房屋租赁发票几个点的税？别再只盯着那几个百分点，看懂这些才算精明

作为一名在注会行业摸爬滚打多年的财务老司机，我经常被朋友和客户拉着问各种关于“钱”的问题，出现频率最高的一个话题，莫过于租房——尤其是那句灵魂拷问：“房屋租赁发票几个点的税？”

这听起来像是一个简单的数字题，但在我眼里，这其实是一场关于利益、规则与心理博弈的“商战”，我就不跟你掉书袋背法条了，咱们像朋友聊天一样，把这事儿掰开了、揉碎了,讲讲这背后到底藏着什么玄机。

“几个点”背后的迷雾：并没有一个标准答案

很多时候，租客找房东要发票，房东会一脸为难地说：“行啊，但税点你出，你要几个点的？”或者说：“发票要加收5%的税钱。”

这时候，大多数人脑子里都会出现一个大大的问号：这“几个点”到底是多少？房东是在讹我,还是真的要交这么多？

实话告诉你，房屋租赁发票的税率，从来就不是一个固定的数字。 它像是一个多面体，取决于你是谁（个人还是公司）、你租的是什么（住房还是商铺）、以及你在哪个城市。

大家口中的“点数”，通常指的是综合征收率，为了方便征管，很多税务局对个人出租房屋采取了“综合征收”的方式，把增值税、房产税、个人所得税等打包在一起,按一个较低的比例一次性收完。

这就好比去超市买套餐，单买可乐、汉堡、薯条很贵，但打包成“套餐”就有优惠，这个“套餐”的价格，就是我们要聊的“几个点”。

生活实例：小王的租房“税”月惊魂

为了让你更有代入感,我先给你讲个真事儿。

我的表弟小王，刚毕业在杭州一家互联网大厂工作，公司福利不错，允许报销一部分房租，前提是得提供发票，小王租的是一套老小区的住宅，月租5000元,房东是个挺和蔼的大叔。

当小王傻乎乎地跟房东说：“叔，能不能帮我开个发票？”房东大叔的脸色瞬间变了，比翻书还快，大叔说：“小王啊，本来咱们相处挺愉快的，但这发票一开，我就得交税，你要是非要发票，房租得涨，或者你把税钱给我，大概要5.5个点。”

小王懵了：5000块钱的5.5%，那就是275块，一个月275，一年就是3300块，这对于刚毕业的他来说，不是个小数目，他打电话问我：“哥，这大叔是不是坑我？大家都说住房出租税率低，怎么他要这么高？”

我听完笑了，跟他说：“别急，大叔没完全坑你，但他也没跟你说实话，这里面的水，深着呢。”

住房出租：其实比你想象的要便宜

咱们先说说最常见的情况：个人出租住房。

对于咱们普通老百姓租住的住宅,国家其实是给予了很大力度的税收优惠的。

增值税：月租金不超过10万元的，免征增值税，小王租的5000元，完全在免征范围内，这意味着，光看增值税,是0个点。
房产税：减按4%的税率征收。
个人所得税：这个稍微复杂点，如果没有综合征收，通常按10%的税率征收，但还能扣除800元或20%的费用。

重点来了！现在大多数城市为了方便管理，都执行了“综合征收率”。

在杭州，个人出租住房，如果去街道代开专票或普票，综合征收率通常低得惊人。住房出租的综合征收率往往在2.5%到4%之间,甚至有的城市更低。

回到小王的例子，在杭州，个人出租住宅的实际税负可能连2.5%都不到，如果按2.5%算，5000元的房租,税款只有125元。

这时候，我的个人观点来了：

很多房东其实根本不知道具体的税率是多少！他们也是道听途说，或者中介为了省事，随口报个“5个点”、“6个点”吓唬租客，这是一种典型的信息不对称。

当房东跟你要税点时，别急着答应，也别急着翻脸，你可以很客气地建议：“叔，要不咱们去税务局问问？听说现在个人出租住房税率很低，还能免税呢。”通常只要一提要去税务局“核实”，很多房东就会心虚，或者直接同意帮你承担这部分税,因为那点钱其实根本不多。

商铺与写字楼：那是另一个“江湖”

