大家好,我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“算账人”。
平时在事务所里,我面对的是枯燥的报表和厚厚的凭证，但今天我想把视线从写字楼挪到咱们老百姓最关心的房产交易上，最近有个朋友小王兴冲冲地跑去买房，结果到了签约环节，被中介列出的税费清单给整懵了，他问我：“哥，房子总价都谈好了，怎么半路杀出这么多税？这钱到底该谁出，有没有坑？”
二手房交易中的“税”，往往是买卖双方博弈最激烈、也是最容易被忽视的环节，很多人只盯着房价的涨跌，却忘了这一笔必须掏出的“真金白银”，我就不跟你背法条了，咱们用最接地气的大白话，掰开揉碎了聊聊二手房里的那些税事儿，顺便给你讲几个我身边真实的“血泪教训”。
二手房里的“三座大山”：增值税、个税和契税
咱们先得搞清楚,在二手房交易里，到底有哪些税是绕不开的“常客”，虽然各地的具体执行细则略有差异，但大体上，这“三座大山”是主力：增值税、个人所得税和契税。
增值税：也就是以前说的营业税，这是大头
这玩意儿主要看你的房子“满不满两年”。
- 不满两年： 恭喜你，这税很重，通常是要按照（房屋总价÷1.05）×5.6%来征收，注意，这里还有一个5.6%的构成，其实是5%的增值税加上0.6%的附加税（城建税、教育费附加等），简单算，一套300万的房子，如果不满两年，光这一项就要交出去16万左右，这笔钱通常是由买家承担的，所以如果你买的是次新房，一定要问清楚房东拿证多久了。
- 满两年： 这就好办多了，如果是普通住宅，直接免征增值税，这也是为什么市场上“满两年”的房子特别好卖的原因。
个人所得税：这就相当于你赚钱要交的税
这个税的逻辑是看你的房子是不是“满五唯一”。
- 满五唯一： 即房产证满5年，且是卖家在省内的唯一住房，这种情况下，个税也是免征的，这是国家给刚需置换的最大的红包。
- 不满足条件： 那就得交钱了，通常有两种征收方式：一种是按照总价的1%征收（核定征收），另一种是按照（卖出价 - 买入价 - 相关费用）×20%征收（核实征收）。
- 这里我要插一句个人观点：对于绝大多数普通住宅，大家都是谈按1%交，如果你买的是那种非普通住宅，或者卖家当年的买入价极低（比如当年的房改房），税务局可能会要求按差额20%算，那时候，税额会翻好几倍，我见过一个案例，房东当年几千块买的房改房，现在卖200万，如果按20%差额算，个税高达40万！这时候买卖双方往往就会在签约现场撕逼。
契税：这是买家必须要交的“入门费”
契税是交给国家的,过户必须要交，这个主要看你是首套房还是二套房，以及房子面积大小。
- 首套房： 面积小于90平，契税1%；面积大于90平，契税1.5%。
- 二套房： 面积小于90平，契税1%；面积大于90平，契税2%。（注：北上广深二套房政策通常更严，这里以大多数二线城市为例）。
真实案例：小王的“满五唯一”惊魂记
为了让大家更有体感,我讲讲我朋友小王上个月的经历。
小王是刚需,结婚要用房，看中了杭州郊区一套350万的二手房，90平米，中介小哥信誓旦旦地说：“哥，这套房房东急售，价格已经压到底了，税费各付，你只要准备好首付和契税就行了。”
小王一听,觉得还行，到了签约那天，大家坐下来算账，我让小王把房东的房产证复印件拍给我看看，这一看不要紧，我发现房东的名字虽然有，但后面还有个“共有人”一栏，写着他前妻的名字。
我立刻问小王：“这房子离完了吗？财产分割清楚了吗？”
小王一脸懵：“中介说早就分清楚了，房子归房东。”
我严肃地告诉他：“麻烦大了，虽然房产证可能办了更名或者有法院判决，但如果这套房现在在房东名下不是他‘唯一’的住房，或者因为离婚析产导致房产证变更时间重新计算，那‘满五唯一’这个免税条件可能就不成立了。”
结果一查,这套房确实是房东离婚分得的，但房产证变更日期刚刚过了3年，虽然原房证满五年，但因为过户给房东本人才3年，税务认定这属于“未满五年”。
这意味着什么？意味着小王原本以为不用交的个税（按1%算就是3.5万），突然之间要由买家承担（因为合同写了“税费各付”，通常指买家付增值税和个税，卖家净得），如果房东还有其他房子，那这笔钱是省不掉的。
最后怎么着？小王如果不买，定金可能拿不回来；如果买，得多掏3.5万，经过一番激烈的拉锯战，房东为了促成交易，愿意承担一半，小王自认倒霉掏了一半半。
我的观点是： 在签约前，千万不要只听中介嘴上说“满五唯一”，一定要亲眼看到房东的房产证原件，并且最好让中介出具去产调中心拉出来的“房屋产权查询证明”，白纸黑字写清楚：这套房到底满没满五年，是不是房东唯一住房，少这一步，几万块钱的坑就在等你。
赠与真的是免费的午餐吗？别傻了，那是最大的坑
除了买卖,我还经常遇到父母想给孩子买房，或者亲戚之间过户房子，大家的第一反应通常是：“咱们是亲戚，直接赠与吧，不用交那些乱七八糟的交易税，多省钱。”
大错特错！ 作为注会，我必须负责任地告诉你：在绝大多数情况下，直系亲属之间二手房过户，**“买卖”比“赠与”省钱得多。
咱们来算笔账。
场景： 老张要把一套市值200万的房子过户给儿子。
选择A：赠与
