深圳保障性住房，在房住不炒的会计分录里，寻找这座城市的温情与理性

作为一名长期关注宏观经济与城市发展的注会行业写作者，我习惯于用资产负债表的视角去审视一座城市，在传统的财务分析中，土地出让金往往是地方政府财政收入中那个最亮眼、最厚实的“资产”科目，当我们把目光投向深圳，这座年轻却充满焦虑的一线城市时，你会发现，深圳正在试图做一笔极其特殊的“会计分录”——它正在通过重塑保障性住房体系，试图抹平高昂房价带来的“商誉减值”,用真金白银的投入去置换城市的未来竞争力。

这不仅仅是砖瓦的堆砌，这是一场关乎资源配置、社会公平与经济可持续性的深刻变革，我想抛开那些晦涩的财报术语，用更人性化、更生活化的语言，和大家聊聊深圳保障性住房这场“大手术”背后的账本与人心。

政策的转向：从“安居”到“保障”的资产重分类

如果你关注深圳楼市，你会发现一个显著的变化：曾经耳熟能详的“安居房”、“人才房”正在逐渐淡出历史舞台，取而代之的是“保障性租赁住房”和“配售型保障性住房”。

在会计学里，这叫做“资产重分类”，过去，深圳的住房体系多少还带有一些“资产增值”的诱惑，早期的安居房在满足条件后可以上市交易，这给了很多人“以小博大”的套利空间，但现在的改革方向非常明确：回归居住属性，切断金融属性。

新的保障性住房体系，特别是配售型保障性住房，实行严格的“封闭流转”，也就是说，你买了这套房子，它只能在这个体系内循环，不能像商品房那样随意在市场上高价卖出,你也无法通过它实现一夜暴富。

我的个人观点是： 这一招虽然看似“狠辣”，实则是深圳不得不做的“止血”举措，过去那种“买了就是赚了”的心态，让保障房变成了投机者的猎物，而真正的刚需族却在排队中望眼欲穿，现在的“封闭流转”，就像给保障房加上了一把“只进不出（针对商品房市场）”的锁，虽然牺牲了部分流动性，但精准地筛选出了那些真正需要“住”的人，而不是那些想“炒”的人，从财务角度看，这是剥离了非核心资产（投机价值），专注于核心业务（居住保障）。

生活实例：两个“深漂”的住房账本

为了让大家更直观地感受这种变化，我想讲两个真实发生在我身边的故事,或者说是无数深圳年轻人的缩影。

错失套利机会的“老深圳”小张

小张是我的一位老同事，早在2018年他就申请到了龙华的一安居房，当时价格大概是周边商品房的六折，那时候，大家算账都很简单：只要熬满5年或者10年，补交地价就能红本转手，中间的差价足够买一辆宝马，小张当时运气好，摇号摇中了，但他犹豫了，因为他觉得那个位置太偏，通勤太痛苦,最后放弃了。

结果呢？几年过去，那个片区的房价翻了一倍，小张现在每次聚会都拍大腿，觉得自己亏了一个亿，在他的逻辑里，房子是一张“彩票”，没中奖就是亏损，这就是旧模式下，人们对于保障性住房的认知偏差——大家都在盯着那个“增值”的期权看。

拥抱新政策的“新深圳”小李

再看小李，95后，刚来深圳三年，在南山科技园做程序员，税后工资不错，但面对南山动辄10万+的房价，他感到绝望，他不想回老家,又不想为了买房把生活质量压缩到极致。

深圳推出了新的配售型保障性住房项目，虽然位置在光明或者龙岗等稍微偏远一点的地方，但价格锁定在商品房市场的60%左右，而且首付比例、贷款利率都有优惠，小李去看了样板间，虽然装修标准不如豪宅，但户型方正,地铁接驳也还算方便。

小李算了一笔账：买一套90平的保障房，总价可能只要200多万，月供和租房差不多，虽然他心里清楚，这套房未来卖出去只能卖给符合条件的人，价格也受管控，赚不到大钱，但他对我说：“老师，我不指望靠房子发财，我只想在这个城市有个属于自己的窝，下班回来能煮碗面，不用担心房东突然涨租，能让我在这个充满机会的城市留下来，这就是最大的资产。”

