大家好,我是你们的老朋友，一名在注会行业摸爬滚打多年的财务人。
2021年9月1日,《中华人民共和国契税法》正式开始实施了，记得当时，我的微信都要被炸爆了，不管是准备买房的刚需族，还是手里握着好几套房的投资客，甚至是我那远在老家的二姨，都跑来问我同一个问题：“听说契税要涨了？以后买房都要交3%到5%的税了？那我这买房成本岂不是一下子多了好几万？”
看着大家焦虑的样子,我既感到好笑，又觉得责任重大，作为一名专业的注会行业写作者，我觉得有必要把这件事掰开了、揉碎了，用最通俗的大白话给大家讲清楚。2021年房屋契税征收标准到底变了什么？你的买房成本真的会增加吗？
今天这篇文章,我不给你们念法条，咱们就聊点干货，算算账，顺便我也发表一下我对房地产税收政策的个人看法。
最大的误区：税率“法定”不代表税率“上涨”
我要抛出一个核心观点,也是大家最需要记住的一点：《契税法》的出台，更多的是将以前的“暂行条例”升级为“法律”，其核心税率和优惠政策，在大多数地区并没有发生实质性的突变。
很多人恐慌的源头,是看到了新法中的第三条：“契税税率为百分之三至百分之五。”
大家一看,以前买房不是1%或者1.5%吗？怎么现在法律直接规定3%-5%了？这不是明摆着要涨价吗？
这是一个巨大的误读。
在1997年发布的《中华人民共和国契税暂行条例》里，规定的税率同样也是3%-5%，也就是说，法定税率一直都是这个范围，国家为了支持房地产市场健康发展，尤其是照顾刚需购房者，长期以来都授权省、自治区、直辖市在这个范围内，根据实际情况出台具体的“优惠税率”。
2021年的新法,只是把这种“优惠机制”延续并确认了下来。
生活实例：
就拿我身边的一个真事儿来说,我的表弟小李，2021年10月在长沙买了一套房，属于家庭首套房，面积是89平米，签约那天他急得直冒汗，给我打电话：“哥，新法都实施了，我是不是得按3%交契税？这房子总价100万，3%就是3万，要是按以前的1%只要1万，这多出来的2万块钱是我俩个月的工资啊！”
我直接告诉他：“你把心放肚子里，湖南省根据契税法授权，明确规定了首套房90平米以下契税税率依然维持1%的优惠，你该交多少还是交多少，一分钱都不会多。”
结果怎么样？小李去税务局办税的时候，依然顺利地按照1%缴纳了契税，这就是典型的“自己吓自己”。
大家要明白,2021年房屋契税征收标准在法定层面确实是3%-5%，但落到实处的执行标准，依然保持了政策的连续性和稳定性。
到底怎么交？2021年后的具体征收标准详解
既然大方向没变,那具体到我们每个人买房，到底该怎么算这笔账？作为注会，我习惯把情况分类讨论，这样最清晰。
通常情况下,咱们老百姓涉及最多的就是三种情况：买新房（首套房、二套房）、买房赠与、以及继承。
购买新房/二手房：看“套数”和“面积”
这是最普遍的场景,虽然各地细则略有差异（比如北京、上海、深圳、广州这四个一线城市执行得比较严格），但全国大部分地区都遵循以下逻辑（以优惠后的实际执行标准为例）：
- 首套房：
- 面积小于90平米（含）：契税通常为 1%。
- 面积大于90平米：契税通常为 5%。
- 二套房：
- 面积小于90平米（含）：契税通常为 1%（部分城市可能调整为1.5%）。
- 面积大于90平米：契税通常为 2%。
- 三套房及以上：
- 通常不再享受优惠,按照 3%（或当地法定税率上限）执行。
个人观点： 我觉得这个分类非常人性化，它精准地打击了投机炒房（三套房及以上没优惠），同时极大地保护了刚需（首套房低税率）和改善型需求（二套房适度优惠），这就是税收调节经济的杠杆作用，做得挺到位。
房屋赠与：别想钻空子，该交的得交
很多人为了避税,想出过“假赠与”的主意，比如父母把房子“卖”给孩子，或者直接“赠与”给亲戚，想省下交易契税。
但在2021年契税法及后续执行标准下,房屋赠与的契税规定是很明确的：受赠人（接受房子的一方）需要缴纳契税，税率通常按照3%执行。
这里有一个特别重要的点要注意：夫妻之间加名、减名，或者夫妻之间的房屋权属变更，是免征契税的！ 这一点国家给足了夫妻内部财产调整的便利。
生活实例：
我之前的客户王阿姨,想把名下的一套老房子过户给她的独生女儿，她听说赠与要交3%的契税，觉得不划算，就问我能不能先卖给女儿，因为女儿是首套房，买卖只要交1%的契税。
我给她算了两笔账：
- 方案一（赠与）： 现在交3%契税，虽然现在交得多，但女儿以后再卖这套房时，税务部门会认定这个“原值”为0（或者是受赠时的评估价），女儿将来卖出时，可能面临高额的个人所得税（差额的20%）。
- 方案二（买卖）： 女儿买过来，交1%契税，虽然现在交得少，但女儿买下后，这房子的“成本价”就锁定了，将来女儿卖出时，是用卖价减去买价来算个税，如果房价涨幅不大，甚至可能免个税。
王阿姨听完我的分析,恍然大悟，虽然注会通常教大家怎么省税，但在这个问题上，我必须提醒大家：不要只看眼前的契税，一定要算长远的账。 对于非直系亲属，赠与的契税更是跑不掉的，而且还得面对个税风险，千万别为了省小钱吃大亏。
房屋继承：这是真正的“零成本”
《契税法》里有一个非常暖心的条款：法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税。
