大家好，我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“财务老中医”。
这两天，我的手机都快被打爆了，不是有人问我哪家上市公司财报有猫腻，也不是问我怎么合理避税，而是清一色的买房问题：“老师，听说2021年9月1日契税要涨了？我这买房合同还没签，是不是得赶紧在8月底前搞定？不然得多掏好几万甚至几十万啊？”
看着大家焦虑的样子，我既觉得好笑，又感到无奈，好笑的是，这又是一个典型的“政策误读”引发的群体性恐慌；无奈的是，作为专业人士，我明明早就解释过了,但谣言总是比真理跑得快。
我就把我的专业眼镜擦亮，用最接地气的大白话，结合咱们老百姓真实的生活场景，来好好聊聊这个话题：2021年9月1日涨契税，到底是真是假？
一个真实的故事：老张的“抢房”惊魂记
为了让大家更有代入感,我先给你们讲个真事儿。
我有位老客户叫老张，是个做小生意起家的精明人，今年8月中旬，他看中了市郊一套改善型的大三居，总价400万，老张算盘打得噼里啪啦响：原本契税是1.5%，那就是6万，他本来还在犹豫,想再跟房东磨磨价格。
结果，8月15号那天，老张刷到了一条短视频，标题惊悚：《9月1日起契税暴涨！买房成本激增！最后机会！》，视频里的大V信誓旦旦地说：“《中华人民共和国契税法》9月1日实施，税率统一上调到3%-5%，以前1%、1.5%的优惠全没了！”
老张一听，冷汗都下来了，400万的房子，如果按3%算，就是12万；如果按5%算，就是20万！这要是真涨了，那得多掏十几万出去？这可是好几年的装修钱啊！
老张慌了，他连夜联系中介，甚至放弃了原本打算谈下去的价格优惠，急吼吼地在8月20号签了合同，网签、交税,生怕晚了一秒钟就要多交钱。
签完合同那天，老张请我吃饭，一脸得意地说：“幸亏我反应快，赶在涨价前把税交了，省了十几万！”
看着老张那副“逃过一劫”的表情，我给他倒了一杯茶，缓缓地说：“老张啊，你这房买得不错，但这税，你可能是‘白着急’了。”
老张眼珠子一瞪：“什么意思？你是说没涨？”
我说：“咱们打开天窗说亮话，9月1日确实有大事发生，但不是涨价，而是‘立法’，你那是被吓唬住，自己吓自己。”
这就是我要在文章开头重点强调的：2021年9月1日涨契税，是假的！是彻头彻尾的误读！
换个角度看问题：为什么大家会误读？
作为注册会计师，我们不仅要看数字,更要看数字背后的法律逻辑。
大家恐慌的源头，是2020年8月11日通过的《中华人民共和国契税法》，这部法律确实规定：契税税率为3%-5%。
注意这里的“！很多人只看到了“3%-5%”，却忽略了这部法律的生效日期是2021年9月1日，更忽略了它替代的是谁——它替代的是1997年发布的《中华人民共和国契税暂行条例》。
我特意去翻了一下旧条例，猜猜怎么着？1997年的那个旧条例里，白纸黑字写得清清楚楚：契税税率也是3%-5%！
看明白了吗？朋友们,这就是问题的关键。
在过去的20多年里，我们买房交税，从来没有按照3%或5%交过（除了极个别非普通住宅），为什么？因为国家有优惠政策！各地政府可以在3%-5%的法定幅度内,根据实际情况往下调。
- 比如首套房，面积90平米以下，通常减按1%征收；
- 90平米以上，通常是1.5%；
- 二套房，根据不同城市政策，可能是1%或者2%。
这些优惠政策，在《契税法》实施后，并没有取消！
《契税法》第三条明确规定：“契税税率的适用幅度，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，并报同级人民代表大会常务委员会决定。”
这句话翻译成人话就是：国家定个大框架（3%-5%），具体收多少，还是各地政府说了算，既然以前能定1%，现在依然能定1%。
所谓的“9月1日涨价”，根本就是无稽之谈，这就像是你家楼下的面馆，以前菜单上写“原价50元，实收10元”，现在换了新老板，新菜单上还是写“原价50元”，你就吓得不敢去吃了，以为以后要花50吃面，结果呢？新老板还是收你10块,甚至为了庆祝开业还送你个卤蛋。
深度解析：为什么国家要搞这么一出“虚惊一场”？
这时候肯定有人要问了：“既然税率没变，国家干嘛费劲巴拉地搞个新法出来？还把大家吓得够呛，这不是折腾人吗？”
这里就要发表一下我个人的专业观点了。
作为一名注会，我深知“税收法定”的重要性，从“暂行条例”升级为“契税法”,这背后的意义远超税率本身。
法律位阶的提升 以前是“条例”，属于行政法规，是国务院定的；现在是“法”，属于法律，是全国人大定的，这意味着征税的严肃性大大提高了，以后政府想随便乱收税、乱调税，没那么容易了，得走法律程序，得经过人大审议，这对保护我们纳税人的权益,从长远看是天大的好事。
更加明确的免征范围 新法里，对一些免税情形规定得更细致了，比如夫妻之间变更土地、房屋权属（比如离婚析产或者加名），法定继承人继承房屋，这些都是免征契税的，这在以前虽然实操中也有，但写进法律里,大家心里更踏实。
我记得有个客户小李，前几年为了给老婆加名字，差点因为要不要交税闹离婚，现在新法明确了婚姻关系存续期间变更免税，这不仅是经济账,更是家庭和谐账。
城市差异化的延续 新法实际上是把过去20多年行之有效的“因城施策”给法律化了，北京、上海、深圳和三四线城市的情况完全不同，如果国家搞“一刀切”的税率，那房地产市场非乱套不可，新法给了地方自主权，其实是给了地方政府调控楼市的一把尚方宝剑,而不是给购房者套上紧箍咒。
