作为一名在注册会计师行业摸爬滚打多年的“老财务”，我经常被朋友、客户拉着问各种关于钱的问题，但在上海，没有什么话题比“房子”更能挑动大家的神经了，而房子里最让人捉摸不透的，—房产税。
每当我听到有人问：“上海房产税怎么收的？是不是我买了房就要交？”我都会先给他们倒杯水，让他们坐下来，因为这个问题，真不是一两句能说清的，它既不像大家想象的那么恐怖（像国外那样高达房屋市值的1%-2%），但也绝不是完全不用当回事的“蚊子腿”。
我就不拿那些枯燥的法条念经了,咱们用聊天的姿势，把上海房产税这点事儿掰开了、揉碎了讲清楚。
先搞清楚：这税到底针对谁？
我要纠正一个很多人的误区：上海房产税并不是针对所有购房者征收的。
它是从2011年开始试点的,核心目的非常明确——抑制投资投机需求，它的逻辑很简单：如果你是刚需，或者你是本地居民家庭合理的改善居住，政府是给你留了“豁免口子”的。
谁在“射程范围”内？
- 上海本地居民家庭：也就是上海户口的家庭（包括夫妻双方及未成年子女）。
- 非上海本地居民：也就是持《上海市居住证》满3年并在上海工作生活的“新上海人”，以及持有临时居住证但在买房后需要补缴的情况。
这里有个关键点大家要记住：这个税是按“家庭”为单位来算的，不是按个人。 夫妻双方作为一个整体，加上未成年子女，这就是一个纳税主体。
怎么算？核心公式其实就两步
作为注会,我最喜欢讲公式，因为公式最诚实，上海房产税的计算逻辑，其实可以简化为两步走：算面积和算价格。
第一步：算面积（人均60平米的“免死金牌”）
这是上海房产税最人性化、也最容易被误解的地方，对于上海本地家庭，政策给出了一个人均60平方米的免税额度。
怎么理解？ 假设一家三口（夫妻+孩子），那么这个家庭的免税总面积就是：60 × 3 = 180平方米。
- 情况A： 你们家只有一套房，面积120平米，120 < 180，恭喜你，一分钱房产税都不用交。
- 情况B： 你们家有两套房，第一套100平米，第二套150平米，总共250平米，那么应税面积 = 总面积250 - 免税面积180 = 70平方米。
这70平方米,就是你要交税的基数。
第二步：算价格（打七折后再算税率）
确定了要交税的面积,接下来就是算钱了，这里有两个关键数字：70%和4%（或0.6%）。
上海房产税不是按照你买房时的成交价来征的,而是按照“应税面积 × 房屋成交单价 × 70%”来作为计税依据，为什么要打七折？这其实是一种政策优惠，降低了税基。
至于税率,则是分档的：
- 如果你的房屋成交单价低于上一年度上海全市新建商品住房平均销售价格的2倍（简单理解就是普通住宅），税率是 4%。
- 如果你的房屋成交单价高于这个2倍（通常指高档豪宅），税率是 6%。
最终的计算公式是： 年应纳房产税 = 新购房屋应税面积 × 房屋单价 × 70% × 税率
举个真金白银的例子
光说公式太抽象,咱们来点生活实例，我有个客户叫老张，咱们就看看老张买房要交多少钱。
上海土著老张的改善型换房
老张是上海户口,家里三口人（老婆+一个孩子），他们原本住着一套老公房，只有60平米，现在孩子大了，老张想改善一下，又买了一套150平米的新房，单价是8万元/平米（假设这个价格低于上海均价的2倍，适用0.4%税率）。
咱们来帮老张算算账：
- 算总面积： 60（老房） + 150（新房） = 210平米。
- 算免税面积： 3人 × 60平米 = 180平米。
- 算应税面积： 210 - 180 = 30平米。 注意：这里有个细节，虽然老张有两套房，但免税额度是先扣除原有住房面积的，剩下的免税额度再去抵扣新房面积。
- 算税金：
- 应税面积：30平米
- 单价：80,000元
- 税率：0.4%
- 计算：30 × 80,000 × 70% × 0.4% = 672元。
结果： 老张买了套千万级别的豪宅，一年只需要交672元的房产税，甚至不到这房子物业费的零头，这就是为什么我说上海房产税对于真正的刚需和改善家庭来说，更多是象征性的。
