房地产会计做账及报税流程(房地产企业该如何缴纳增值税)

• 1、房地产会计做账及报税流程，房地产企业该如何缴纳增值税？
• 2、建筑公司如何报税？
• 3、房产税从租申报操作指南？
• 4、房产信息登记表怎么弄？
• 5、公司购买商业房产如何做账？

1、房地产会计做账及报税流程，房地产企业该如何缴纳增值税？

在当今的高房价下，随便一两套房子的售价就轻松突破500万了，所以除开极少数特殊情况，房地产企业都是一般纳税人。

作为一般纳税人的房地产企业，在计算缴纳增值税方面，既有一般纳税人的常规特点，也有房地产企业自身的特殊规定。

作为一般纳税人，房地产企业采用的计税方法普遍兼有一般计税方法和简易计税方法。

房地产企业一般纳税人在计算缴纳增值税时，有两种办法：一般计税办法和简易计税办法。

●简易计税办法：根据国家税务总局公告2016第18号文件，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税办法，按照5%征收率计算缴纳增值税，不得抵扣进项税额，不能扣除对应的土地价款。

房地产老项目是指《建筑施工许可证》注明的开工日期在2016年4月30日之前的房地产项目。

同时，房地产企业一般纳税人一旦选择简易计税办法，在36个月内不得变更为一般计税办法。

●一般计税办法：采用当期取得的包括价外费用的全部价款，扣除当期销售的房地产项目对应的土地价款，按照两者差额，换算为不含税价，适用9%税率（2019年4月1日后的最新税率）计算当期应该缴纳的增值税。

需要注意的是，判断同一个房地产项目一般以同一个《施工许可证》为准，同一个项目只能选择一种计税办的，不能同时选择一般计税和简易计税办法。

房地产企业有收到预售款时预缴3%增值税的特殊规定。

房地产预售制产生了大量预售行为的发生，虽然根据营改增文件，房地产企业采取预售方式销售房地产不再确认为增值税纳税义务，但是仍然要按照取得的预售款收入3%预缴增值税。

应预缴增值税＝预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

一般计税项目，适用9%税率；简易计税项目，适用5%征收率。

房地产企业经营周期长，成本、收入核算复杂，容易产生一些涉税风险。

●在一段时间内容易发生进项销项存在“错位”的现象。

房地产项目整个周期持续2-3年是非常普遍的，在前期收到预售款时，并未发生增值税纳税义务，不确认计提销项税额。

而确认增值税纳税义务发生时间一般以合同约定的房产交付时间作为判断标准，而这往往都是好几年后的事情了。

前期投入的各种成本行成的进项税额会大量留抵。

这就非常容易产生进项税额和销项税额的“错位”现象。

●销售房地产的增值税纳税义务发生时间的判断较为复杂。

房地产企业在确认增值税纳税义务发生时间时，应当在遵循财税（2016）36号文件第四十五条规定的基础上，根据不同地区税务机关执行的口径，在准确的时间点判断增值税纳税义务发生时间。一般情况下，都是以合同约定的房产交付时间作为确定依据，提前交付的，以实际交付时间为准。

●进项税额的抵扣和土地价款的扣除应准确核算，不能“和稀泥”。

房地产企业在核算增值税时应当准确把握销项税额的计提时点，同时在扣除土地价款时，只能扣除已销售房产对应比例的部分，不得一次性扣除土地价款。

进项税额的抵扣应该剔除用于简易计税项目的部分，不能全部进行抵扣，否则产生偷漏税风险。

2、建筑公司如何报税？

1、营业税=建筑收入*3%

2、城市维护建设税=营业税额*7%（市区7%，县城、建制镇5%，农村1%）

3、教育费附加=营业税额*3%

4、房产税=自有房产余值*1.2%/年

5、土地使用税=单位使用土地面积*当地单位面积税额

6、车船税=当地单位税额*车辆数等

7、印花税=建筑合同注明收入*3/10000

营业账簿也要贴印花税，资金类账簿印花税=（实收资本+资本公积）*5/1000,其余账簿5元/本

8、代扣代缴个人所得税（按工资薪金所得额九级超额累进税率等计算）

9、企业所得税=利润总额按税法调整后的应纳税所得额*25%

其他可能还有一些地方教育费附加和地方基金等，视当地税率而定。

3、房产税从租申报操作指南？

如果你是房屋的出租人，需要进行房产税的申报，可以按照以下步骤进行操作：

1. 进入国家税务总局官网，点击“网上办税服务”进入办税服务大厅。

2. 在办税服务大厅中，选择“个人所得税”项目，然后点击“个人所得税（房屋出租）”进入详细申报页面。

3. 在详细申报页面中，选择“申报房产租赁所得及已缴纳的房产税”选项，然后填写相应信息。其中，需要填写的信息包括：房产地址、出租时间、租金金额、已缴纳的房产税等。

4. 在填写完毕后，点击“保存”按钮，生成“房产租赁所得申报表”。然后，上传相关证明材料，如房屋租赁合同、银行流水等。

5. 经过网上审核后，会生成个人所得税申报表。

6. 最后，持个人证件、印章、申报表等材料到当地税务机关进行纳税申报和缴纳房产税。

需要注意的是，不同地区的房产税申报和缴纳流程有所不同，具体操作方式以当地税务部门的规定为准。同时，在完成房产税申报和缴纳后，记得及时保存相关申报材料和交款凭证，以备后续查询和备查。

4、房产信息登记表怎么弄？

《房地产信息登记表》的填写操作如下：1.填写要求：1.登记表应逐行填写，分为房地产证和房屋类型（详见填写表第一项），一证一类填写表写表格。如果未来填写的物业发生增减变更，应按规定及时办理税务登记变更手续，重新填写本表，在备注栏注明变更项目和变更时间，并报专管员修改基本纳税事项的认定信息。

《房产证填写：红色的封皮，上面印有国徽第一页正面填写房产证号，印花税票，以及编号。第一页背面填写自己房屋的信息，比如地址，产权人，面积，是否抵押。第二页正面填写空白的备注。第二页背面填写自己房屋的平面图和测绘报告。

5、公司购买商业房产如何做账？

门面房如在本市范围内，作为分公司管理，汇总报税即可，即从公司拿货以发货单处理，不作销售，处销的货物从公司开票销售，购入货物以公司名义购入，库存是公司的存货。每月将所有的账务汇总到公司统一处理报税。对外宣传（主要是工商税务）是公司的门市部。总公司设帐时对分公司独立核算。