如果说住房出租是“微利多销”，那么非住房出租（比如商铺、写字楼、厂房）就是真正的重头戏了。

我有个客户李姐，是个创业开连锁美容院的，她租了个底商，月租金3万，房东是个公司，不是个人，这时候，谈“几个点”就没意义了，因为公司出租必须走正规账目,不能按综合征收率那一套来。

对于企业出租非住房，税率可是实打实的“硬菜”：

增值税：一般纳税人9%，小规模纳税人5%（且月租金10万以下可免）。
房产税：12%！
土地使用税：看地段。
企业所得税：25%（或适用优惠税率）。

加起来，那可不是几个点的事,那是真金白银。

这里有个生活实例中的博弈：

李姐的房东是个精明的老板，他提出：“租金3万是‘税后价’，你要发票，税点你出，按15%算。”

李姐当时就急了，跑来问我怎么办，我给李姐算了一笔账：如果李姐不要发票，她没法抵扣进项税，也没法作为成本在企业所得税前扣除，她公司账上利润虚高，最后交的企业所得税可能比那15%的税点还亏。

我的观点是：

在商业地产租赁中，“谁承担税”本质上是一场合同谈判，通常行规是“谈定租金是含税价”，也就是说，房东拿到手的应该是税后钱,但他有义务给你开发票。

这时候，千万别被房东那句“税点你出”给唬住，你要学会反向思考：如果你是公司租房，你一定要发票！ 哪怕你表面上答应了承担税点，实际上你把发票拿回来抵扣增值税和所得税，综合算下来,你可能还是赚的。

为什么大家都害怕“开发票”？

聊到这儿,咱们得聊聊人性。

为什么不管是房东还是二房东，一听到“开发票”就跟踩了尾巴似的？

除了税负成本，还有一个更隐秘的原因：收入暴露。

很多个人房东名下有多套房产，一年租金收入几十万，如果他们频繁去税务局代开发票，或者通过房产中介平台备案开具发票,他们的收入数据就会在税务系统里留下痕迹。

以前，由于征管手段有限，这部分“灰色收入”可能就隐形了，但随着金税四期的上线，大数据比对越来越厉害，一旦你的租金收入与你在系统里的资产状况、申报个税情况不匹配,很容易被预警。

我必须发表一个严肃的个人观点：

依法纳税是每个公民的义务。 这话听起来很官方，但作为注会，我见过太多因为抱有侥幸心理而被追缴税款、罚款的案例。

对于房东来说，为了省那几百块钱的税，冒着被稽查的风险，真的不划算，现在的个人出租房屋税收政策其实非常宽容，综合征收率低到几乎可以忽略不计，与其在那跟租客为了几个点扯皮，不如大大方方去开票,这也是一种对自己资产合法性的证明。

实操指南：怎么谈最不伤和气？

文章写到这里，我想你最关心的可能是：道理我都懂,下次租房我该怎么办？

作为你的“财务军师”,我给你几条实操建议：

看人下菜碟：
- 如果房东是个人，且租的是住宅：大概率他不知道税率很低，你可以用“公司报销必须要发票”为由，试探性地让他承担，如果他坚决不肯，你可以提出去税务局代开，并暗示“听说税率很低”，通常几百块钱的事，大部分房东为了省事，或者为了留住好租客,会自己掏腰包。
- 如果房东是公司：别废话，合同里必须写明“提供增值税专用发票”，并且明确税率是多少，这是商业规则,没得商量。
算好你自己的账： 如果你是为了租房办公，一定要算清楚“无票租金”和“有票租金+税点”哪个划算。
- 无票：成本全额不可税前扣除,多交企业所得税。
- 有票：成本可扣除,进项税可抵扣。
- 往往是后者更划算，这时候，你可以主动跟房东说：“税点我可以出，但你得给我开专票。”这显得你专业，也让房东觉得你懂行,不好忽悠你。
利用优惠政策： 记住那个“月租金10万元以下免征增值税”的红线，如果你是小微企业，租房月租金8万，一定要跟房东强调：“大哥，你这没到10万，增值税是免的，你不用交那个税啊！”这能帮你砍掉一大块“税点”成本。