这意味着,如果父母去世，子女作为法定继承人继承房产，是不需要掏腰包交契税的，这体现了法律对家庭财富传承的保护。
生活实例：
记得有一次,一位老先生来咨询，他老伴走得早，名下有一套房，他担心自己百年之后，孩子们办理继承手续会不会被税务局“扒层皮”。
我笑着告诉他：“大爷，您放心，国家规定法定继承免契税，只要孩子们去公证处做个继承公证，拿着房产证、公证书去办理过户，契税这一栏是填0的。”
老先生听完,长舒了一口气，拉着我的手说：“这政策好，老百姓过日子不容易，别最后连传个家还得交钱。”
几个容易踩坑的“细节”，注会师特别提醒
虽然大标准清楚了,但在实际操作中，我见过太多人因为不懂细节，多交了冤枉钱，或者因为流程不对导致无法享受优惠，结合2021年房屋契税征收标准，这几个细节你得拿小本本记下来。
计税依据不是“合同价”，而是“评估价”
很多人以为,我在合同上把房价写低点，契税不就少了吗？比如200万的房子，合同写100万，是不是就能少交一半的税？
这招在十几年前或许有人试过,但现在的大数据征税环境下，这简直是自欺欺人，税务局有自己的一套评估系统，每个区域、每个小区都有基准价。
你的契税缴纳基数，取的是“合同成交价格”和“税务机关核定的评估价”两者中的较高者。
如果你合同写100万,但税务局系统评估这套房值180万，对不起，请按180万交税，低报合同价在二手房交易中还会导致买家下次卖出时个税基数被拉低，得不偿失。
享受优惠的“时间点”界定
2021年新法实施后,很多人纠结：我是8月签的合同，10月去交税，按哪个算？
契税的纳税义务发生时间是签订房屋权属转移合同的当日，只要你签合同的时候是在优惠有效的政策期内，哪怕你过几个月才去办手续，通常都按老政策（或当时的优惠）执行，但各地执行细则略有不同，最好的办法就是：签了合同赶紧去问税务局，或者让中介帮你确认，别拖着。
土地和房屋一并转移
这一点对于买别墅或者底层带花园的朋友要注意,契税是对“土地、房屋权属转移”征税，如果你买的房子包含了大面积的土地使用权，你的计税依据是房屋总价和土地价款的合计，虽然现在商品房大多是出让地，这部分已经包含在房价里了，但在一些特殊的交易类型（如划拨地补办出让）中，会涉及到补缴土地出让金的契税问题，千万别漏了。
作为注会，我对2021年契税法的看法
写到最后,我想抛开冷冰冰的数字和标准，聊聊我的个人感受。
在备考CPA《税法》这门课时，我们学过很多税种，但我一直认为，契税是跟老百姓幸福感最挂钩的税种之一，买房是中国人一辈子的大事，往往掏空六个钱包，这时候契税的每一个百分点，都牵动着无数家庭的神经。
2021年《契税法》的实施，在我看来，是一次“立法的进步”而非“加税的开始”。
为什么这么说？
- 提升了法律层级： 以前是“条例”，现在是“法”，这意味着征税的规范性更强了，地方政府不能随意乱收费，也不能随意突然改变税率，这对纳税人是一种保护。
- 明确了免征范围： 比如对于非营利性的学校、医疗机构、社会团体承受土地房屋用于办公的免征契税，这体现了国家对社会事业的支持，再比如，因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的，免征契税，这给了遭遇拆迁的百姓极大的慰藉。
- 保持了民生温度： 最关键的是，它保留了刚需优惠，如果国家真的想通过契税敛财，完全可以取消1%、1.5%的优惠，一刀切执行3%，但它没有，这说明在“房住不炒”的大背景下，国家依然在小心翼翼地呵护着真实的居住需求。
我也注意到,像北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，由于人口压力大，房价高企，它们的契税优惠政策一直相对收紧（比如首套房如果是豪宅，可能就不享受1%了），这其实是税收调节功能的体现——资源稀缺的地方，调节的力度自然要大一些。
总结与建议
文章写到这,我相信大家对2021年房屋契税征收标准已经有了清晰的认知。
如果你正准备买房,或者正在处理房产过户，我有三条具体的建议给你：
- 不信谣，不传谣： 别看朋友圈里“契税要暴涨”的标题党文章，在掏钱之前，登录当地税务局的官方网站，或者拨打12366热线，查一下你所在城市的最新政策，那是唯一的标准。
- 算好“家庭账”： 买房前，先确认自己家庭名下到底有几套房，很多时候，你以为你是首套房，但如果婚后夫妻双方没沟通清楚，可能一方名下有房，这就导致你变成了二套房买家，契税直接从1%跳到2%甚至更高，这种“乌龙”我见得太多了。
- 保留好凭证： 契税完税证明是你们拿到房产证的重要凭证，也是将来房子再买卖时计算个税的重要依据，一定要像存折一样保管好。
2021年房屋契税征收标准并没有那么可怕，它只是换了一件更严谨的“法律外衣”，里面装的，依然是服务于民、调节经济的内核。
希望这篇文章能帮你省下几万块的冤枉钱,也能让你在面对中介或售楼员的忽悠时，能淡定地一笑置之：“别想忽悠我，契税这事儿，我懂！”
如果大家还有具体的税务问题,欢迎在评论区留言，咱们一起探讨，毕竟，在这个复杂的时代，懂点税，真的能省钱。
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