大家好,我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“财务管家”。
最近这段时间,我的微信后台快被炸爆了，不管是刚入职场的小年轻，还是手里握着好几套红本的大叔，见了我第一句话往往不再是问“最近有什么好理财”，而是神色慌张地问：“房产税真的要来了吗？试点城市会是哪里？我手里的房子要不要赶紧卖了？”
这种焦虑,我太理解了，对于中国家庭来说，房子不仅仅是一个居住的场所，它是家庭财富的压舱石，是婚姻的入场券，更是很多人奋斗半辈子的心血结晶，一旦听说这“压舱石”可能要每年交一笔钱，心里不犯嘀咕是不可能的。
作为专业人士,我今天不想给大家抛出一堆冷冰冰的法律法规条文，也不想像某些“专家”那样张嘴就吓唬人，咱们就搬个小板凳，像邻居聊天一样，把“房产税试点城市”这件事儿掰开了、揉碎了，讲讲到底是怎么回事，对咱们普通人的生活会有什么实质性的影响。
为什么这时候大家都在谈“试点”？
咱们得明白一个背景,为什么要搞房产税试点？
以前地方政府卖地,那叫“土地财政”，是一笔巨大的收入，开发商拿了地盖楼，咱们买房人把钱交给开发商，开发商再把土地出让金交给政府，这个链条转了很多年，房子越盖越多，地价越卖越贵。
但是现在,情况变了，大城市中心的地块不多了，房地产市场的风向也从“狂飙突进”变成了“稳字当头”，地方政府的钱袋子，光靠卖地，长远来看是难以为继的，这时候，就需要寻找一个新的、可持续的收入来源，房产税，持有环节的税，自然就被提上了日程。
这不仅仅是“收钱”那么简单，更深层的逻辑是调节财富分配，你房子多、价值高，你多交；你房子少、刚需自住，你少交或者不交，这在一定程度上也是为了响应“共同富裕”的号召。
试点城市的扩容,在我看来，不是“会不会来”的问题，而是“什么时候来”以及“怎么来”的问题，这是大势所趋，是经济规律使然。
哪些城市会入选“倒霉”的试点名单？
大家最关心的肯定是：下一个倒霉蛋……哦不，下一个幸运的试点城市会是谁？
虽然官方名单还没最终敲定,但作为注会，我们习惯通过数据来做推演，目前的呼声主要集中在那几个房价高涨、人口净流入的一线和强二线城市，比如深圳、杭州、苏州、海南等地，甚至包括部分西部核心城市。
为什么是这些地方？
咱们来看个生活实例：
我有个客户叫老张,他在老家三线城市有套大别墅，市值也就两百万，但他儿子在深圳工作，为了结婚，老张咬牙掏空家底，又借遍了亲戚，在深圳给儿子买了个六七十平米的老破小，花了五百多万。
同样是一套房,在老家和在深圳的“含金量”完全不同，房产税试点的目的，是为了调节高房价地区的持有成本，如果在三线城市试点，房价本身就不高，收那点税成本高、效果差，而在深圳这种寸土寸金的地方，试点的意义才大。
如果你身处这些房价高、人口多的热点城市，确实需要多一份警惕，但如果你是在房价平稳的三四线城市，那大可不必自己吓自己。
别被谣言带偏，咱们来算算具体的账
很多人一听到房产税,脑子里浮现的画面是：我有套1000万的房子，每年要交几十万税，交不起啦！
这种恐慌,很大程度上是因为对政策的误读，目前国内的试点（比如之前的上海和重庆），其实都非常温和，而且充分考虑了“刚需”的保护。
未来的试点方案,我个人的观点是，一定会延续“宽税基、累进税率、设减免”的原则。
咱们来个具体的“算账模拟”：
假设杭州成为了新的试点城市,政策设定如下（纯属假设，为了方便理解）：
- 免税面积：人均60平米。
- 税率：0.5% - 1.2%（根据价值高低累进）。
刚需族小李 小李一家三口，在杭州有一套100平米的房子，市值400万。 免税面积 = 3人 × 60平米 = 180平米。 小李家房子只有100平米，完全在免税范围内。 小李每年交税 = 0元。 你看，对于真正的刚需，政策其实是保护的，根本不用担心。
改善型老王 老王一家三口，有一套150平米的大房子，市值800万。 免税面积180平米，老王房子150平米。 老王每年交税 = 0元。 虽然房子大点，但只要没超过免税额度，依然是安全的。
投资客赵总 赵总一家三口，住着一套豪宅，手里还囤了两套小公寓。
- 豪宅：200平米，市值2000万。
- 公寓A：60平米，市值300万。
