二手房契税，别让中介忽悠了你，老会计带你算明白这笔隐形账

大家好,我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“账房先生”。

我的表弟小张准备结婚,人生大事终于提上了日程，看着他在售楼处和二手房市场之间来回奔波，那副既兴奋又焦虑的样子，我不禁想起了当年的自己，作为家里的“财务顾问”，他最头疼的不是选房子，而是那些乱七八糟的税费。

前两天他急匆匆地给我打电话,声音里透着迷茫：“哥，中介跟我说这房子是满五唯一的，契税只要1%，但我朋友说都要3%，这到底听谁的？这房子好几百万呢，差几个点就是一辆车的钱啊！”

听到这里,我笑了，这太正常了，在二手房交易中，契税往往是除了首付之外，买房人需要掏出的一笔最大的“真金白银”，它不像个税那样有各种复杂的免税理由，契税是买房的“入场券”，基本上只要你买房，就得交。

这里面门道很多,中介为了促成交易，有时候会报喜不报忧，或者只告诉你最好的情况，却没告诉你前提条件，我就以一个专业注会的视角，用最接地气的大白话，给大家好好扒一扒“二手房契税”这件事，咱们不仅要懂政策，更要学会怎么保护自己的钱包。

契税到底是什么？为什么必须交？

咱们得从根儿上说起,很多第一次买房的朋友会问：“契税是个什么税？为什么要交这个？”

契税是一种“财产转移税”，当你买了房子、土地或者接受赠与的时候，不动产的所有权发生了转移，政府就要给你办一个新的“房产证”（现在叫不动产权证），为了证明这个东西现在归你了，国家要给你盖个章，这个章不是白盖的，你得交钱，这就是契税。

这里有一个非常关键的个人观点： 很多人觉得交税是“割肉”，心疼得不行，但在我看来，契税是你获得法律保护的“保险费”，你交了契税，拿到了完税证明，你的房产证才是真正受法律完整保护的“红本本”，如果为了省这点钱去搞什么阴阳合同或者私下交易，将来房子过不了户、甚至被追缴罚款，那才是真正的捡了芝麻丢了西瓜。

在二手房交易中,有个铁律：契税原则上由买方承担。 虽然法律上规定是买卖双方各自承担，但在目前的房地产市场潜规则里，卖家都是“到手价”，所有的税费转嫁都由买家买单，作为买家，你必须要精打细算。

税率的“三六九等”：你是哪一类人？

既然契税非交不可,那交多少就是核心问题了，目前的契税政策（基于国家层面的基础规定，具体执行以当地为准，但大体一致）主要看三个维度：你是第几套房？房子有多大？你买的是什么性质的房子？

咱们主要讲大家最关心的住宅性质。

目前的基本税率框架是3%、1.5%和1%，这就像坐公交车，有普通座、商务座和VIP座，票价当然不一样。

首套房的“优惠待遇”

如果你买的是你人生中的第一套房子（注意，是以家庭为单位，包括你、配偶和未成年子女），恭喜你，国家是给你发“红包”的。

小于90平米（含90平米）： 契税税率减按 1% 征收，这是最优惠的档位，也是国家大力支持刚需上车的体现。
大于90平米： 契税税率减按 5% 征收，虽然比1%贵了点，但比基准的3%还是省了一半。

改善型住房的“中等待遇”

如果你名下已经有一套房子,现在想换个大点的，或者给父母买一套，这就是第二套房。

小于90平米（含90平米）： 契税税率减按 1% 征收，很多人不知道这一点，以为二套房一律贵，其实小户型二套房也是享受优惠的。
大于90平米： 契税税率就是 2%。（注：此前部分城市为1.5%，但近年来财政部等部门发文将二套房90平米以上税率调整为2%，具体需结合当地最新政策，这里按最新普遍趋势探讨）。

投资性住房的“全价待遇”

如果你名下已经有两套甚至更多房子,还要买，那么对不起，国家不支持炒房，无论这房子面积多大，契税税率一律为 3%。

生活实例：

还是拿我表弟小张说事,他和未婚妻名下都没房，典型的刚需，他们看中了一套100平米的二手房，网签价是300万。

作为首套房,且面积大于90平米，他的契税应该是：300万 × 1.5% = 4.5万元。

如果他咬咬牙,买了个89平米的房子，同样是300万（单价不同），那契税就是：300万 × 1% = 3万元。

你看,就差这1平米，契税就差了1.5万！这足够他和未婚妻去趟欧洲度蜜月了，在看房阶段，盯着面积看，不仅仅是为了住得舒服，也是为了省钱。

“首套房”怎么认定？别想蒙混过关

这里有个巨大的坑,我必须提醒大家，很多人以为：“我把以前那套房子卖了，现在名下无房，是不是就算首套房？”

