朱中一，一位行业老兵眼中的房地产变迁与注会人的审计思考

大家好,我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的笔杆子。

今天我们要聊的话题,稍微有点跨界，但又和我们每一位审计师、每一位财务人的工作息息相关，我们要聊的主角，是朱中一。

可能有些年轻的同行对这个名字感到陌生,或者只在某些行业峰会的通稿里见过，但在房地产和宏观经济领域，朱中一先生是一位绕不开的重量级人物，作为中国房地产业协会的原副会长兼秘书长，他不仅见证了中国楼市从萌芽到狂飙，再到如今深度调整的全过程，更是那个在风口浪尖上，始终保持清醒、不断为行业“把脉”的理性声音。

作为一名注会行业的观察者,我为什么想聊聊朱中一？因为审计不仅仅是盯着账本和凭证，我们审计的是商业逻辑，是行业风险，而朱中一先生对行业的预判，往往就是我们评估企业“持续经营能力”的重要风向标。

我就想用一种比较生活化的视角,带大家走进朱中一先生的行业思考，并聊聊这些宏观变化背后，我们注会人在项目现场的真实感受。

那个在“黄金时代”保持清醒的预警者

把时钟拨回十几年前,那时候的中国房地产，真的是“遍地黄金”，只要敢拿地，只要能盖楼，利润就像滚雪球一样涌进来，那时候我们去做审计，房企的客户通常是我们最“大方”的客户，差旅费标准高，加班费给得痛快，年终审计报告一出，第二年企业的业绩又是翻番增长。

但在那片欢呼声中,朱中一先生却总是那个泼冷水的人。

我记得很清楚,早在2010年左右，当大家都在讨论房价还要涨多少年时，朱中一就开始在各种场合强调“结构调整”和“风险防范”，他不像某些激进的开发商那样盲目看多，也不像某些愤青那样一味看空，他的观点很中庸，但很扎实：房地产是国民经济的支柱产业，但不能永远依赖高耗能、高周转的模式。

生活实例： 我有一个在大型会计师事务所做合伙人的朋友老张，大概在2012年负责一家TOP20房企的IPO项目，那时候那个房企疯狂扩张，负债率已经高得吓人，但老板信心满满，说“怕什么，银行追着给我贷款”，老张当时心里就打鼓，他在底稿里写了大段的关于宏观政策调控的风险提示。后来老张跟我说，他在整理行业调研资料时，反复翻阅朱中一当时的讲话，朱老当时就指出，随着城镇化率的提高和人口结构的变化，刚需的爆发期终将过去，老张正是基于这种对宏观大周期的判断（当然也包括朱老这样的专家观点），硬是逼着企业在招股说明书里披露了更详尽的风险提示。

个人观点： 这就是我敬佩朱中一的地方，在狂热中保持冷静，是一种稀缺的能力，对于我们注会人来说，这也是职业怀疑精神的最高境界，当客户都在数钱时，你能不能像朱中一一样，看到背后的隐忧？这不仅是专业能力，更是一种职业操守。

“房住不炒”下的阵痛与审计师的“持续经营”噩梦

时间来到2016年,“房住不炒”这四个字横空出世，这不仅仅是一个口号，更是行业逻辑的根本性逆转。

朱中一先生是这一政策最坚定的支持者和解读者,他多次在公开场合表示，房地产必须回归居住属性，这句话听起来很政治，但翻译成我们财务人的语言，企业的利润模型要重构了。

以前房企赚钱靠的是土地增值红利,拿地盖楼就能赚，现在不行了，限价、限购，融资渠道收紧，朱中一敏锐地指出了“高杠杆”模式的不可持续性，他警告说，那些还在通过高负债扩张的企业，将在这一轮洗牌中面临巨大的生存危机。

生活实例： 这句话在几年后的审计现场变成了无数注人人的噩梦。我印象最深的是2020年的一家年审，一家区域性的龙头房企，账面看起来光鲜亮丽，存货几百亿，当我们执行“后续事项审查”和“现金流预测”时，发现了一个恐怖的事实：他们的融资成本已经飙升到了15%以上，而且很多是短期的“过桥资金”。当时项目经理小李在复盘会上急得满头大汗，他说：“这哪是做实业，这简直是在玩火。” 那个项目，我们花了整整两周时间，仅仅是为了论证这家公司的“持续经营能力假设”是否合理，我们引用了大量的行业数据，其中就包括朱中一关于行业集中度提升和去杠杆的论述，虽然出具了带强调事项段的报告，但大家心里都清楚，这家企业离暴雷不远了，果然，第二年，他们就传出了债务违约的消息。

