房屋买卖税费怎么算，一位注会眼里的隐形账单与省钱攻略

你好,我是老陈，一名在注会行业摸爬滚打十几年的财务顾问。

平时在事务所里,我面对的是厚厚的报表和复杂的审计底稿，但回到生活里，我听到最多的求助就是：“老陈，我要买房/卖房，这税费到底怎么算？中介说得天花乱坠，我总觉得心里没底。”

确实,买房是大多数人一生中最大的单笔消费，我们往往盯着房价几百万的零头在那儿磨嘴皮子，却容易忽略后面那一串不起眼的税费数字，这笔“隐形账单”甚至能抵得上你一年的工资。

我就脱下职业装,不跟你讲晦涩的法条，咱们像朋友聊天一样，把房屋买卖这笔账彻底算明白，我会结合我身边朋友的真实案例，告诉你哪里有坑，哪里能省。

为什么大家总觉得税费是个“迷”？

我得发表一个个人观点：中国的房产交易税费体系，其实是在“宏观调控”和“民生保障”之间走钢丝。

这就导致了政策极其复杂,它不像你去超市买水，标价多少就是多少，房产税费跟你的“房产套数”、“房子面积”、“持有年限”、“是不是普通住宅”甚至“你是不是卖房后唯一住房”都息息相关。

我见过太多人,因为不懂这些规则，在签约前一晚才发现预算不够，或者卖房到手款项大打折扣。

比如我之前的客户小王,他在北京换房，以为只要凑齐首付就行，结果到了过户大厅，税务窗口一算，因为他的二套房面积超过了144平米，契税直接从1%跳到了3%，这一下子就多出了好几万现金支出，当时他那个窘迫啊，差点就要找朋友借信用卡周转。

千万别把税费当成“小钱”，一定要把它纳入你的总预算包里。

买方视角：我要掏出哪些真金白银？

如果你是买家,恭喜你，你通常是税费的大头承担者（虽然法律上可以协商，但在目前的卖方市场下，买家包税是常态），咱们把税费拆开来看，主要有三大块：契税、增值税（及附加）和个税。

契税：给政府的“过路费”

契税是买房必须要交的,没有豁免（除非特定政策性房源），它的计算逻辑主要看两点：你是第几套房？房子有多大？

首套房：
- 如果房子小于90平米（含），契税是1%。
- 如果房子大于90平米,契税是1.5%。
二套房：
- 如果房子小于90平米（含），契税是1%。
- 如果房子大于90平米,契税是2%。
三套房及以上：
不管多大,通常统一为3%。

生活实例： 我表弟去年刚结婚，在杭州买了套婚房，98平米，这是他名下第一套房，中介告诉他契税1.5%，他来问我能不能少点？我告诉他，这是国家定死的死数，没得商量，300万的房价，1.5%就是4.5万，这笔钱，你必须准备出来。

增值税及附加：给“炒房客”的门槛费

这部分税费名义上是向卖家征收的,但通常会转嫁给买家，它的核心在于“满两年”这个概念。

不满两年： 全额征收，税率通常是房价的5.3%（其中增值税5%，附加税约0.3%，各地略有差异）。
满两年： 免征增值税。

这里有个巨大的坑，大家一定要注意！ 很多新手以为“满两年”就是房产证上的日期满两年，错！对于商品房，通常看的是契税完税证明上的日期或者房产证登记日期，哪个早算哪个，如果是继承或赠与的房，计算规则更复杂。

个人观点： 我认为增值税的“满二免征”政策是非常合理的，它保护了真实的改善型居住需求，打击了短期的倒买倒卖，如果你是刚需买家，我强烈建议你优先看“满两年”的房子，这能直接省下一大笔钱。

个税：卖家赚了钱要分给国家

同样,个税也是向卖家征收，但现实中往往由买家承担，它的核心门槛是“满五唯一”。

满五唯一： 即房产证（或契税票）满5年，且是卖家在省内的唯一住房，个税为0。
不满足满五唯一： 通常按总房价的1%征收（普通住宅），或者按（卖出价 - 买入价 - 相关费用）的20%差额征收。

生活实例： 我有个朋友老李，急着用钱，把自己手里一套持有才3年的房子卖了，买家很精明，知道老李这房子不“满五唯一”，在合同里明确写了“所有税费由老李承担”，结果算下来，老李不仅要交增值税，还要交1%的个税，老李原本以为能落袋100万，最后扣掉税费和中介费，只有95万不到，他后来跟我吐槽：“早知道当初定价就高一点了。”

