房租税率大起底，个人出租房屋到底要交多少税？一文讲清其中的门道与猫腻

大家好，我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“账房先生”。

我在和朋友闲聊时，发现了一个特别有意思的现象，对于咱们普通老百姓来说，买房和租房是生活中最大的两笔开销，买房时的税费大家门儿清，契税、个税、增值税，哪怕再复杂,为了那几百万的房子也得硬着头皮算明白。

可一提到“出租房子”，无论是房东还是租客,往往都是一脸懵圈。

租客问：“我要发票，房东说还要加税点，这税点到底是多少？5%还是10%？” 房东问：“我就收个三千块钱房租，还得去税务局交税？这钱到底该怎么交？会不会被查？”

我就抛开那些晦涩难懂的法条，用咱们平时唠嗑的方式，结合我身边真实发生的案例，给大家彻底扒一扒“房租税率”这回事儿，这不仅仅是一个数字的问题,更是关乎你钱包厚度的大事。

房租税，其实是个“大拼盘”

我们要纠正一个概念，在专业领域，并没有一个单一的、叫做“房租税率”的东西，当你出租房屋获得收入时，你需要缴纳的其实是一组税费，我们业内俗称“税费大礼包”。

这个礼包里通常包含以下几样东西：

增值税（VAT）： 这是流转税,只要有收入就要考虑。
房产税： 房子是你的，你靠它赚钱了，当然得给政府交点“保护费”。
个人所得税： 这是你的净收入,得按规矩上税。
城市维护建设税及教育费附加： 这是增值税的“跟屁虫”，增值税交了，这两个通常也得交,不过金额很小。
印花税： 签合同了,就得贴花。

听着是不是头都大了？别急，国家为了方便征管，也为了简化大家的手续，在实务操作中，对于个人出租住房，绝大多数地区都采取了“综合征收率”的方式。

简单说，就是税务局把上面这一大堆税打包在一起，算一个总的比例，你按这个比例一次性交清,大家省事。

个人出租住房：税率其实比你想象的低

咱们先说说最常见的情况：个人出租住房。

这是我必须要重点强调的一个观点：在国家政策层面，对于个人出租居住用房，其实是非常宽容和优惠的。

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）等相关文件，个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，注意，是减按1.5%,这个力度是非常大的。

但在实际生活中，各地执行的标准不太一样，对于月租金不超过一定额度（比如10万元，这在房租领域几乎覆盖了99%的个人房东），是免征增值税的，免了增值税,不代表免了房产税和个人所得税。

为了让大家更直观地理解,我举一个我身边的真实例子。

【生活实例：王阿姨的学区房】

我的邻居王阿姨，手里有一套闲置的老破小，就在重点小学旁边，那是妥妥的“硬通货”，去年，她把房子租给了一对年轻的小夫妻，月租金定在了5500元。

王阿姨是个老实人，租客提出要开发票用来在单位报销住房补贴,王阿姨没多想就去了税务局。

结果一算账,她乐了。

因为她去的是办税服务厅，工作人员告诉她，对于这种个人出租住房，我们当地执行的是“综合征收率”，因为月租金未达到增值税起征点（虽然现在起征点提高了，但很多地方对住房出租有专门的核定标准），或者即便达到了，因为享受减按1.5%的优惠，再加上房产税（通常减按4%征收）和个人所得税（通常核定10%或更低），综合算下来，王阿姨只需要按租金的5%到4%（不同城市有差异，这里取个常见的中间值）左右缴纳综合税款。

按5500元算，假设税率是4%，王阿姨只需要交：5500 × 4% = 220元。

你看，5500元的房租，税金只有220元，王阿姨当时就跟我说：“我还以为要交几百上千呢，才两百多块钱，这完全能接受啊，只要租客好说话，这发票我开得起！”

我的个人观点： 很多房东之所以抗拒开发票，是因为他们心里没底，以为要交高达10%、20%的税，国家为了鼓励住房租赁市场发展，给个人出租住房开了“绿灯”，只要你去街道办或者税务局问一问，你会发现，这个综合税率其实非常“亲民”。对于个人房东来说，因为这点钱拒绝给租客开发票，导致租客无法报销甚至产生纠纷，其实是得不偿失的。

个人出租非住房：这就有点“肉疼”了

看完了温馨的住房出租，咱们再来看看稍微“冷酷”一点的——个人出租非住房。

什么是非住房？就是商铺、写字楼、车位、厂房等，这种出租行为，在税务局眼里，属于商业经营行为,享受的优惠待遇就少得多了。

这里，增值税通常是5%（如果是老项目简易计税），房产税是12%，个人所得税是20%，这一加起来,税率瞬间就上去了。

【生活实例：老李的商铺风波】

我有个客户老李，手里有个临街的底商，租给了一家连锁便利店，月租金20000元。

前段时间，便利店的店长换人了，新店长是个较真的小伙子，非要让老李去税务局代开发票，老李以前都是私下收现金,从来没交过税。

老李没办法，硬着头皮来找我咨询,我给他算了一笔账：

增值税及附加： 20000 ÷ 1.05 × 5% ≈ 952元，加上附加税费,大概1000元出头。
房产税： 20000 × 12% = 2400元。
个人所得税： 如果没有核定征收，按（收入-成本-费用）×20%，如果按核定征收率（很多地方定在1.5%左右），那就是20000 × 1.5% = 300元。

