房产营业税税率是多少？——揭开房产交易中那些不得不说的税事儿

你好，朋友，作为一名在注会行业摸爬滚打多年的“老会计”，我经常被身边的朋友拉着问各种关于税务的问题，问得最频繁、最让人焦虑的,莫过于买房卖房时的税费问题。

很多人一上来就问：“房产营业税税率是多少？”

这个问题，其实暴露了大家对于房产交易税费的一个普遍误解，我就不跟你掉书袋，也不念法条，咱们就像坐下来喝杯茶一样，好好聊聊这个话题,顺便帮你理清这笔账。

先辟个谣：其实现在叫“增值税”，不叫“营业税”了

我得非常专业但温和地纠正你一个概念：房产营业税税率是多少？这个问题的前提其实已经过时了。

早在2016年5月1日，国家就全面推行了“营改增”改革，也就是把以前大家熟知的“营业税”全部改成了“增值税”（VAT），如果你现在去房管局或者税务局办事，张口闭口问“营业税”，窗口的工作人员虽然能听懂，但心里可能会觉得你有点“out”了。

虽然名字变了，但对于咱们普通老百姓来说，它的本质在某种程度上还是那个“流转税”——即在房子发生买卖交易流转时,政府收的那一笔钱。

现在的房产增值税税率是多少呢？

这里得分情况看,不能一概而论。

如果是个人出售住房（二手房交易）： 一般情况下，我们适用的是简易计税方法，征收率是5%，注意，我这里用词很严谨，是“征收率”，不是“税率”，这在税务处理上是有区别的，但对于你算钱来说，你可以简单理解为：按房子交易价格（或核定价格）的5%来交税。
如果是房地产企业卖新房（开发商）： 那就适用一般计税方法，税率是9%，不过这部分通常都包含在房价里了，开发商在报价时已经把这笔税算进去了，所以你买房时感觉不到单独交这笔税,但其实是你掏了腰包的。

买房卖房，到底谁在交“增值税”？

咱们最关心的，还是二手房交易，这里有个非常关键的政策，也是我在工作中无数次向客户解释的“免征”条款。

核心口诀：满二唯一，免征增值税。

咱们来拆解一下这个口诀。

“满二”是什么意思？ 指的是你的房子房产证（或者契税完税证明）上的填发日期，到你去卖房交易的时间,中间超过了2年。

不满两年： 如果你买的房子还没捂热乎，两年内就想卖掉，那么不好意思，你需要全额缴纳增值税，计算公式通常是：含税销售额 ÷ (1 + 5%) × 5%。
满两年： 如果房子持有超过两年，恭喜你，如果是普通住宅，增值税直接免征,也就是0元！

“唯一”是什么意思？ 指的是这房子是你家庭（包括你和你配偶）在省级行政范围内的唯一住房。

注意，在北上广深这四个一线城市，政策稍微严一点，在北上广深，即使“满二”，如果不是“唯一”（也就是你手里有两套房以上），虽然普通住宅可以免征，但如果是非普通住宅（比如豪宅、大平层），还是可能要交差额增值税的，但在大部分非一线城市，只要“满二”，基本就不管“唯一”不“唯一”了,统统免征。

一个真实的生活实例：老张的“悔不当初”

为了让你更直观地理解这个税率的影响,我给你讲个我身边真事儿。

我有个远房亲戚叫老张，前几年做生意赚了点钱，2019年在省会城市买了一套小公寓，纯粹是为了投资，总价100万，当时也没太在意税费细节，到了2021年，生意上急需资金周转，老张想把这套房子卖了,当时市场价涨到了120万。

老张兴冲冲地去找中介，结果算完账,他傻眼了。

因为老张买这套房才过了2年多一点，虽然时间上勉强“满二”了，但这房子不是他的“唯一”住房（他名下还有一套自住）,而且这套公寓性质属于非普通住宅。

在他所在的那个城市（非北上广深），如果是普通住宅且满二，其实是可以免增值税的，但因为是非普通住宅，中介告诉他,他需要缴纳增值税。

怎么算呢？（卖出价 120万 - 买入价 100万） ÷ (1 + 5%) × 5% ≈ 9523元。

虽然不到一万块，对于120万的交易来说似乎不多，但老张还要交个税（差价的20%或其他）、印花税、中介费……七七八八加起来，这房子“赚”的钱瞬间缩水了一大半。

老张当时就跟我抱怨：“这税怎么这么复杂？当初怎么没人告诉我这税率有这么多讲究？”

我对他说：“老张啊，这5%的增值税（或者叫以前的营业税）只是冰山一角，国家设置这个税率，其实是不鼓励大家频繁炒房的，你这才持有了两年，属于短线投机，当然要付出代价。”