个人观点： 很多人觉得注会工作枯燥，整天就是抽凭、发函，我们是在记录时代的变迁，朱中一先生的每一次预警，最终都会化作我们审计报告里的一个个调整分录，或者是一份份非标意见，看着那些曾经辉煌的企业因为不听劝阻、盲目扩张而倒下，我深刻体会到朱老那种“良药苦口”的珍贵，他不是在唱衰行业，他是在试图挽救那些迷途的羔羊。

存量时代与注会人的新战场

随着“三道红线”政策的落地，房地产正式进入了“黑铁时代”或者说“存量时代”，朱中一先生的观点也随之转变，他开始更多地谈论“城市更新”、“存量房改造”以及“租赁市场”。

他在一次演讲中提到,未来的房地产机会在于满足人民对美好生活的向往，在于提升居住品质，而不仅仅是盖新房，这句话，其实给我们注会行业指明了新的业务增长点。

以前我们审计房企,主要看“开发成本”、“预收账款”，现在呢？如果你去审计一家做长租公寓或者城市更新的企业，你会发现科目表都变了。

生活实例： 我去年参与了一个关于老旧小区改造的专项审计项目，这和传统的房地产审计完全不同，这里没有高额的土地出让金，没有暴利的销售收入，取而代之的是复杂的政府补助核算、长期的资产管理折旧，以及极其琐碎的工程签证。在这个项目上，我深刻理解了朱中一所说的“从粗放型向集约型转变”。在项目现场，我看到的是老旧小区装上了电梯，有了社区食堂，老人们的生活质量提高了，虽然审计过程很繁琐，要核实每一笔财政资金的使用效益，但那种成就感，和帮一个富豪算他赚了多少钱是完全不同的。这也让我意识到，作为专业人士，我们的视野不能只盯着那几家还在挣扎的头部开发商，朱中一先生眼中的“新蓝海”，其实也是我们审计、税务咨询服务的“新蓝海”。

个人观点： 朱中一先生始终在强调“高质量发展”，对于注会行业来说，这也是我们自身转型的方向，随着房地产行业利润率的回归，企业对精细化管理的要求会越来越高，他们不再需要只会做账的会计，而是需要懂资本运作、懂税务筹划、懂内控合规的高级财务顾问，我们得跟上朱老的步伐，不断升级自己的技能包，否则，在这个存量竞争的时代，我们也面临被“淘汰”的风险。

绿色建筑与ESG：未来的必修课

我想聊聊朱中一先生近年来非常关注的一个话题：绿色建筑和低碳发展。

在“双碳”目标下，房地产行业作为碳排放大户，转型压力巨大，朱中一多次呼吁，房企要顺应绿色发展的潮流，推广装配式建筑和超低能耗建筑。

这一点,可能很多做传统审计的同行还没太感觉，相信我，ESG（环境、社会及治理）审计很快就会成为我们的标配。

生活实例： 前阵子，我帮一家拟上市的物业公司做招股书辅导，券商突然提出来，需要补充一整章关于“ESG表现”的内容，特别是绿色物业管理方面的数据。当时项目组的人都懵了，因为我们平时根本不收集电费单、水费单，更不关心小区里的垃圾分类做得怎么样。为了搞定这个，我们不得不去学习什么是绿色建筑认证，什么是LEED认证，怎么计算碳减排量，在这个过程中，我查阅了大量资料，发现朱中一早在几年前就呼吁行业要重视这方面的标准，他不仅仅是在谈建筑，更是在谈企业的社会责任。

个人观点： 我觉得朱中一先生很有远见，他看到了资本市场的风向在变，现在的投资人，特别是国外的机构，看一家房地产企业，不仅看你赚多少钱，还要看你盖的房子是不是环保，你的员工权益有没有保障。对于我们注会人来说，这意味着我们要掌握更多的非财务指标，未来的审计报告，可能不仅仅是一张张财务报表，还会包含碳排放数据、社会责任履行情况，这既是挑战，也是机遇，谁能先把这个领域吃透，谁就能在未来的市场上占据主动。