房地产估价师论坛，在算法与情怀之间，寻找估值的真实价值

各位同仁,大家好。

作为一名长期深耕于财务与资产评估领域的从业者,今天我想以一个既是“圈内人”又是“观察者”的身份，在这个房地产估价师论坛上，和大家聊点心里话。

现在的行情,说实话，大家都懂，不管是做审计的，还是做估值的，只要沾上“房地产”这三个字，心里多少都带着点寒意，前些年那种“闭着眼估，躺着赚钱”的日子早就一去不复返了，取而代之的，是日益严苛的监管，是不断下行的市场预期，还有那个虎视眈眈、随时准备取代我们的——人工智能与大数据算法。

在这个节骨眼上,我们这群拿着签字笔、背着测距仪的估价师，到底还能做些什么？我们的价值究竟在哪里？

我不想罗列枯燥的规范条文,也不想背诵复杂的计算公式，我想通过几个我亲身经历的故事，和大家探讨一下：在这个冰冷的数字时代，我们如何守住估值的温度与底线。

那个被算法“误杀”的老厂房

先讲个前两年的故事,那时候我正在协助一家会计师事务所做并购项目的尽职调查，其中涉及到一家位于城市边缘的老旧工业企业搬迁补偿的评估。

按照常规流程,这种标的物，现在的年轻估价师可能第一反应就是打开系统，调取周边三个公里内的成交案例，做个修正系数，半小时内就能算出一个“市场比较法”的结果，或者直接用成本法，地价加建安，折旧一扣，齐活。

当时,项目组里有个实习生，也是名校毕业，理论功底扎实，他跑过来跟我说：“老师，这个厂房太破了，周边全是荒地，按照算法算出来的单价，也就几千块钱一平米，总价低得可怜。”

我听了没说话,只是让他带上安全帽，跟我去现场再走一趟。

到了现场,我发现了一些数据里看不到的东西，那厂房虽然破，但内部的行车吊车（天车）的轨道基础是特制的，而且那个地块虽然现在看着荒，但隔壁两公里外，市政府刚刚公示了一个新的地铁车辆段规划，更重要的是，这家企业虽然停产了，但他们的排污许可证和特殊的行业准入资质还在，这在当时是具有稀缺性的“隐形资产”。

我拍了拍那个实习生的肩膀,指着那生锈的吊车轨道说：“你看，如果拆了这就废铁价，但如果对于同样需要重型设备的下游买家来说，这省下的基建成本就是几百万，算法看不懂‘用途’，只能看‘物理状态’。”

我们不仅采用了成本法,还深入挖掘了假设开发法和特殊行业贡献的价值，虽然过程繁琐，不仅要查阅规划文件，还要访谈潜在买家，但最终的评估值比最初算法给出的结果高出了近40%，客户方企业的老总看到报告时，握着我的手说：“这是对我们几十年心血最公道的认可。”

我的观点是： 这就引出了我想说的第一点——“数据是骨架，经验是血肉”。 现在很多金融机构都在推自动估值模型（AVM），速度快，成本低，对于标准化的住宅，尤其是那些建在成片小区里的公寓，AVM确实比人准，对于商业地产、工业地产、特殊物业，算法往往会陷入“平均主义”的陷阱。房地产估价师的核心竞争力，从来不是计算器打得快，而是我们具备“非标资产的解构能力”，我们能看到图纸背后的规划红利，能闻到空气里的政策风向，能听懂客户没说出口的潜在需求，这是目前任何大模型都无法替代的“人性洞察”。

签字笔下的千钧重担

既然提到了“注会行业写作者”这个身份，我就不得不谈谈我们在执业中面临的某种共性——那种如履薄冰的职业风险。

在注册会计师（CPA）的审计准则里，有句行话叫“重大错报风险”，在我们房地产估价行业，这同样是一把悬在头顶的达摩克利斯之剑。

记得有一年,市场最火热的时候，一家银行的朋友急匆匆地找我，说是有个抵押物需要复评，那是一套所谓的“顶级豪宅”，位于市中心的江景大平层，原评估机构给出的估值是惊人的天价，银行觉得有点虚，想让我把把关。