别被“税率”吓到，看清谁承担这笔钱

这里我要发表一个非常鲜明的个人观点：在二手房交易中，不要过分纠结税率是多少，而要搞清楚这笔税到底是谁在出钱。

在目前的房地产市场行情下，尤其是在买方市场（房子不好卖）的时候，虽然法律规定增值税是由卖方缴纳的，但实际情况往往是“卖方净得，买方包税”。

举个更具体的例子。

假设你看中了一套挂牌价200万的房子，房主说：“我这房子满五唯一，没有增值税，个税也少，我就实得200万。”

这时候你去交易，你会发现，除了房款，你还得掏契税（首套房1%-1.5%）、中介费（1%-3%）等。

但如果这套房子是“不满两年”的呢？房主说：“我要实得200万，但这房子不满两年，有5.3%左右的增值税（含附加税）。”

这时候，如果你非要买这套房,通常有两种谈法：

你承担税费： 你给房主200万，然后你自己再去税务局交那10万左右的增值税,实际上你买房的总成本变成了210万。
房主承担税费： 房主为了把房子卖出去，不得不降价，比如他降到190万卖给你，然后他拿这190万里的钱去交税，最后到手可能还是190万左右（取决于怎么谈）。

房产营业税（增值税）税率是5%，这个数字是死的，但它在交易中的博弈是活的。

作为专业的注会人士，我见过太多人因为没搞清楚这一点，在签约时吃了大亏，有的买家以为房东说“到手价”就是房价，结果签约后中介告诉他还要额外交几万块的增值税，这时候再想毁约,定金都退不回来了。

商业地产的“坑”：税率没那么简单

前面聊的都是住宅，如果你是像文章开头提到的李老板那样，想买商铺或者写字楼,那情况又不一样了。

个人观点：商业地产的交易税费成本，高得吓人，这也是我不建议普通人投资商业地产的主要原因之一。

如果是买一手商铺，开发商开9%的增值税专票,这个还好。

但如果是二手商铺，那个税负简直是“重如泰山”。

增值税： 还是5%，但通常很难免税（很少有满两年的概念，且商业地产通常不享受满二免税政策）。
土地增值税： 这个才是大头！它按照增值额实行四级超率累进税率，从30%到60%不等，如果你买铺子赚了一倍，土地增值税可能就要吃掉你利润的40%-50%！
印花税： 双方各交0.05%。

我有个客户，几年前看中一个二手商铺，觉得地段好，价格谈得也差不多，结果我一算税，光是土地增值税就要几十万，当时客户就犹豫了，最后还是放弃了，这就是不懂税的代价,差点踩进深坑里。

给你的实操建议

文章写到这里，我想总结一下,给你几条掏心窝子的建议：

搞清楚房子的“年龄”： 在看房的第一时间，就问中介：“这套房房产证满两年了吗？”如果是满五唯一，那是最好的，税费成本最低，如果不满两年，那你砍价的时候就要把这5%左右的增值税考虑进去,狠狠地砍。
算总账，别只看单价： 很多人买房只比单价，比如A房子3万/平，B房子3.2万/平，但如果A房子不满两年，要交5%增值税，而B房子满二唯一，那么实际上,A房子的真实持有成本可能比B还高。
合同里写清楚： 这是最重要的！作为注会，我必须提醒你，在签购房合同时，一定要在“税费承担”一栏写得清清楚楚，是“各付各税”，还是“买方包所有税费”？千万不要口头约定，一旦发生纠纷,口头约定在法律上很难举证。
关注政策变化： 税收政策是国家调控楼市的重要手段，比如最近几年，为了支持刚性和改善性住房需求，很多地区的政策都在微调，比如以前是“满五”才免征，现在很多地方“满二”就免征了，多关注当地税务局的最新公告,能帮你省下真金白银。

回到最初的问题：“房产营业税税率是多少？”

现在的答案是：它已经变成了增值税，税率通常是5%（针对个人二手房简易计税）。

但这只是一个冷冰冰的数字，在真实的房产交易中，这个数字背后代表的是持有成本、政策导向以及买卖双方的博弈智慧。

作为一名财务工作者，我常说：税务不仅仅是交钱，更是一种对规则的利用和对成本的规划。 希望这篇文章能帮你拨开迷雾，让你在面对房产交易这本复杂的账时，能多一份从容，少一份被“割韭菜”的痛感。

如果你在具体的交易中遇到了复杂的算税问题，别自己瞎琢磨，找个专业的会计师或者靠谱的中介算算清楚，毕竟，买房是大事，每一分钱都得花在刀刃上,对吧？

祝你买房卖房顺利,不被税烦恼！