好办法主动去改变房贷的利率，那怕手上已经可以拿到房产证或者打算清偿欠款解押再贷，也未必要可达到比现有情况更好的结果，所以我个人觉得没什么必要折腾。
以现在银行的业务情况来看，在不做房产交易的情况下想以按揭的方式改变利率是不可能的，所以要改变只能走结清后重新做贷款的做法，但是这种方式相对于按揭来说，有明显的限制。我们可简单从以下三个方面去了解一下。
1、时限。
正常购房按揭最长可以做30年，但结清后重做贷款就比较复杂，它有明显的用途限制，分为个人消费和企业经营用途，且对房产有明确的要求，很多银行对个人消费用途的房贷的期限都在10年以内，用于企业经营的才可能拿到更长的期限，但也很少超过20年，而且无论是以消费还是企业周转为用途托词，也不是所有银行都能接受长时间的融资的。
2、贷款额度。
结清再贷的话需要经过评估，银行再根据评估价来核定贷多少，一般情况下个人消费是评估价的5-7成，但会设定限额，不少银行限定个人普通用户只能做50万以内，除非是大额理财客户或者私人银行客户才有可能突破这个限制；而优质企业就不一样，贷款成数和额度都没问题。但更重要的是以现在的行情，评估价有可能要比以前自己的购房时的成交价要低上不少，这样一来即使能办理成功，最后可能贷到的钱也要比原房贷更低，当然也可以通过某些公司操作，做高一些，但这样一来需要花费不少的成本。
3、利率。
利率要看各家银行的政策，现在这类贷款的年化利率一般都在5%-7%之间，所以条件优质的话也有可能低于6.37%，但也有比较大的概率和现在的按揭情况差不多，如果加上这翻折腾所付出的成本，到头来也可能没节省到什么，关键是前期还有很多不确定因素需要去落实，以避免结清解押后银行这边申请不下来，或者结果并不理想，让自己过于被动。
综上所述，我个人觉得没必要为不太确定而且有较为明显差别的事情折腾，如果总是纠结于自己的房贷利息太多，倒不如在以后手头比较宽松的时候通过不断地部分提前还款来节省利息会更好一些。
如果过两年利率打85折了？
当前部分城市房贷利率仍较高，放款周期超过4个月，在满足合理资金需求的引导下，后期有调整的空间，预计2021年年末市场市场将继续回调、放款速度加快，也就是说12月房贷利率继续回调、放款速度加快，预计2022年房贷供需关系将回归正常。房贷在基础利率的基础上上浮10%，说明是商业贷款，因为公积金贷款不执行利率上浮。房贷利率变不变，关键看购房合同中有关利率的条款是如何约定的，是固定利率还是LPR。其实央行早已定调，在2021年第三季度的例会上，央行提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
2021年11月10日，央行发布了个人住房贷款数据，据数据显示，10月全国个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月增加1013亿元。这说明了什么？说明部分城市开始放松了信贷政策。自从10月房贷利率出现年内首次环比回调后，2021年11月利率再次下降，信贷环境继续改善；放款周期自4月以来首次缩短，银行放款力度加强，房地产市场的合理资金需求正得到满足，这有利于改善市场预期，促进市场成交筑底回升。
我们知道，2021年10月，全国100个城市首套房贷款平均利率为5.73%，二套房贷款平均利率为5.99%，与9月相比下调了1个基点，这是2021年年内首次环比下降。其中，包括广州、佛山、深圳、湖州、中山、无锡、洛阳、漳州等20个城市的房贷利率出现了下调。例如，广州的光大银行将首套房贷款利率下调至5.60%，下降了40BP；广州银行也将首套房贷款利率下调至5.45%，二套房贷款利率下调至5.65%。
2021年11月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，至此，LPR已连续19个月维持不变。尽管LPR持续保持稳定，但11月多城房贷利率有所回落。
据行业相关数据显示，11月全国100个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点；二套房贷利率为5.96%，较10月份回落3个基点。本月平均放款周期为68天，较上月缩短5天。百城中约有30%的城市下调房贷利率，数量较10月有所增多。
主要包括长三角城市群的嘉兴、盐城、湖州、南通、金华、绍兴，粤港澳大湾区的惠州、东莞、佛山、中山等。其中，大连、绍兴和苏州，首套房一口气下调了30个基点，郑州、南通、南昌、东莞、温州、珠海也都下调了20个基点以上。有部分城市还针对刚需给出了优惠利率。例如杭州的中行针对首套房的家庭，将贷款利率下限下调至基准利率的0.7；同时据国有银行业内人士预测，大部分银行针对首套房或结清的改善类住房或将给到9-9.5折的利率优惠。
