契税税率到底是1%还是3%？别被中介忽悠了，资深注会带你扒开买房省钱真相

大家好,我是你们的老朋友，一名在注会行业摸爬滚打多年的“财务老中医”。

我的朋友小张有点焦虑,他辛辛苦苦攒了几年钱，终于要在二线城市安家了，合同签得差不多了，置业顾问突然神神秘秘地跟他说：“张哥，赶紧签吧，听说契税税率马上要涨了，以后首套房都要交3%了，现在还能赶上1%的末班车！”

小张一听就慌了,连夜给我打电话，问是不是真的，我听完真是哭笑不得，这种话术，我在楼市里听了不下八百遍了。

我就不跟你们讲那些枯燥的法条条文了,咱们就坐下来，像喝茶聊天一样，把契税税率这件事彻底掰扯清楚，这不仅关乎你能不能省下一两万块钱，更关乎你作为纳税人的基本权益。

契税税率：法条里的“冷面”与现实中的“温情”

我们要搞清楚一个概念：法定税率和优惠税率。

很多中介口中的“契税要涨了”，通常是指《中华人民共和国契税法》在2021年9月1日正式实施这件事，这部法律法确实规定，契税的适用税率为3%至5%。

看到这儿,你是不是心里一凉？3%起步？那我买一套200万的房子，岂不是要交6万？

别急,这就是专业的注会要告诉你的第一件事：法律规定的税率是“天花板”，而不是“地板”。

国家制定法律时,给出3%-5%的范围，是给各省、自治区、直辖市留有因地制宜的空间，为了支持刚需购房，国家长期以来都有非常明确的税收优惠政策。

这就好比商场里的衣服,吊牌价写着3000元（法定税率），但为了促销，商场发了一张全场打折券（优惠税率），你实际付款可能只要300元。

当有人拿“法定税率3%-5%”来吓唬你时，你可以淡定地回他一句：“只要优惠政策还在，我就不用按那个交。”

到底怎么交？一个公式帮你算明白

既然提到了优惠政策,那到底怎么算才最准确？这里有一个非常实用的判定逻辑，咱们结合生活实例来看。

全国通用的契税优惠政策（北上广深四个一线城市除外，这个咱们后面单独说）主要依据是《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）。

就是看“身份”和“面积”。

首套房的“甜蜜”负担

如果你买的是家庭唯一住房，且面积在90平米及以下： 恭喜你，享受1%的契税税率。
如果你买的是家庭唯一住房，但面积在90平米以上： 税率是5%。

生活实例： 我之前的同事小李，单身，买了一套小公寓作为婚房，只花了80万，面积89平米，按照规则，他只需要交80万 × 1% = 8000元，这对于刚需年轻人来说，非常友好。

改善型二套房的“温情”

如果你买的是家庭第二套改善性住房，且面积在90平米及以下： 税率是1%。
如果你买的是家庭第二套改善性住房，但面积在90平米以上： 税率是2%。

生活实例： 还是那个小李，过了几年，孩子大了，想换个大点的房子，他卖掉了那套89平米的（假设满五唯一，不涉及个税），买了一套140平米、总价200万的房子，这时候，这200万就是他的“二套房”，因为面积超过了90平米，他要交的契税是200万 × 2% = 4万元。

你看,虽然比首套房贵了点，但依然远低于法定税率的3%。

投资客或三套房的“冷遇”

如果你买的是家庭第三套及以上住房： 对不起，没有优惠，直接按照当地法定税率执行，通常是3%（具体看各省规定）。

个人观点： 我认为这套税率设计是非常人性化的，它精准地打击了炒房客，同时极大地保护了刚需和改善型需求，这就是税收调节经济的杠杆作用，它不应该只是冷冰冰的数字，更应该是一种社会财富分配的调节器。

那些被忽略的“坑”：赠与、继承与离婚析产

作为注会,我见过太多人在家庭房产变动上因为不懂契税而多花冤枉钱，很多人以为，家里人之间过户房子是不是不要钱？或者很便宜？

大错特错。

夫妻加名：真正的“零成本”

婚姻法规定,夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。

生活实例： 小王结婚时，房子是他婚前全资买的，写的他一个人的名字，婚后老婆觉得没有安全感，要求加名，他们去房管局办理加名手续时，是不需要交一分钱契税的，这是法律对婚姻财产内部流转的保护。

父母赠与子女：看似省钱，实则“后患无穷”

这是最大的误区！很多老人想提前把房子给孩子，觉得直接“赠与”最省事。

法定规定：房屋赠与，受赠人（子女）要缴纳3%的契税（没有优惠）。

假设一套200万的房子,赠与要交6万契税，如果是买卖（假设子女符合首套），可能只要交2万甚至3万，光看眼前，赠与就亏了契税。

但这还不是最狠的。 最狠的是个人所得税。

赠与得到的房子,虽然现在赠与环节不收个税，但是未来子女如果要把这套房子卖掉，必须要缴纳20%的个人所得税（除非是满五唯一且符合特定条件，但非直系血缘赠与所得房产通常很难满足）。

而如果是通过“买卖”过户给子女，子女将来卖房时，是按照（卖出价 - 买入价）来差额交税的，如果房价涨幅不大，甚至可能免个税。

个人观点： 在这里我要强烈建议大家：如果不是为了继承或特殊的情感考量，单纯为了过户，父母把房子卖给子女，往往比赠与更划算！ 不要被“赠与”这两个字看似温情的表象迷惑了，在税务面前，赠与往往是昂贵的。

法定继承：唯一的“免费午餐”

如果是原房主去世,法定继承人继承房产，这是免征契税的，这是法律对遗产传承的基本尊重。

一线城市的“特殊待遇”：北上广深的孤独

前面说的1%、1.5%的优惠，在北上广深这四个一线城市，是要打折扣的，因为这几个城市房价高、资源集中，调控政策最严。

在北上广深,二套房的契税优惠通常是不存在的。

首套房： 90平米以下1%，90平米以上1.5%（这点和全国一样）。
二套房： 无论面积大小，一律3%。

生活实例： 我在上海的一个客户，想买一套“老破小”给父母住，总价300万，这是他们家庭的第二套房，虽然只有40平米，但因为在上海，他必须缴纳300万 × 3% = 9万元的契税，如果在别的城市，40平米的二套房只要交1%，也就是3万，这一进一出，差了6万块，够买辆车了。

如果你在一线城市买房,预算里一定要给二套房的契税留足空间，别拿全国通用的政策去硬套。

阴阳合同”的灰色地带与风险

我想聊聊一个行业内公开的秘密,也是很多购房者动过歪脑筋的地方——“做低房价”。

有些人为了少交契税,会在网签时，要求中介把合同价格写低，比如实际成交200万，网签合同写150万，这样交税就按150万来交。

我的观点非常鲜明：千万别干！

作为注会,我必须告诉你其中的风险：

法律风险： 这种“阴阳合同”是法律明令禁止的，一旦被税务部门查出，不仅要补缴税款、滞纳金，还要面临罚款，甚至刑事责任。
后续交易风险： 契税的计税依据通常是税务局的核定价格或合同价格，如果你这次把价格做低到了150万，等你下次卖房时，税务局会认为你的买入成本就是150万，到时候房价涨到300万卖出，你的增值额就变成了150万，你要交的个人所得税会更多。
贷款风险： 银行放贷也是参考网签合同的，你把价格做低了，银行能批给你的贷款额度就低了，意味着你首付压力瞬间变大。

为了省那点契税,去背上法律风险和未来更大的税负，这完全是捡了芝麻丢了西瓜，真正的节税，是在法律框架内合理规划，而不是违规操作。