什么是地役权，不仅仅是邻里借道，更是资产价值的隐形博弈

作为一个在注会行业摸爬滚打多年的审计师和咨询顾问，我见过太多企业因为忽视“看不见的权利”而付出惨痛代价，我想和大家聊聊一个听起来非常法律化、非常生僻，但在我们的资产评估、企业并购乃至日常生活中，都至关重要的概念——地役权。

很多人第一次听到这个词，脑海里浮现的可能是枯燥的法条，但实际上，地役权充满了生活气息，它是我们处理不动产关系时最精妙、最人性化的发明之一，它关乎便利，关乎金钱，更关乎我们如何在这个拥挤的世界里与邻居“和谐共处”。

揭开面纱：到底什么是地役权？

让我们把那些晦涩的法律术语先放一放，用最通俗的大白话来说：地役权，就是按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。

这里有两个核心角色：

需役地：享受便利的那块地（也就是“我的地”）。
供役地：提供便利的那块地（也就是“邻居的地”）。

想象一下，你买了一块风景绝美的地皮准备盖别墅，但这块地被围在中间，唯一的出路是穿过隔壁老王的前院，如果没有地役权，你虽然拥有土地证，但你可能连家都回不去，只能当“空中飞人”，这时候，你和老王签个协议，给他一笔钱，约定你可以永久从他院子里开车经过,这就是典型的地役权。

作为注会，我们在审计中经常接触到企业的房地产资产，很多时候，企业账面上的“土地使用权”价值，并不完全取决于地块本身的大小和位置，很大程度上还取决于它 attached（附着）了多少地役权。地役权就像是土地的“外挂”，它能极大地提升资产的效用。

生活实例：地役权就在你我身边

为了让大家更直观地理解，我举几个生活中常见的例子，这些案例不仅生动，而且如果处理不好，最后都会变成审计底稿里的“或有事项”风险。

被困在“孤岛”上的豪宅

我的客户A先生曾是个典型的土豪，他在郊区买了一块非常便宜的地，为什么便宜？因为这块地没有临街面，三面环山，一面是别人的果园，A先生觉得没事，反正他可以开越野车翻山越岭。结果房子盖好后，问题来了，下雨天山路泥泞，SUV根本开不上去，建材运不进去，家人出行也成了噩梦，他不得不花重金和果园主人B先生协商，签订了一份通行地役权合同，允许他在果园边界修筑一条水泥路直通大路。 个人观点： 很多人买地只看证载面积，却忽略了“通达性”这种隐形价值，A先生最初省下的买地钱，后来加倍花在了修路和购买地役权上，这就是典型的“捡了芝麻丢了西瓜”。

被挡住的阳光与风景

在寸土寸金的CBD，地役权的博弈更加激烈，假设一家企业在甲写字楼拥有一层全景玻璃幕墙的办公室，每年租金收益极高，后来，隔壁空地被另一家开发商买下准备盖摩天大楼。如果这栋摩天大楼盖得太近，甲写字楼的采光和景观就会全毁，租金会断崖式下跌，甲公司可能会主动出击，与开发商签订采光地役权（或眺望地役权）：我允许你盖楼，但你必须承诺离我的楼至少保持50米距离，或者高度不能超过某一层。 个人观点： 这里的地役权，实际上是一种“消极地役权”，即要求供役地（开发商）不作为（不盖太高、不挡光）,这往往是商业地产估值中最容易被忽视的溢价因素。

埋在地下的秘密

还有一种我们看不见的地役权——管线地役权，城市里的电网、水网、天然气管道，不可能每家每户都直接连到发电厂或水厂，它们必须穿过无数个私人或企业的土地。记得在审计一家公用事业公司时，我发现他们的账面上并没有那些地下管网所穿越土地的所有权，但他们拥有大量的合同，这些合同允许他们的管道铺设在市政道路、小区绿地甚至私人宅基地之下，没有这些地役权，他们价值数十亿的管网资产就是一堆废铁,因为随时可能被地主挖出来断掉。

注会视角：地役权如何影响财务报表？

切换回我的专业视角，在审计和评估工作中，地役权绝不仅仅是一个法律名词,它直接关系到资产负债表的真实性和准确性。

资产确认与计量

当企业为了获得通行权、架设管线权而支付费用时，这笔钱怎么记账？很多会计人员会直接将其计入“管理费用”或“营业费用”，这是错误的，根据会计准则，如果这笔支出显著提高了土地的使用价值或寿命，它应当资本化，计入“无形资产”或“土地使用权-改良支出”。企业为了工厂运输方便，支付给邻村100万元获得了20年的通行道路铺设权，这100万元应该在20年内进行摊销，而不是当年一次性扣除，作为审计师，我们必须纠正这种错误,否则企业的利润就会被严重扭曲。

披露义务

地役权往往意味着一种长期的权利或义务，如果在年报附注中不披露，投资者就无法真实了解企业的资产风险。某企业的核心仓库旁边有一条必经之路，该道路属于第三方，如果企业没有披露该地役权合同即将到期，且存在对方不再续约的风险，那么投资者就无法预判到仓库可能变成“孤岛”，货物无法运出的重大经营风险，这就是审计中的“持续经营能力”考量点。