这两个故事对比鲜明，小张代表了对“资产增值”的执念，而小李代表了对“居住安全”的渴望，深圳的新政，正是在告诉像小张这样的人：别想了，去商品房市场博弈吧；同时给像小李这样的人一个承诺：只要你肯努力,深圳就给你一张底牌。

经济账：土地财政的“让利”与“机会成本”

作为注会，我必须得谈谈这背后的经济账,深圳这次是真的下了血本。

我们要明白一个概念：机会成本，深圳的土地资源极其稀缺，每一块地如果拿去拍卖给开发商做商品房，那可是几十亿、上百亿的土地出让金进账，这笔钱原本可以用来修地铁、建学校、搞科研。

深圳把大量的宅地划拨给保障性住房建设，而且是大幅降低地价，甚至是以“成本+微利”的原则来定价，这意味着，政府直接放弃了巨额的“土地财政收入”。

我的观点是： 这是一种极具远见的“长期投资”，在财务报表上，短期看，政府的“其他收益”科目减少了，现金流压力变大了，从长期看，这是在为城市的“人力资本”保值。

如果高昂的房价把年轻人都逼走了，深圳的创新活力从何而来？高新技术企业靠什么支撑？住房保障，本质上是对城市核心生产力的一种“股权激励”，政府通过让渡土地收益，换取了人才的留存和城市的稳定，这笔账，如果只看一年的损益表是亏的，但如果拉长到十年的周期看,它是城市可持续发展的基石。

供应链视角：REITs与金融创新

既然政府少收了土地钱，钱从哪里来？这就涉及到了融资结构的创新，这里我要提一个在注会圈子里很火的概念：公募REITs（房地产投资信托基金）。

深圳是保障性租赁住房REITs的先行者，就是把那些已经建好、出租率稳定的保障房（租赁住房）打包成一个理财产品在证券市场上上市交易，这样，政府或企业就能提前回笼资金,再去建设新的保障房。

这是一个非常精妙的财务安排，它解决了保障房“投入大、回报周期长、资金沉淀严重”的痛点，通过REITs，原本缺乏流动性的“死资产”变成了可以在市场上交易的“活金融”。

生活实例： 想象一下，你作为一个普通投资者，买了一点深圳人才安居集团的REITs产品，你每年能拿到相对稳定的分红（来源于保障房的租金），而你的资金又间接支持了深圳建设更多的人才房,这就形成了一个良性闭环。

但我也要泼一盆冷水。个人观点认为： REITs虽然好，但不能过度依赖，底层资产的质量是关键，如果保障房的位置太差、租不出去、管理混乱，那么基于此发行的REITs就会暴雷，保障性住房不能只追求“量”，更得追求“质”和“管理”，如果只是为了凑数据而建一些没人愿意住的“鬼楼”，那不仅浪费资源,更会引发金融风险。

争议与挑战：地段、质量与“职住平衡”

深圳的保障性住房并非完美无缺，在实际执行中,我也听到了不少吐槽。

最大的痛点在于“职住分离”。 很多保障房项目为了降低成本，被安排在了深圳的边缘地带，比如光明、坪山、深汕合作区，对于在南山、福田上班的年轻人来说,每天往返3小时的通勤是巨大的折磨。

我有位朋友申请到了公租房，全家都很高兴，搬进去没多久就笑不出来了，孩子上学远了，自己上班累了，每天回家只想躺平，根本没精力提升自己，他无奈地调侃：“这哪是保障房，这是‘睡眠保障房’，只保障我有张床睡，不保障我有生活。”

我的观点是： 未来的保障性住房建设，必须更精细化，不能只看“套数”这个KPI，更要看“入住率”和“满意度”，在土地规划上，是否可以考虑在产业园区周边通过“摩天大楼”的形式提高容积率，挤出空间建保租房？或者利用闲置的商业办公楼改建？虽然这会增加建筑成本，但考虑到社会效益和交通成本,这笔账是划算的。

质量与歧视也是问题，我不止一次听到有人说，保障房小区的物业差、停车位少、甚至户型设计奇葩，这种“廉价感”会让居住者产生心理落差，仿佛住保租房就是一种“施舍”，真正的保障，应该是体面的，哪怕是公租房，也应该有良好的绿化、规范的物业和便捷的配套，尊严,有时候比低价更重要。