我的观点很明确：这次立法，是“换汤不换药”的平稳过渡，甚至是“换好药”的制度完善，绝非“涨价令”。
实操指南：9月1日以后，我们到底该怎么交税？
既然辟谣了，咱们得讲点干货，我知道大家最关心的还是钱袋子，9月1日以后，你去买房,到底怎么算账？
这里我结合几个具体的生活实例,给大家列个清单。
刚需小王，准备买婚房 小王和未婚妻看中了一套89平米的新房，总价200万,这是小王名下第一套房。
- 以前： 90平米以下，契税1%,交税2万。
- 9月1日后： 只要当地政策没变（目前绝大多数城市都没变），依然是1%,交税2万。
- 没变化。
改善型老张，想换个大房子 就是我开头那个朋友老张，他想买的那套400万的房子，面积是120平米,这是他家庭第二套房。
- 以前： 二套房通常税率是2%（假设当地政策如此）,交税8万。
- 9月1日后： 税率依然是2%,交税8万。
- 没变化。
土豪赵总，买千万元别墅 赵总名下已经有三套房了，现在要买一套1000万的豪宅,且不属于家庭唯一住房。
- 以前： 这种非普通住宅或非首套，通常不享受优惠，直接按法定税率3%征收（北京上海等地可能更高）,交税30万。
- 9月1日后： 依然按3%征收,交税30万。
- 没变化。
关于婚姻的那些事儿 这里有个特别重要的点，大家要注意，新法规定，婚姻关系存续期间，夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。 这就意味着，如果你结婚后想给老婆加名字，或者离婚后房子分割给一方，都不用交契税。 我之前有个客户，为了避税（或者是为了少交遗产税的误解），在父母健在的时候就通过买卖方式把房子过户给自己，结果交了一大笔契税和个税，其实如果是继承，本来就是免契税的，现在新法把这一点写得更清楚了，大家千万别再傻傻地通过“假买卖”来过户了,既费钱又违法。
警惕“温水煮青蛙”：虽然现在没涨，但未来呢？
写到这里，我知道会有较真的读者问我：“老师，你说了这么多，意思是现在肯定不涨，那未来呢？地方政府会不会以后慢慢把税率调高？”
这是一个非常有深度的问题，作为注会，我不能只看眼前,必须要有前瞻性。
我的个人观点是：短期内（1-3年），刚需购房者的契税税率大幅上涨的可能性极低。
为什么？这得看大环境。 目前的房地产市场处于什么状态？大家都心知肚明。“房住不炒”是主基调，在这个节骨眼上，如果地方政府突然把首套房契税从1%调到3%或者5%，那就是在给楼市泼冷水，是在增加刚需族的负担，这不符合“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
契税属于地方税种，是地方政府的重要收入来源，有人可能会说：“地方财政缺钱，会不会通过涨契税来补窟窿？” 我们要算一笔账，如果税率涨了，大家买房的意愿就会下降，成交量就会萎缩，一旦成交量跌了，土地出让金、增值税、所得税等大头税收都会跟着跌，这是杀鸡取卵,聪明的政府不会这么干。
不排除针对“多套房”或者“豪宅”的税率进行结构性调整。 对于拥有三套及以上住房的家庭，或者对于单价极高的豪宅，未来会不会通过提高契税来抑制投机？这是完全有可能的，这其实也是我们希望看到的——让炒房客付出更高的成本,让刚需客得到真正的保护。
我的建议是：如果你是刚需，你是首套或者二套改善，别担心那些没影儿的涨价传闻，按需购买即可；但如果你是手里握着五六套房的炒房客，那你确实该关注一下政策风向了，因为精准的调控之剑,随时可能悬在投机性需求头上。
总结与呼吁：别让谣言乱了你的生活节奏
文章写到这,我想我的态度已经非常清晰了。
2021年9月1日涨契税是真是假？ 答案：假。
那个让老张吓得连夜签合同的“涨价令”，不过是一个因为法律名称变更而产生的美丽误会（或者说惊悚误会）。《契税法》的实施，是对过去20多年契税政策的总结和升华，它保护了优惠，明确了免征，提升了法律层级，唯独没有——普遍涨价。
作为注会，我每天都要和各种报表、法规打交道，我深知，在这个信息爆炸的时代，获取信息不难,难的是辨别信息的真伪。
我也想对那些制造恐慌的自媒体说一句：流量固然重要，但请不要通过制造焦虑来收割老百姓的韭菜。 你们的一个惊悚标题，可能导致一个家庭在慌乱中做出错误的财务决策，比如像老张那样，为了所谓的“省税”，放弃了原本可以谈下来的房价优惠,结果得不偿失。
给所有正在看房、买房的朋友们几句掏心窝子的话：
- 看政策要看全文，别只看标题。 特别是税法这种专业文件，一定要看清楚“法定税率”和“实际执行税率”的区别。
- 相信官方渠道。 遇到这种大事，去当地税务局官网查一查，或者打个12366热线问一问，比听隔壁王大妈说、看短视频大V吼要靠谱一万倍。
- 算好你的账。 契税只是买房成本的一部分，房价、利息、物业费、装修费，哪一项不比契税多？别为了捡芝麻（省那点可能根本不存在的税），而丢了西瓜（买错了房子或者买贵了）。
房子是用来住的，不是用来炒的，更不是用来被谣言吓的，希望大家都能在纷繁复杂的楼市中，保持一份清醒,买到自己心仪的家。
如果你觉得这篇文章解开了你的心结，或者帮省下了一笔“冤枉钱”，不妨转发给身边正在焦虑看房的朋友,咱们下期再见！
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