大家好,我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“账房先生”。
今天咱们不聊那些枯燥的会计准则,也不谈让人头秃的审计底稿，咱们来聊聊一个特别接地气，但又特别容易让人“上火”的话题——房屋租赁费税率。
说实话,作为一个专业写作者，也作为一个经常帮身边朋友处理税务杂事的“热心肠”，我发现房屋租赁这块儿，简直是房东和租客博弈的“修罗场”，每次到了谈合同、谈发票、谈租金的时候，空气里的气氛突然就凝固了。
为什么？因为大家都怕税，房东觉得：“我的房子我自己做主，凭什么交税？”租客觉得：“我租个房子住，还得帮你背税？”或者反过来，租客说：“我要报销，必须要发票。”房东说：“要发票？那你得把税钱给我补上。”
这场景,熟悉不？
我就想用一种咱们平时喝茶聊天的方式,把房屋租赁费税率这层窗户纸给捅破了，哪怕你不是学财务的，看完这篇文章，你也得知道这背后的门道，省得以后被人忽悠，或者因为不懂行而多花冤枉钱。
先别慌，个人出租住房其实挺“划算”
咱们先从最常见的场景说起：个人房东把房子租给个人住。
这是目前租赁市场上最主流的情况,很多房东一听到“税率”两个字，立马就想躲，觉得税务局要割他的肉，这真是个天大的误会。
咱们国家为了鼓励住房租赁市场,其实给个人出租住房出台了很多优惠政策。
举个我身边的真实例子,我有个远房表舅，退休了在老家有两套闲置的房子，想租出去补贴点生活费，他一开始特别担心，跟我说：“听说税率高得吓人，要交20%的税？那我不租了！”
我赶紧给他吃定心丸,表舅担心的那个“20%”，其实是财产租赁所得的个人所得税率，但这并不是全部，而且也不是按租金全额交的。
在实际操作中,各地税务局为了方便征管，通常会采取“综合征收率”的方式，什么叫综合征收率？就是把增值税、房产税、个税等打包在一起，算一个总的比例。
个人出租住房,如果月租金不超过10万元（这在绝大多数城市都够了），是免征增值税的。
那其他的税呢？通常各地的综合征收率大概在5%到5%之间。
你看,假设你一个月租3000块钱，按最高的5%来算，也就150块钱的税，对于房东来说，为了这150块钱跟租客吵半天，甚至把租客气跑了，值得吗？
我的个人观点是： 很多时候，房东对税的恐惧源于无知，如果你明白个人出租住房的税负其实非常低，甚至可以说是“微乎其微”，你就会更愿意配合去开发票，这不仅能建立信任，还能避免很多法律风险，这150块钱，买一个安心和长期的租客，这笔账其实很划算。
“我要发票！”——租客和房东的拉锯战
咱们换个角色,站在租客的角度看看。
现在的年轻人,很多在大城市打拼，租房是刚需，很多公司为了帮员工抵扣个税，或者员工自己想用租金来抵扣个税，都需要提供正规的租赁发票。
这时候,矛盾就来了。
我有个读者小张,之前在北京租房，他就遇到过这个问题，小张的公司福利不错，可以报销一部分租房费用，但前提是必须提供增值税专用发票或者普通发票，小张跟房东一提，房东立马变脸：“要发票可以，但税费你出。”
小张当时就懵了,心想：“这税不是应该房东交的吗？”
这里咱们得讲讲道理,从法律层面上讲，纳税义务人确实是房东（出租方），在市场交易中，这往往是一个博弈的过程。
生活实例分析：
如果小张非常需要这张发票来报销,或者用来抵扣自己的个人所得税（目前个人租金专项附加扣除虽然不需要发票，但留存备查资料里合同是关键，未来监管趋严可能需要发票），那么他其实是有动力去促成这件事的。
这时候,如果房东是个“老油条”，坚持“实报实销”，也就是去税务局开票交了多少税，小张就得给他补多少，如果不去代开发票，这笔钱房东就揣兜里了（虽然这属于偷税漏税，咱们先不谈道德高度，只谈现实）。
小张该怎么办？
我的建议是： 坐下来算账，如果租金是5000元，综合税率假设是4%，那就是200元，如果为了这200块钱，房东把房子租给别人了，小张还得搬家，搬家费、中介费、时间成本，哪个不比200块钱贵？
如果我是小张,我会爽快地答应：“行，这税钱我出，但您得配合我去税务局把票开了，或者我在房租里给您涨个200块，咱们合同里写清楚是‘含税价’。”
人性化的交流方式： 咱们别把谈钱当成伤感情，把账算在明面上，房东不亏，租客拿到了发票能报销或者抵税，其实是个双赢，最怕的就是双方都藏着掖着，最后闹得不欢而散。
别搞混了：住房和非住房是两个世界
上面咱们聊的都是住人的房子。房屋租赁费税率里，还有一个巨大的坑，那就是非住房，也就是商铺、写字楼、办公楼。
这块儿的税率,跟住房比起来，那就是“一个天上，一个地下”。
我有个朋友老李,手里有点闲钱，没买住宅，买了个小商铺想租出去赚钱，他觉得自己租个商铺跟租房子差不多，结果去税务局代开发票的时候，被那个数字吓了一跳。
为什么？因为国家对商业地产的扶持力度远不如住宅。
个人出租商铺（非住房），增值税的征收率通常是3%（虽然有小规模纳税人减免政策，但基数不同），房产税是12%，个人所得税是20%。
加起来,综合征收率在很多地方能达到10%甚至更高！
你看,同样是租1万块钱，住宅可能只交200块的税，商铺可能要交1000块甚至更多。
具体的生活实例：