- 公寓B：60平米，市值300万。 赵总家庭免税面积180平米。 先扣除豪宅的180平米，剩下20平米需要交税。 假设豪宅单价高，适用税率1.2%。 豪宅税 = (200-180) × (2000万/200) × 1.2% = 20 × 10万 × 1.2% = 2.4万元。 公寓A和公寓B没有免税额度了，假设适用税率0.8%。 公寓税 = (300万 + 300万) × 0.8% = 4.8万元。 赵总每年交税总额 = 2.4万 + 4.8万 = 7.2万元。
2万元多吗？对于赵总这种手里握着2600万房产的人来说，这笔钱也就是少买一个包或者少去一次欧洲旅游的钱，绝对不会伤筋动骨，更不可能逼得他把房子低价抛售。
我的观点很明确：房产税会增加持有成本，但绝不会是致命的打击。 它的目的不是为了把谁整垮，而是为了让多占资源的人多付点代价。
房产税来了，房租会涨吗？
这是租房一族最担心的问题,房东一拍大腿：“哎呀，我要交房产税了，下个月房租涨500！”
这种事情会发生吗？肯定会有一部分房东这么想，也会这么做，市场规律是不以人的意志为转移的。
举个真实的例子：
我以前有个同事,小刘，他在上海内环租了一套一居室，前两年，房东听说要严查出租税，就跟小刘说房租要涨10%，小刘二话没说，直接在APP上找了同小区的其他房子，发现价格都没涨，于是跟房东说：“那我就搬走吧，押金您退我。”
房东一听,房子空置半个月的损失就超过涨的那点房租了，立马改口：“哎呀，开玩笑的，不涨不涨，咱们老租客有优惠。”
这就是市场的博弈能力。
在那些人口流入量大、住房供不应求的城市，房东确实容易把税负转嫁给租客，但在很多存量房巨大的城市，租客是有选择权的，如果你把房租提得太高，租客就会用脚投票。
从长远来看,房产税的出台，其实是为了逼出空置房，现在很多人手里拿着房子既不自住也不出租，就在那儿空着晒太阳，一旦有了持有成本，这些人要么把房子卖了增加供给，要么把房子租出去赚取租金来抵消税款，市场上的可租房源多了，房租反而有企稳甚至回落的可能。
作为注会，我的个人建议和观点
聊了这么多,最后我想给大家几点掏心窝子的建议，这不是教科书上的标准答案，而是我基于对行业的理解和对人性的观察得出的结论。
第一，不要因为恐慌而盲目抛售。 我见过一些心理素质极差的投资客，一听到风声就恨不得把所有资产变现，这种做法往往是在“割肉”，房产税试点即使落地，也会给予非常充分的过渡期和缓冲期，现在的市场环境下，现金虽然重要，但优质的房产依然是抗通胀的好工具，如果你手里的房子地段好、品质好，哪怕交点税，它依然是优质资产。
第二，优化资产配置，从“重数量”转向“重质量”。 以前那种“买哪都涨”的时代结束了，如果你手里握着三四线城市的远郊老破小，或者人口流出的收缩型城市的房产，不管有没有房产税，我都建议你趁早处理，未来的机会，永远集中在核心城市的核心地段，房产税会加速这个分化过程。
第三，关注现金流，别让自己成为“负翁”。 以前很多人买房敢加高杠杆，是因为坚信房价上涨会覆盖利息成本，以后，不仅要算利息，还要算持有税，如果你的房子租金回报率极低，还要每年掏现金交税、交物业费、交取暖费，那这个房子就成了你的负债，而不是资产，一定要保证自己的现金流健康，不要为了面子死撑。
第四，对于刚需，该买就买。 如果你是为了结婚、为了孩子上学、为了改善居住环境，不要因为房产税而犹豫，就像前面算的账，政策大概率会保护首套刚需，生活是自己的，不要为了一个还没落地的政策，牺牲掉当下的幸福感。
房产税试点城市的扩容,就像是一场预料之中的春雨，它会让土地稍微湿润一下，让杂草（投机行为）长得慢一点，但绝不会是冲毁家园的洪水。
作为在这个行业里看惯了账本起起伏伏的注会,我想告诉大家：政策是死的，人是活的。 真正的高手，从来不是在恐慌中逃跑，而是在变化中寻找机会。
房子,归根结底是用来住的，当我们剥离了它身上过多的金融属性，回归到居住的本质时，你会发现，无论外界风雨如何，只要一家人在一起，那就是最值钱的财富。
希望这篇文章能让大家心里那块石头稍微落地一点,如果还有具体的税务问题，欢迎随时来找我喝茶、聊天、算账，咱们下期再见！
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