房屋租赁营业税税率，从营改增前后的变迁看个人房东的纳税智慧

大家好，我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“账房先生”。

今天咱们来聊一个特别接地气，但又让很多人——尤其是房东和租客们——感到头秃的话题：房屋租赁营业税税率。有些懂行的朋友可能会笑：“老兄，都2024年了，哪还有什么营业税？早就改成增值税（VAT）啦！” 没错，作为专业人士，我必须得先跟大家把这个概念厘清，虽然“营业税”这个税种已经退出了历史舞台，被“增值税”所取代，但在咱们老百姓的口头上，甚至在很多老式的合同范本里，大家还是习惯性地问一句：“这租赁税率是多少？”

今天这篇文章，我就借着大家口中的“房屋租赁营业税税率”，来跟大家好好唠唠这背后的税制变迁、当下的实际税负，以及作为房东，到底该如何在合规的前提下，聪明地处理这笔租金收入，咱们不照本宣科，咱们讲点人话,讲点实在的。

那个曾经的“营业税”时代：简单粗暴的5%

把时钟拨回到2016年5月1日之前，那时候，咱们国家税制里确实有个叫“营业税”的税种。

那时候的房屋租赁业务，属于“服务业”税目，如果你是个房东，把房子租出去，税务局会告诉你：“哥们，这属于提供服务，得交营业税。” 那时候的税率是多少呢？标准的税率是5%。

听起来不高对吧？但那时候有个让人很头疼的问题，叫“重复征税”。

举个简单的例子，假设你是个包租公，你租了一栋楼做二房东，租金10万，你转手租出去12万。在营业税时代，你收12万，要交12万 × 5% = 6000块的税，你付出去的10万成本里，其实已经包含了房东交给国家的税（10万 × 5% = 5000块），这部分税你没法抵扣，你只能硬生生地吃进成本,然后在转租时再被征一次税。

这就导致了咱们国家的服务业税负一直偏高，也阻碍了行业的专业化分工，国家大笔一挥，2016年5月1日，全面推开“营改增”试点，建筑、房地产、金融和生活服务业全部改征增值税。

“营改增”后的今天：增值税的“减法”与“加法”

咱们正式进入了“增值税”时代，虽然名字变了，但对于咱们普通老百姓来说，最关心的还是：到底要交多少钱？

这里我要特别强调一点：身份不同，税率天差地别。

在增值税体系下，纳税人分为“一般纳税人”和“小规模纳税人”。

一般纳税人（通常是公司）： 如果你是一家规模很大的房屋租赁公司，年销售额超过500万，那你就是一般纳税人，你的房屋租赁税率是9%。别急着喊贵，增值税是价外税，而且可以抵扣进项，如果你盖楼花了1000万，买材料、付工程款的税都能抵扣,实际税负并不一定高。

小规模纳税人（通常是个人或小公司）： 咱们绝大多数个人房东，还有小的中介，都属于这个范畴，对于小规模纳税人，国家给出了非常优惠的政策：征收率为5%。

重点来了！为了支持住房租赁市场，特别是个人出租住房，国家又给出了“折上折”的优惠。

根据政策规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

这就是为什么现在大家感觉租房的税负轻了，从以前的营业税5%，到现在的增值税1.5%（针对住房），这可是实实在在的“大红包”。

算算这笔账：生活实例告诉你真相

光说理论枯燥,咱们来点生活实例。

退休教师张阿姨的“养老房”

张阿姨是位退休教师，手里有一套闲置的两居室，位于市中心小学旁边，特别受陪读家庭欢迎，她把房子租给了一户三口之家,每月租金5000元。

张阿姨心里一直犯嘀咕：“我听说租房要交税，这5000块钱我要交多少啊？会不会都被扣光了？”

我给张阿姨算了一笔账（假设张阿姨去税务局代开发票）：

增值税： 因为是住房，享受减按1.5%的优惠。公式：5000 ÷ (1 + 5%) × 1.5% ≈ 71.43 元。（注：这里分母是1+5%是因为含税价换算，虽然征收率是1.5%，但换算基数通常按5%的征收率还原，这是政策规定的细节，咱们别深究，看结果就行。）
房产税： 个人出租住房，房产税减按4%征收。公式：5000 ÷ (1 + 5%) × 4% ≈ 190.48 元。
个人所得税： 这个比较复杂，通常按“财产租赁所得”计算，或者当地实行“综合征收率”。如果按标准：(收入-修缮费用-800元扣除标准) × 10%。如果按很多地方方便群众的“综合征收”，比如有的地方定个综合税率2.5%或4%左右。