同时，百城中超过60%的城市放款周期缩短。柳州、南通、北海等城市放款周期缩短20天以上；盐城、绍兴、东莞、中山等利率下降的城市的放款周期也同步缩短。据业内人士表示，上海、南宁、芜湖、烟台、郑州等城市10月的房贷放款速度比9月有所加快。比如据上海的一位中介表示，银行对新房房贷的放款时间已由此前的半年缩短到了现在的3-4个月，不过二手房房贷没有变化。
在监管层对房地产领域信贷纠偏过程中，预计后期部分城市房贷利率仍有下调空间，但受房地产“三道红线”和“房地产贷款集中度管理制度”的约束，信贷放松整体空间相对有限。各银行在基准利率的基础上有权上下浮动，国内银行具体存款利率、贷款利率、公积金贷款利率，以银行实际公布为准，随着目前股份制银行相继上浮定期存款利率，利率市场化有启动迹象的情况下，各银行不同期存款利率都有不同程度的优惠，具体可以咨询当地银行。
目前，根据国家房地产相关政策和监管部门贷款集中度管理要求，银行机构按照“房住不炒”原则，执行差别化住房信贷政策，优先支持城乡居民首房、首贷等刚性住房信贷要求。
存量浮动利率贷款定价基准转换已于2021年3月1日已如期启动，如果固定利率转换为贷款市场报价利率（LPR），转换后的房贷利率将采用LPR加点的形式计算。加多少，取决于原合同最近的执行利率与2021年12月LPR的差值，差值可为负值。也就是说，对应原来签订合同时利率不同的浮动比例，可能会加点，也可能减点。
举例来说，比如借款人小明，刚贷款买了套房，是基础利率上浮10%买的，贷款日2021年8月1日，期限是20年。如果小明选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×（1+10%）=5.39%。2021年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小明这笔房贷的加减点数就是+0.59%=5.39%-4.8%，即加59个基点。此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，小明的这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。
转换后的房贷利率到底是多少？先确定三个时间——转换时间、重定价日、重定价周期。转换时间就是我们买房人和银行达成转换协议的那天，重定价日就是按新基准执行利率的那天，重定价周期就是每次重新定价的那天。
当定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。也就是说，如果重定价日为每年的1月1日，那么在2021年3月至8月末的任意时点转换，2021年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2021年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。
房贷利率的下调无疑将有助于减小购房者的买房成本，也能进一步降低购房者的还贷压力。要知道，房贷利率哪怕只是下调0.1%，对有些购房者来说，可能就意味着可以少付出几万的利息。假设贷款200万元，贷款年限30年，粗略计算可以得出，贷款利率5.7%和5.6%之间差了4.6万的利息。
对于楼市已经降温的城市，个人住房贷款的放款周期将有望加快，同时房贷利率也有望下调，这样刚需的购房窗口也有望逐步打开。现在房贷政策放松并非是大面积、全面放松，而是优先满足刚需性住房需求为主。所以房贷政策的放松，更多的是针对刚需，尽可能地给予满足，而在全国整体调控仍保持严紧态势下，调控政策虽存在边际放松的预期，但大幅度放松的可能性很小。只能说，对于刚需购房者来说，是一大利好消息。
总而言之，关于“刚贷款买了套房，是基础利率上浮10%买的，如果过两年利率打85折了，怎么办？我的建议是房贷利率变不变，关键看购房合同中有关利率的条款是如何约定的，是固定利率还是LPR。房贷利率建议转换为LPR，其实央行早已定调，在2021年第三季度的例会上，央行提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
大家好，我从事房地产行业已有十多年，擅长公用设备领域，欢迎您点赞关注支持我，我将持续分享更多房地产行业知识，解答您的问题，共同交流学习更多生活必备知识，谢谢您点赞关注支持我。欢迎您在评论区发表自己不同的观点，谢谢您！若有其他问题，请您在评论区留言，我将知无不言，言无不尽，共同交流进步，谢谢您！另一套贷款利息有变化吗？
并不会有什么变化。因为利率都是固定的，所以利息还是按原来是计算。
利率是指一定时期内利息额与借贷款金额（本金）的比率。
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