万科财务报表分析，穿越周期的优等生还能撑多久？——以2023年年报及近期财报为例

作为一名在注会行业摸爬滚打多年的从业者,我看过无数家企业的财务报表，有的报表像精致的蛋糕，外表光鲜内里空洞；有的则像陈年老酒，初看平平无奇，细品却暗藏玄机，而万科，这家曾经的中国房地产“优等生”，它的财报如今读起来，更像是一本在暴风雨中努力握紧船舵的船长日记。

我们就摊开万科的财务报表,不谈那些晦涩难懂的会计准则术语，而是像老朋友聊天一样，聊聊这家企业到底经历了什么，以及它的账本里藏着哪些关于生存的秘密。

营收与利润：当“卖面包”不再暴利

首先映入眼帘的,是利润表，2023年，万科实现营业收入4657.5亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降46.4%。

很多人看到这个“腰斩”式的净利润下滑，第一反应是恐慌，但我倒觉得，这恰恰是万科“诚实”的地方，在注会审计中，我们最怕的不是亏损，而是虚增的繁荣。

生活实例： 这就好比一个开面包店的老板，前几年，大家排着队买面包，面粉便宜，面包贵，老板赚得盆满钵满，经济环境变了，买面包的人少了，而且面粉涨价了，如果这个老板还跟你说他赚了和以前一样多的钱，你敢信吗？大概率是他把卖不出去的过期面包也算作库存资产了。

万科的净利润下滑,很大一部分原因是计提了存货跌价准备，简单说，就是万科承认了手里有些地皮、有些房子，现在不值以前那个价了，虽然这会让当期的报表很难看，但我个人非常欣赏这种“刮骨疗毒”的做法，它挤掉了水分，留下了真实的肌肉。

个人观点： 我认为，万科的利润下滑是行业周期下行的必然结果，也是会计审慎原则的体现，在房地产从“金融品”回归为“消费品”的过程中，暴利时代彻底结束了，万科现在的痛苦，是在为过去几年高地价拿地买单，也是在为整个行业的泡沫破裂买单，但这并不代表它的核心业务能力丧失，相反，敢于大幅计提减值，说明管理层对未来有着清醒的认知，不再粉饰太平。

现金流：企业的“血液”是否还在流动？

我们看看最让我这个注会紧张的指标——现金流，2023年，万科经营性现金流净额虽然为正，但同比大幅下降；到了2024年一季度，这个数字变成了负的。

在财务分析中,现金流就是企业的血液，利润可以是账面数字，但现金流是实打实的生存能力，一个企业可以连续两年不盈利，但只要现金流不断，它就能活；可如果现金流断了，哪怕账面资产千亿，也会瞬间猝死。

生活实例： 想象一下一个普通家庭，哪怕你家里有一套价值千万的豪宅（资产），还有一辆好车，但如果这个月你的工资突然停了（经营性现金流中断），而你的房贷、车贷、水电费（刚性支出）马上要扣，你会怎么办？你唯一的出路就是变卖资产或者借钱。

万科现在面临的就是类似的局面,销售回款（工资）在减少，而债务偿还（房贷）是刚性的。

个人观点： 我对万科短期内的现金流状况持谨慎态度，虽然管理层一直在强调“经营性现金流为正”是底线，但在市场销售端没有明显回暖的情况下，仅靠缩减开支来维持现金流正数，就像一个人通过绝食来保持体重不增加一样，是不可持续的，这也是为什么万科近期在积极寻求银团贷款、尝试REITs（不动产投资信托基金）发行的原因，它在拼命找“输血”渠道，以确保在行业寒冬里不至于冻死。

债务结构：是“信用卡”还是“房贷”？

再来看资产负债表右侧的债务端,这是目前资本市场对万科争议最大的地方，截至2023年底，万科扣除预收房款的资产负债率为73.2%，净负债率为20.5%。

很多外行看不懂这两个指标的区别,我打个比方：

生活实例： “净负债率”就像是你办了信用卡，透支了多少钱，然后减去你手里的现金，万科这个数字很低，说明它手里现金多，或者欠债少。 “扣除预收房款的资产负债率”更像是你背负的房贷压力，预收房款是业主提前给的买房钱，对房企来说不算真正的债务，因为以后要交房的，但即使扣除这部分，73.2%依然是一个不低的数字，意味着万科每一百块钱的资产里，有73块钱是靠借来的。

更重要的是债务的期限结构,万科短期借款和一年内到期的长期借款约为624亿元，而手头的货币资金是998亿元，从数字上看，覆盖是没问题的。

个人观点： 但我必须指出一个风险点：账面上的货币资金，有一部分是处于受限状态的（比如被监管的预售资金），不能随意拿来还债，这就好比你卡里有一万块，但其中八千块是定存取不出来的，真正能随时用的只有两千块。万科目前的策略很明显——用时间换空间，它在拼命用长期、低息的经营性物业贷款，去置换那些短期、高息的债券，这就像把马上要还的高利贷，转化成三十年期的公积金贷款，这是一个非常明智的财务策略，也是万科区别于其他出险房企的核心竞争力——它的融资渠道还没有完全堵死。

存货与去化：仓库里的“滞销品”能卖出去吗？

作为会计师,我审计存货时最头疼的就是盘点，对于房地产公司，存货就是土地和没卖出去的房子，2023年，万科的存货总额高达8707亿元。

这个数字非常惊人,在市场下行期，存货不是财富，可能是包袱。

生活实例： 这就像一个服装店老板，仓库里堆满了去年的冬装，如果今年冬天特别冷，这些衣服就是宝贝；但如果今年是暖冬，或者大家流行穿羽绒服不再穿棉袄了，那这些衣服只能打折甩卖，甚至烂在手里。

万科在财报中披露的存货跌价准备余额高达数十亿,这说明他们自己也意识到，有些城市、有些板块的房子，想要按原价卖出去已经不可能了。

个人观点： 我认为，万科未来的生死关键，不在于融资能力，而在于存货的去化速度，如果销售端起不来，再多的融资也只是填无底洞，万科现在提出的“一盘棋”战略，统筹全集团资源去卖房，这是对的，但我更关注的是，万科是否敢于在价格上做出更果断的牺牲？断臂求生比死守估值更重要，存货周转率的下降，是万科财报中一个隐含的警报信号。

第二增长曲线：从“开发商”变身“服务商”？

我想聊聊万科的非开发业务,这是万科故事里最“性感”的部分，也是支撑其估值逻辑的关键，万物云（物业服务）、物流仓储、长租公寓（泊寓），这些业务在2023年的收入合计增长了，且毛利率远高于房地产开发。

生活实例： 这就像一个卖车的4S店，发现卖新车越来越不赚钱了，于是开始拼命发展修车、保养、保险代办业务，卖车是一次性生意，修车却是细水长流。

万物云作为国内头部物业公司,拥有极其稳定的现金流，这种业务模式，不受房地产周期波动的影响，无论房价涨跌，你都需要有人扫地、看门、修灯。

个人观点： 我非常看好万科的转型战略，但我也要泼一盆冷水：远水解不了近渴，虽然经营服务业务收入突破了600亿元，但在庞大的开发业务面前，它的体量还不足以成为“救世主”，它更像是一个备胎，或者说是让万科在开发业务缩水时，依然能保持一定体量的“压舱石”。作为分析师，我更看重这些经营性资产的证券化能力，如果能把这些商场、物流园变成REITs产品上市，那就能真正盘活存量资产，万科正在这方面做尝试，这步棋走对了，万科就能从“重资产”的泥潭里拔出一只脚来。