我一翻原报告,数据做得漂漂亮亮，案例选的都是同小区的最高价，修正系数微乎其微，从表面看，完全符合准则。

当我实地去看了那个房子,心里却打了个鼓，那个小区虽然号称顶级，但物业管理混乱，大堂里堆满了装修垃圾，而且我查了一下当时的二手房成交记录，同户型挂牌已经好几个月了，有价无市。

更致命的是,我发现这套房子存在极其复杂的产权纠纷隐患，虽然产调显示清晰，但我在走访邻居时得知，这套房子涉及之前的债务纠纷，经常有人来泼油漆、讨债，这种“负面的邻里环境”和“潜在的处置风险”，在冰冷的评估报告里往往被忽略了。

如果我只是简单地为了迎合银行或者客户,在这个高估值上签字，我也许能赚到这笔评估费，甚至还能落个“办事痛快”的好名声，一旦这笔贷款出了问题，房子进入法拍程序，那时候的变现价可能会腰斩。

我毫不犹豫地在复评报告中下调了价格,并充分披露了物业瑕疵和潜在处置难度的风险，结果，那个客户很不高兴，甚至投诉我“压低价值”，但半年后，那个业主资金链断裂，那套房子流拍了两次，最后以远低于我评估价的价格成交，银行的那位朋友后来请我吃饭，说：“当初要是按那个高价报上去，我现在得写检查写到手软。”

我的观点是： 这就是我想强调的第二点——“独立性是估价师的灵魂，也是我们最后的护身符”。 在行业下行周期，各种利益诱惑和胁迫会变得更加赤裸，有的客户希望你做高估值为了套贷，有的买家希望你做低估值为了避税或者压价，作为专业人士，我们不仅是在对砖头瓦块进行定价，更是在对金融风险进行定价。我们手里的签字笔，重达千钧。一个数字的偏差，可能就是几千万国有资产流失，或者是一笔坏账的导火索。 我们必须学会像注会师审计报表一样，去“审计”每一个估值参数的合理性，哪怕市场再疯狂，或者再萧条，我们也要做那个冷静的“守门人”。

从“算账先生”到“资产医生”

最近我在论坛上看到很多同行在焦虑,说住宅评估现在都被机器垄断了，费率也降到了尘埃里，以后饭碗怎么保？

这种焦虑很真实,但我认为，这恰恰是我们转型的契机。

回想一下,我们以前的工作模式是不是太像“算账先生”了？客户给个目的，我们就套个公式，给个结果，拿钱走人，这种模式，在信息不对称的时代能活，但在今天，在AI时代，必死无疑。

我们需要进化成“资产医生”。

什么意思？医生看病，不能只看体温计（数据），还要望闻问切，最后给出治疗方案。

举个具体的例子,我最近接触了一个做长租公寓的企业客户，他们手里拿了一栋楼，运营得不好，现金流快断了，想找我们评估一下这栋楼到底值多少钱，好去融资。

如果是以前的“算账先生”，直接收益法折现，算出来一个数，完事。

但我这次做了一件事,我在评估报告的附件里，专门写了一份“资产运营建议书”，我在评估过程中发现，这栋楼的公区面积浪费太大，且租金定价策略完全参照了隔壁写字楼，但它的目标客群其实是刚毕业的白领。

我在报告里指出：如果通过改造增加分间，调整租金策略，未来的净收益预计能提升20%，我给出了两个价值：一个是“现状价值”，一个是“在用价值”（即优化后的价值）。

客户看到这份报告,惊呆了，他们没想到一个做估值的，能帮他们理清了商业模式，他们不仅采纳了建议，还把我们签为了长期的财务顾问。

我的观点是： 未来的房地产估价师，必须是复合型人才。我们要懂财务，要看懂报表；要懂法律，要理清产权；要懂工程，要看得懂结构；甚至要懂运营，要算得清租金回报率。我们的价值输出，不能止步于那个“最终结论值”。我们在分析过程中对资产优劣势的剖析，对市场趋势的预判，甚至是对税务筹划的建议，这些“过程价值”往往比那个数字本身更值钱。 我们要把自己从“提供数据的”变成“提供解决方案的”。