答案是：看情况，且看当地政策。

在“认房又认贷”的城市，你以前买过房哪怕卖了，只要有贷款记录，可能还是被算作二套房，但在很多已经调整为“认房不认贷”的城市，只要你名下现在没有房产，哪怕你以前贷款买过房又卖掉了，再买房依然算首套房！

个人观点： 这一点非常关键，一定要在交定金之前去当地的房管局或者税务大厅拉一个“家庭住房查询记录”，别听中介拍胸脯保证，我见过一个真实的案例，客户李女士，以为卖掉旧房就是首套，中介也信誓旦旦说是1.5%，结果到了过户交税那天，系统查出她在外地还有一套没注销的房产（虽然是很多年前买的），直接按3%征税，那一瞬间，李女士在税务局大厅差点崩溃，因为那多出来的十几万现金她根本没准备。

专业的事,我们要相信数据，而不是相信承诺。

直系亲属赠与：省了契税，亏了更多？

关于二手房契税,还有一个非常高频的咨询点：“爸妈把房子给我，是不是不用交税？”

很多人觉得,房子是自家人的，为什么还要交钱给国家？这其实是一个误区。

直系亲属之间的房屋赠与,确实不交增值税、不交个税，但是契税是必须要交的！ 而且通常不享受优惠税率，直接按 3% 征收（具体视当地规定，但通常无减免）。

但这还不是最可怕的,最可怕的是未来再出售时的“个税炸弹”。

生活实例：

老王想把自己的一套老房子过户给儿子小王。

赠与。 现在的契税：假设房子评估价200万，交200万 × 3% = 6万契税，看起来不多。小王将来想卖这套房，法律规定，受赠取得的房产，将来出售时，要按（卖出价 - 原价）的 20% 严格征收个人所得税！假设小王过几年500万卖掉，要交（500万-200万）× 20% = 60万个税！
买卖（交易）。 假设小王名下无房，通过“买卖”的方式过户。现在的契税：假设房子满90平米，首套，200万 × 1.5% = 3万契税。将来卖掉：只要房子满五唯一，个税是 0！

我的强烈建议： 除非这房子你打算传家，永远不卖，否则千万不要为了省眼前的一点契税去走“赠与”，通过正常的买卖流程把房子过户给子女，虽然听起来有点“见外”，但在财务上是最划算的，这就是专业知识带来的价值，普通人只看眼前，会计师要看全生命周期。

交税的基数：是“成交价”还是“评估价”？

还有一个大家容易忽略的问题：税基。

很多人以为,契税是按我付给房东的钱算的，比如我谈好的价格是300万，那我就按300万交税。

如果是这样,那大家都把合同写成1块钱好了。

税务局不傻,现在交税的依据是“核定价格”，也就是税务局系统里对这套房子的最低评估价。

如果你买的便宜： 比如市场价300万的房子，你因为急用钱200万卖给了亲戚，税务局系统里这套房的最低指导价是280万，对不起，你的契税必须按280万来交。
如果你买的贵： 比如市场价300万，你抢房花了350万买下来，那么契税就按350万交。

这里有个避坑点： 有些不良中介会告诉买家：“我们可以把网签价做低，帮你省契税。” 比如实际成交500万，网签做成300万。

千万别信！第一，这涉嫌偷税漏税，是违法的。第二，网签价做低了，直接影响你将来这套房子的增值税差额和个税抵扣，你现在省了3%的契税，将来卖房的时候可能要多交20%的个税或者全额的增值税，现在银行贷款也是根据网签价来批贷的，你把网签价做低了，银行给你的贷款就少了，你需要多付首付，这对现金流是巨大的考验。

个人观点： 在税务合规面前，不要耍小聪明，现在的金税系统大数据比对非常精准，任何异常的交易价格都会触发预警，作为注会，我始终坚持合规纳税，这是最大的安全。

实操演练：来算一笔明白账

说了这么多,咱们最后来个综合演练，算一笔总账。

假设你生活在二线城市,看中了一套二手房：

房东报价： 200万（满五唯一，普通住宅）。
面积： 89平米。
你的情况： 名下无房，单身，准备结婚用。

你需要交的钱（仅计算契税相关）：

契税： 因为你是首套，且面积小于90平米。计算：200万 × 1% = 2万元。
对比： 如果你名下已经有一套房（二套），同样是89平米。计算：200万 × 1% = 2万元。（注意：小户型二套目前通常也享受1%优惠，具体看当地）。
对比： 如果你名下已经有房，且这套房子是100平米。计算：200万 × 2% = 4万元。
对比： 如果你是土豪，名下已有两套房，买这套玩玩。计算：200万 × 3% = 6万元。