你看，张阿姨租5000块钱，增值税其实才交70多块钱，这对于张阿姨来说,完全是可以接受的。

创业公司小王的“办公场地”

小王刚创业，租了一间民宅作为办公室，月租8000元，房东是个大爷，死活不肯去税务局代开发票，理由是：“税太高了，我不干！”

小王没办法，跟我诉苦，我告诉小王,其实大爷不懂政策。

如果大爷租给小王是用于居住（哪怕小王拿来住），那个1.5%的优惠税率就生效。但如果大爷知道小王是用来开公司（商用），性质就变了，个人出租非住房（比如商铺、写字楼、民宅商用），增值税征收率是5%，房产税是12%。

这时候，税负确实会重一些。增值税：8000 ÷ (1 + 5%) × 5% ≈ 380.95 元。房产税：8000 ÷ (1 + 5%) × 12% ≈ 914.29 元。

加起来这就一千多了，大爷一看要交一千多,自然心疼。

这时候，我的个人观点是：作为租客，如果你需要发票抵扣公司成本，你应该主动承担这部分税款，或者在谈租金的时候就约定“税后租金”，你不能既想拿5000元的低价租金，又想让房东去交几百块的税给你开发票,这在商业逻辑上是不对等的。

为什么很多人觉得“没交过税”？——灰色地带与合规趋势

说到这，肯定有朋友会说：“作者你扯淡，我租房十年了，从来没交过税，房东也没给我发票。”

这就触及到了咱们行业的痛点,也是我想重点聊聊的人性化和现实问题。

在现实生活中，个人房屋租赁的纳税申报率，实话实说，并不高,为什么？

征管难度大： 房东太分散，税务局人手有限,很难挨家挨户去敲门问你收租没收租。
博弈心理： 房东觉得“我凭本事收的租，为什么要分给国家？”
转嫁问题： 租客不想付税，房东不想利润缩水，于是大家就选择了“私相授受”，不开发票,转账了事。

作为专业人士，我必须提醒大家：风向正在变。

随着金税四期的上线，大数据比对越来越厉害，现在的银行流水、房产登记信息、甚至水电费过户记录，都在税务局的“雷达”范围之内。

以前你可能觉得那是“灰色收入”，现在如果你是大额的、频繁的租金入账，且没有申报纳税，风险是巨大的，一旦被查，不仅要补税，还有每天万分之五的滞纳金，以及0.5倍到5倍的罚款,这就得不偿失了。

这里我要发表一个强烈的个人观点：

纳税是公民的义务，这话听着很大，但其实很具体。 对于房东来说，你拥有房产资产，享受了资产增值，同时国家提供了治安、法律、基建保障你的资产安全,交税是这种契约关系的维护费。

合规纳税其实是在保护房东自己。 举个极端的例子：如果你的租客在你的房子里搞非法活动，或者租客不交房租耍赖，你去法院起诉，法院问你要证据，你拿不出租赁合同（因为为了避税可能签了阴阳合同或者没签），你也拿不出转账记录（因为怕查税可能用了现金）。这时候，如果你有正规的备案合同，甚至有你去税务局代开发票的记录（证明租赁关系存在且合法），这就是铁证！合法的纳税记录，是你主张财产权利的最强护身符。

实操指南：房东该怎么办？

咱们聊了这么多,最后给各位房东朋友几条掏心窝子的建议：

搞清楚身份： 确认自己是个人出租，还是公司出租，是租给别人住,还是租给别人做生意。
- 住人：增值税1.5%（优惠）。
- 做生意：增值税5%。
善用“综合征收”： 现在全国很多城市的税务局为了方便个人出租，都推出了“综合征收”窗口，你不用分别算增值税、房产税、个税，直接去窗口填个表，税务局给你算一个总的包干税率（通常在2.5%到5%之间，视城市和房屋类型而定），交一次钱，所有税都清了，还能给你开出不动产租赁发票,非常方便！
不要因小失大： 假如你月租3000元，按1.5%算，税才几十块钱，为了这几十块钱，冒着被罚款、被大数据监控的风险，真的不值当，现在的社会信用体系很重要，如果因为税务问题进了黑名单，以后高铁坐不了、贷款贷不款，那才是真正的“亏大了”。
合同里写清楚： 签合同的时候，白纸黑字写好：租金是税前价还是税后价。
- 如果是税前价（比如5000元），意思是租客承担所有税费,房东实得可能还要扣掉税。
- 如果是税后价（到手5000元），意思是租客转给房东的钱里，包含了税,房东要自己掏腰包交税。
- 这一点必须在签合同前说清楚，免得最后因为几百块钱的税，朋友没得做,生意搞砸了。