新上海人小王的“上车”
小王是外地户口,单身，刚拿到上海居住证满3年，社保也连着交了，他在外环外买了一套小两室，70平米，单价4万元/平米。
对于非本地居民,政策就比较“硬”了：
- 没有免税面积： 不管你买多大，都要交税（除非你是符合人才引进等特殊政策）。
- 等待期： 居住证不满3年的，先暂征，等满3年后再多退少补。
小王的税金计算： 70 × 40,000 × 70% × 0.4% = 784元。
你看,即使是全额征收，因为基数打了七折且税率低，这个金额对于买房者来说，心理压力远大于经济压力。
那些容易踩的“坑”
在实际工作中,我发现有几个特殊情况，是大家最容易忽略，甚至容易产生纠纷的，这里必须重点提个醒。
逾期申报会有滞纳金 很多客户买完房，产证一拿，就觉得万事大吉了，房产税是需要自行申报的（虽然现在系统会自动生成，但你得确认），如果过了年度期限（通常是每年的12月31日前），你还没缴纳，那可是要按日加收万分之五的滞纳金的，虽然钱不多，但这就好比征信有了污点，没必要。
孩子成年了，户口分开了怎么算？ 我有个朋友，儿子结婚后虽然还住在一起，但户口已经分立了，这时候，虽然物理上是一套大房子，但在税务系统眼里，这是两个家庭。 如果房子很大，超过了两个家庭各自的免税额度，那就可能产生房产税，遇到家庭结构变化，最好找专业人士重新测算一下家庭免税额度。
继承和赠与 如果是父母把房子赠给子女，或者继承房子，这算不算“新购入”？ 通常情况下，家庭内部继承、赠与取得的住房，是不计入房产税征收范围的，如果子女拿了父母的房子，又去外面买新房，那么名下的这套继承房，是要占用免税额度的，这一点很多人不知道，以为只有“买”的才算，结果导致新房要多交税。
作为注会的个人观点：这税到底重不重？
写到这里,我想抛开冷冰冰的数字，聊聊我个人的看法。
第一，上海房产税目前来看，属于“温柔一刀”。 大家看上面的例子就能发现，对于绝大多数中产家庭，一年的房产税通常在几百到两三千元之间，相比于上海高昂的房价和物业费，这个成本几乎是可以忽略不计的，它目前确实没有起到像西方国家那样“持有成本高到迫使人们抛售”的作用，它更像是一个“入场费”，告诉大家：炒房是要有成本的。
第二，它的真正威力在于“预期”和“信号”。 虽然现在交的钱不多，但它的存在本身就是一个悬在头顶的达摩克利斯之剑，每次有传闻说房产税要扩大试点或者立法，市场都会抖三抖，对于手里攥着三五套、十几套房产的“房叔”、“房姐”这笔账算起来就肉疼了，积少成多，而且未来税率会不会变？免税额度会不会降？这种不确定性，才是抑制投机最有效的手段。
第三，不要试图去避税，而要学会规划。 我在执业过程中，见过有些人为了省这点房产税，搞假离婚，或者把房子转到老人名下，从税务筹划的角度看，这是极其愚蠢的。 为了省一年几千块的税，你冒着家庭财产分割的法律风险（假离婚变真离婚的案例还少吗？），或者增加了未来房产继承过户的复杂度，简直是捡了芝麻丢了西瓜。 我的建议是： 正视房产税，把它作为持有资产的一部分成本，如果你真的是为了自住，这点钱不该成为你决策的阻碍；如果你是为了投资，请把这笔账算进你的投资回报率里，如果回报率覆盖不了这个成本，那说明这笔投资本身就不划算。
上海房产税怎么收的？说到底，它是一套“保护刚需、抑制投机”的组合拳。
它不像我们平时接触的企业所得税、增值税那么复杂，但它离我们的生活更近，对于普通老百姓，你只需要记住“人均60平米”这个红线，记住“打七折”这个优惠，基本就能对自己家的账本心里有数了。
房子是用来住的,不是用来炒的，也不是用来为了每年纠结那几百块钱税而提心吊胆的，希望这篇文章能帮你把上海房产税这层窗户纸捅破，让你在买房、持房的路上，走得更明白、更踏实。
如果你在计算自家房产税时遇到了什么复杂的家庭结构问题,或者对具体的认定标准有疑问，别自己瞎琢磨，找个懂行的朋友或者专业顾问算算，毕竟，买房是大事，算清账才睡得着觉。
还没有评论，来说两句吧...