并购中的地雷

在企业并购（M&A）尽职调查中，地役权是必须要查的“深水区”。我参与过一起制造业企业的收购，目标公司看起来厂房很大，设备很新，现金流也不错，但在详细审阅土地档案时，我们发现目标公司厂区的排污管道，铺设在隔壁一家即将破产的老国企厂区地下。一旦那家国企破产清算，土地被拍卖，新地主完全有合法权利挖开地面，切断排污管道，那时候，目标公司将面临环保停产的风险，这个潜在的地役权瑕疵，直接让我们在估值模型中打了个六折,并要求卖方在交割前解决该问题。

地役权 vs 相邻关系：别把“情分”当“本分”

这里必须澄清一个极易混淆的概念：地役权和相邻关系。

在《民法典》中，相邻关系是基于法律规定，不动产权利人必须容忍一定程度的妨碍（比如邻居必须让你借道通行、必须容忍你少量的枝桠伸过界），这是为了生存，是免费的，是“本分”。

而地役权是基于合同约定的，是为了超越生存层面的享受（比如为了通行更宽更直、为了景观更好），是有偿的，是“情分”。

个人观点： 很多邻里纠纷的根源，就在于搞混了这两者。老王让你走他门口，是相邻关系，你不能要求他铺路；但如果你想让老王把路修平了方便你跑车，那就是地役权，你得给钱。在审计中，我们也要区分：如果是法律规定的免费通行，那企业账上没花钱是对的；如果是享受了超标准的便利却没记账,那可能就是隐性负债或者利益输送。

我的个人观点：地役权是现代社会的润滑剂

写到这里，我想跳出审计师的底稿,谈谈我对地役权这个制度本身的看法。

第一，地役权体现了极高的经济智慧。 在资源稀缺的现代社会，每一寸土地都极其宝贵，如果没有地役权，我们可能为了修一条路，需要把沿途所有的房子都买下来，拆迁成本高到无法想象，地役权允许我们只买“使用权”，而不买“所有权”，这就像我们不需要为了看有线电视把电视台买下来，只需要交个有线费一样，它极大地降低了交易成本,让土地资源的利用效率最大化。

第二，地役权是一种“契约精神”的胜利。 地役权不是靠政府强拆强征实现的，而是靠平等的民事主体协商出来的，它允许我们在不破坏产权完整性的前提下，实现利益的交换，你可以还是你的地主，但我付钱让你帮我做点什么，这种温和的、互利共赢的机制,比单纯的行政命令更有生命力。

第三，地役权提醒我们：没有绝对的权利。 拥有房产证不代表你可以为所欲为，你的权利受到邻居权利的限制，你也享受着邻居提供的便利，在注会审计中，我们总是强调“实质重于形式”，地役权就是最好的例子：法律形式上你拥有这块地，但实质上,这块地的效用被地役权网络紧紧包裹着。

给企业管理者的几点建议

作为经常和企业打交道的专业人士,我想给各位CFO和企业管理者几点关于地役权的实操建议：

盘点家底时别漏了它： 在进行资产清查时，不仅要看土地证、房产证，还要把所有涉及利用他人土地、或者允许他人利用自己土地的合同都找出来，这些合同里的条款,往往藏着利润或亏损。
续约要有前瞻性： 如果你的企业核心经营依赖于某个地役权（比如唯一的进出通道），千万不要等到合同到期前才去谈续约，一定要提前，甚至要在对方土地还没涨价时，就签下长期的、带有优先续约权的条款。
付费要合理： 不要觉得付地役权费是亏钱，如果你是供役地（被使用的一方），收到的租金是纯现金流；如果你是需役地（使用的一方），这笔费用是维持你资产价值的必要成本，在税务筹划上，地役权的租金也是可以税前扣除的,利用好这个工具。
登记！登记！登记！ 虽然地役权合同签了就生效，但根据中国法律，未登记的地役权不得对抗善意第三人，这是什么意思？如果你买了地役权却没去不动产登记中心登记，邻居把地卖给了不知情的第三人，第三人完全可以把你赶出去，作为审计师，我最怕看到企业只有一张纸面合同却没做登记,那在法律上几乎是裸奔。

什么是地役权？

它不仅仅是法律教科书上冷冰冰的定义，它是连接孤岛的桥梁，是保护阳光的盾牌，是埋藏地下的血管，更是资产价值中那个看不见的“隐形推手”。

在我们的职业生涯和生活中，我们往往太过于关注“所有权”——这东西是不是我的？却往往忽略了“使用权”和“收益权”的真正价值，地役权告诉我们，拥有通往大海的路径,比拥有一座被围困的金山更重要。

希望这篇文章能让你在下次看到“地役权”这三个字时，不再感到枯燥，而是能联想到背后复杂的经济利益和人性博弈，毕竟，在这个世界上，无论是做人还是做账，看清那些“看不见”的东西，往往比看清“看得见”的东西更重要。