如果你是买家,遇到“满五唯一”的房子，一定要抓住机会，这性价比最高。

卖方视角：我到底能拿多少钱？

作为卖家,你关心的是“到手价”，但你要清楚，买家给你的价格里，可能包含了你要替他交出去的税。

除了上面提到的增值税和个税,如果房子是非普通住宅（比如商业公寓、别墅），还可能涉及土地增值税，这个计算起来非常复杂，通常按核定征收率来算，这也是一笔不小的开支。

个人观点： 在卖房谈判时，我最讨厌的就是“到手价”思维，很多卖家一上来就说：“我要实收300万，不管税费多少。”这看似霸气，实则容易把买家吓跑，在现在的市场环境下，我建议卖家还是采取“税费各付”或者“包税但总价略高”的策略，这样在账面上看起来更透明，更容易促成交易。

那些容易被忽视的“隐形税费”

除了上面那几座大山,还有一些小妖精，虽然钱不多，但很烦人。

印花税： 住宅交易目前免征，但如果是非住宅（商铺、写字楼），买卖双方都要交0.05%。
中介费： 严格来说这不叫“税”，但这笔钱通常在房价之外，按房价的2%-3%收取，300万的房子，中介费就是6-9万！这绝对是你交易成本中不可忽视的一环。
贷款相关费用： 评估费、抵押登记费等，虽然现在银行减免了很多，但一些小银行或担保公司还是会巧立名目。

算笔实战账：让你看个明明白白

光说不练假把式,咱们来个实战模拟。

假设你（买家）看中了二线城市的一套二手房，成交价200万，面积100平米，我们来对比三种情况，你的税费支出分别是多少。

情况A：捡漏型（不满两年，非满五唯一）

这种房子通常是开发商的一手房还没捂热就转手,或者炒房客急出。

契税： 假设你是首套房，100平米>90平米，税率1.5%，200万 × 1.5% = 3万。
增值税： 不满两年，全额征收，200万 × 5.3% = 6万。
个税： 不满五唯一，按1%核定，200万 × 1% = 2万。
总税费： 3 + 10.6 + 2 = 6万。

情况B：改善型（满两年，不满五）

卖家住了3年,现在换房。

契税： 同上，3万。
增值税： 满两年，免征，一下子省了10.6万！
个税： 不满五，2万。
总税费： 3 + 0 + 2 = 5万。

情况C：极品型（满五唯一）

卖家卖的是家里唯一的老人房,持有超过5年。

契税： 同上，3万。
增值税： 免征。
个税： 满五唯一，免征。
总税费： 3万。

对比结果： 情况A你要掏15.6万，情况C只要3万。同样的房价，仅仅因为房子属性不同，你的现金支出差了12.6万！ 这笔钱够你装修买全套家电了。

注会给你的“避坑”与“省钱”建议

作为一名专业人士,在文章的最后，我想给你几条掏心窝子的建议：

警惕“阴阳合同”的诱惑 以前很多人为了避税，会在网签时做低价格，比如实际成交200万，网签只填150万，以此来少交增值税和个税。 我的观点是：千万别！ 现在税务局的评估系统非常强大，每个区域都有最低过户指导价，如果你网签价低于指导价，税务局会直接按指导价核税，你一点便宜都占不到，更严重的是，做低价格会导致你下次卖房时，买入成本变低，到时候你要交的个税（差额20%）会成倍增加，这是典型的“捡了芝麻丢了西瓜”。

一定要核实“满五唯一”的真实性 中介为了促成交易，有时候会口头承诺房子满五唯一，作为买家，你去过户前，务必要求中介带你去房产交易中心拉一份“房屋产权查询证明”，白纸黑字写着是否唯一，别光听卖家说“我发誓只有这一套”。

商业公寓与住宅是两个世界 很多年轻人觉得公寓便宜、不限购，想先买个公寓投资，但从税务角度看，公寓的交易成本极高，不能免增值税，不能免个税，甚至还要交土地增值税，而且以后再卖出税费更重。如果你是纯投资，公寓的流动性差和税费高可能会让你被套牢很久。

善用“带押过户” 现在很多城市推行“带押过户”，如果你的卖家房子还有贷款，以前需要卖家先借钱赎楼（产生高昂的过桥费利息），现在可以直接带抵押过户，这虽然不直接省税，但能省下几万块的赎楼费用，这也是降低交易成本的重要一环。