很多地方对于商铺出租，并不像住房那样有统一的低税率“打包价”，如果按据实征收，光房产税12%就够喝一壶的。

综合算下来，老李这20000元的租金，可能要交15%甚至更高的税，也就是3000块钱左右。

老李当时脸就绿了：“我一个月才赚两万，税就要交三千？这相当于我半个月的水电费和物业费都搭进去了！”

后来，老李跟租客进行了一场“艰难的谈判”，最终双方达成妥协：租金涨一点，或者租客承担一部分税点,这才把发票给开了。

我的个人观点： 对于非住房出租，高税率是客观存在的，这其实体现了国家的政策导向：鼓励居住，抑制投机。 如果你手里有商铺在出租，一定要在签合同前就把“税费由谁承担”这个问题写进合同里（俗称“税后租金”还是“税前租金”），千万别像老李那样，事到临头才发现要掏一大笔冤枉钱，那时候再想找租客补钱，不仅伤感情,还容易把生意搞黄。

企业出租房屋：这可是专业选手的赛场

咱们简单聊聊企业出租房屋，如果你是个体工商户，或者是一家公司，把名下的房产拿去出租,那计算规则就完全是另一套逻辑了。

企业出租不动产，一般纳税人通常适用9%的增值税税率（如果是2016年4月30日前的老项目，可以选择5%简易计税），房产税是12%，企业所得税是25%。

这时候，就不能用“综合征收率”那种简单粗暴的方法了,必须得建立规范的账本。

【生活实例：某科技公司的闲置厂房】

我曾审计过一家科技公司，他们业务转型后，有一层楼闲置下来了，老板为了创收,就把这层楼租给了另一家创业公司。

因为这家科技公司是一般纳税人，出租这层楼（2016年后取得的），必须按9%缴纳增值税，年租金100万,光增值税就要交9万左右。

这里有个门道。

我建议老板，既然收了9%的增值税的税票，那这9万块钱是可以作为“进项税额”抵扣的，房屋的折旧、维修费、水电费,统统都可以作为成本在税前扣除。

老板一开始觉得税率高，不愿意租，但我给他算完账后发现，虽然税率看着高，但因为有进项抵扣和成本扣除，实际的企业所得税税负并没有想象中那么可怕，正规开具发票，租金收入入账，公司的资产盘活了，财务报表也好看了,有利于后续去银行融资。

我的个人观点： 对于企业来说，“合规”的价值远大于“避税”的收益，很多老板为了省那点税，选择体外循环（私卡收款），这在“金税四期”上线、大数据监控如此严密的今天，简直就是头顶悬剑，一旦被查，补税、滞纳金、罚款，甚至刑事责任，那代价就太大了，与其提心吊胆，不如正规经营，利用税收优惠政策（比如房产税的困难减免等）来合理降低成本。

那些关于“房租税率”的误区与真相

聊完了具体的场景,我再总结几个大家在日常生活中最容易踩的坑。

“我租金才3000块，不用交税吧？” 真相： 虽然很多城市对月租金在一定额度（如3万元或10万元）以下的免征增值税，但这不代表免征所有税，房产税和个人所得税理论上还是要交的，只不过，现实中，对于极小额的租金，税务局往往采取“以票控税”，你不开发票，税务局可能不知道；但一旦你要开发票，哪怕只有3000块，该交的税（哪怕只有几十块钱）也是一分不能少的。

“个人所得税就是（租金-800）×20%？” 真相： 这是教科书上的算法，叫“据实征收”，但在实际操作中，对于个人房东，税务局很少让你去扣减800元的减除费用（因为那是对工资薪金的），对于财产租赁，通常是扣除20%的费用（比如修房费）或者直接采用核定征收率。这就是为什么我前面说，很多时候你交的个税并不是按20%算的，而是按一个很低的核定率（比如0.5%、1%等）算进“综合征收率”里了,这其实是税务局给个人房东的一种变相优惠。

“合同里写‘税费由租客承担’就万事大吉了？” 真相： 从法律角度讲，纳税义务人是房东（收入方），你可以在合同里约定这钱由对方出（这是民事契约自由），但在税务局眼里，欠税的责任人还是你房东，如果租客拿了发票跑了，或者赖着不给税点，税务局找的是你，作为房东，一定要把税点算在成本里，或者收到税点钱后再去开发票，千万别先开了发票被“套牢”。