老李的商铺租给了一个开奶茶店的小夫妻,租金一个月1万2，小夫妻很实在，说要做账，必须要发票，老李心想，行啊，反正租金高，结果一算账，光税费就要交一千多块钱，老李心疼啊，跟小夫妻商量：“能不能不要发票了？我给你们便宜500块。”
小夫妻也犹豫了,不要发票，省了老李的税，自己也能少掏500块租金，但是没有发票，店里的成本就没法列支，企业所得税交得更多。
我的个人观点： 在商业租赁领域，发票是刚需，对于企业租客来说，没有发票意味着成本无法税前扣除，要交25%的企业所得税，这亏得更大，在商铺租赁中，“含税价”是行业惯例。
如果你是做生意的,千万别指望像租住宅那样，让房东把税给免了，这不符合商业逻辑，作为房东，在定租金的时候，也要把这部分税负成本考虑进去，别到时候觉得税务局在“抢钱”，这是规则使然。
金税四期来了，别抱有侥幸心理
聊到现在,可能有些老房东会说：“切，你说得轻巧，我租了这么多年房子，从来没人找我要发票，我也没交过税，税务局根本不知道。”
这就是我想重点提醒大家的。
以前,税务局人手有限，确实很难监控到散落在千家万户的个人房屋租赁行为，但是现在，金税四期已经上线了。
什么是金税四期？简单说，以数治税”，它会打通银行、税务、房管局等各个部门的数据壁垒。
生活实例预警：
想象一下,你是房东，你习惯让租客每个月把房租打到你的银行卡里，金税四期系统一旦监测到你的这张银行卡，每个月都有固定的一笔资金流入，而且备注里可能还写着“房租”或者“租金”，或者你的房子在房管局备案了出租信息。
大数据一比对：你有房，你有持续的资金流入，但你从来没有申报过房产税或个人出租所得税。
系统会怎么想？红灯警报！
我前两天看行业内部的研讨,大家都在说个人出租房屋的监管会越来越严，以前可能睁一只眼闭一只眼，以后可能就是系统自动推送风险提示，税务局专管员直接上门或者电话约谈。
我必须发表我的个人观点： 我非常支持税收征管的数字化和规范化，这不仅是国家财政的需要，也是社会公平的需要。
对于房东来说,与其每天提心吊胆担心被查，不如主动去税务局代开发票，交了那点税，你的收入就是合法的“阳光收入”，如果你以后想贷款买房、想办其他事情，一份完税证明有时候比你说破嘴皮子证明你有还款能力更有用。
不要为了省那点小钱,把自己的征信或者法律风险搭进去，在这个大数据时代，咱们普通老百姓要学会适应“透明化”的生活。
实操干货：到底该怎么算？
讲了这么多道理,咱们来点干货，我知道大家最关心的还是具体的数字。
虽然各地政策略有差异（比如上海、北京和某个三四线城市的具体减免幅度可能不同），但大框架是一样的，我给大家总结一个“傻瓜计算公式”，你可以拿去估算你所在城市的税负。
个人出租住房（给个人住）
- 增值税： 月租金不超过10万元，免征，超过了，按1.5%征收（通常减按1.5%计算）。
- 房产税： 减按4%征收。
- 个人所得税： 这个稍微复杂点，通常是（租金 - 修缮费用 - 800元或20%费用）* 10%，注意，住房租赁的个人所得税税率是10%，不是20%！
但在实际代开票时,很多地方直接按租金总额的 2.5% 到 5% 一次性征收所有税费。
举个例子： 你在二线城市，房子月租4000元。 你去税务局（或者现在很多城市手机APP就能办），说我要代开租赁发票。 工作人员可能会告诉你：交4%的综合征收率。 那你交的钱就是：4000 * 4% = 160元。 拿着发票，你就可以给租客了。
个人出租商铺
- 增值税： 通常3%（疫情期间有减免，现在恢复常态需看当地小规模纳税人政策）。
- 房产税： 12%。
- 个人所得税： （租金 - 成本等）* 20%。
- 印花税、城建税等： 若干。
综合下来,往往在5%到18%左右，甚至更高，商铺租赁如果不谈好税费谁来出，那绝对是亏本买卖。
写在最后：税收是契约，也是保障
洋洋洒洒写了这么多,其实核心就一句话：房屋租赁费税率没那么可怕，但也别忽视它的存在。
作为注会行业的写作者,我见过太多因为税务问题闹上法庭的案例，租客因为拿不到发票无法抵扣，起诉房东违约；房东因为被税务局追缴几年前的税款和滞纳金，哭天喊地。
生活里,咱们都希望能顺顺当当的。
我的最终建议是：
如果你是房东，主动去了解当地的代开票政策，现在的政务服务非常便利，很多地方在手机上点一点就能开发票，甚至可以把税负转嫁给租客（在市场行情允许的情况下），做一个合规的房东，你的房子租得更安心。
如果你是租客，当你提出要发票时，请理解房东的痛点，如果合同没写清楚，不妨主动提出承担税费，或者在续租时以此为筹码谈一个更合适的租金，毕竟，拿着合规发票，维护的是你自己的权益。
房子是用来住的,不是用来吵架的，别让那点税率，成了横亘在房东和租客之间那根拔不掉的“刺”。
希望这篇文章能帮到你,如果你在具体的操作中遇到了什么奇葩的税率问题，或者想知道你所在城市的具体征收率，欢迎在评论区留言，咱们一起探讨，毕竟，在这个复杂的税务世界里，多一个懂行的朋友，路上就少一个坑。
咱们下期见！
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