- 老张赠与给儿子，直系亲属赠与免征增值税和个税，儿子作为受赠人，必须要交3%的契税（通常赠与契税不享受优惠税率），也就是6万块，听起来还行是吧？
- 最大的坑）： 过了五年，儿子想卖这套房。
- 虽然房子满五年了,但这房子不是儿子“买”来的，是“赠与”的，根据规定，赠与得来的房产再出售，无论是否满五年唯一，都要征收差额20%的个人所得税。
- 假设老张当年这房子是50万买的（原值），儿子卖200万，差额是150万，150万 × 20% = 30万个税！
- 这时候儿子欲哭无泪。
选择B：买卖（也就是老张把房子“卖”给儿子）
- 走正常的二手房交易流程。
- 因为老张的房子通常都满五年了,假设是老张唯一住房，那么增值税免、个税免。
- 儿子作为买家,如果是首套房，且小于90平，契税只要1%，也就是2万块。
- 总成本：2万。
- 儿子以后想卖房，这就属于正常的来源，将来如果满足“满五唯一”，个税也是全免的。
对比结果：
- 赠与：现在交6万，未来交30万。
- 买卖：现在交2万，未来可能交0。
这账算得还不够清楚吗？我强烈建议，除非这套房子你打算传家，这辈子都不卖了，否则千万不要图省事走赠与，哪怕你是亲父子，也要去交易中心签一份买卖合同，这叫“亲兄弟，明算账”，也是在帮孩子省钱。
“阴阳合同”：游走在刀尖上的省钱游戏
说到二手房避税,不得不提江湖上流传已久的“阴阳合同”。
什么意思？就是房子实际卖300万，但为了少交税，买卖双方在网签时，故意签成200万的“阳合同”，私下里再签一份300万的“阴合同”来补足房款。
这样做的诱惑太大了：增值税、个税、契税的基数都降低了，能省下好几万甚至十几万。
作为专业人士,我必须对这种行为泼一盆冷水。这不仅是违法的，而且风险极高，现在的环境下，很容易“赔了夫人又折兵”。
税务评估价体系 现在的税务局不是吃素的，每个片区都有一个“核定评估价”，你网签填200万，税务局系统一查，这片区这种房子最低指导价是250万，对不起，直接按250万给你征税，你想做低房价？门儿都没有。
法律纠纷时的“自杀行为” 我见过一个真实的官司，买家买了房，为了避税做了低房价，后来房价大涨，卖家反悔了，不想卖了，想去法院打官司主张合同无效。 这时候，法院怎么判？通常法院会认定，为了避税而签订的“阳合同”（价格低的那个）因为恶意串通、损害国家利益，是无效的，那个反映真实意思的“阴合同”呢？因为没经过网签备案，在法律效力上也存在瑕疵，或者被认定为试图规避法律。 结果就是，房子过户卡住了，钱也扯不清，双方陷入长达几年的诉讼，本来是为了省几万块税，最后房价涨了赚不到，还赔了律师费，甚至面临行政处罚（偷税漏税的罚款）。
我的观点很明确： 在金税四期的大背景下，大数据联网非常厉害，不要为了这点蝇头小利去挑战法律底线，现在的中介如果还怂恿你做阴阳合同，那说明他不专业，或者他在拿你的风险换他的佣金，一定要坚持合规纳税，睡得才踏实。
那些容易被忽略的“小钱”
除了大税,还有一些杂费，虽然金额不大，但加起来也是一笔开支，往往让新手措手不及。
- 中介费： 这个大家都懂，通常在1%-3%之间，300万的房，中介费可能要6-9万，这笔钱是可以谈的！千万别不好意思张嘴，现在行情不好，中介为了成交，折扣空间很大。
- 贷款相关费用： 评估费、抵押登记费、代办费，虽然现在很多银行取消了部分收费，但有些按揭公司还是会收个几千块的“服务费”，一定要问清楚，有没有隐形消费。
- 增值税及附加的税率细节： 很多人不知道，如果是“豪宅”（非普通住宅），就算满两年，增值税也是要差额征收的，比如你1000万买的豪宅，1500万卖的，那500万的差额是要交增值税的，这个在一线城市买学区房时要特别注意。
注会老哥的总结与建议
洋洋洒洒说了这么多,其实核心就一个道理：二手房交易，不仅仅是谈价格，更是在谈规则。
作为一个注会,我见过太多因为不懂税而多花冤枉钱的例子，也见过因为想逃税而把自己套进去的倒霉蛋，我给正在看房的你几条掏心窝子的建议：
- 先算税，后谈价： 看中房子后，第一件事不是急着砍价，而是让中介算出精确的税费明细，把税费加到总价里，这才是你的真实购房成本。
- 死磕“满五唯一”： 如果你是买家，优先寻找“满五唯一”的房子，这能帮你省下最重的一笔个税，如果是卖家，你有这个条件，一定要作为卖点挂在嘴边，这是你的议价筹码。
- 亲属过户选“买卖”： 再次强调，别被“赠与”两个字迷惑了，算过账你会发现“买卖”才是最香的。
- 合同条款要严谨： 在补充协议里，一定要写清楚：“如果因为国家税费政策调整，导致税费增加，由谁承担？”或者“如果房子不满足满五唯一，导致个税增加，超过X元部分由房东承担。”把风险前置，不要等到付款前才扯皮。
- 相信专业，别信“道听途说”： 网上的避税攻略很多是过时的，甚至是有害的，如果有大额交易，花几百块钱咨询一下专业的税务师或律师，绝对物超所值。
买房是人生大事,动辄几百万的投入，咱们老百姓赚钱不容易，每一分钱都要花在刀刃上，希望这篇文章能帮你擦亮眼睛，在二手房交易的迷宫里，少走弯路，不被忽悠，顺顺利利买到心仪的家。
如果你们在算账的过程中还有什么拿不准的,随时欢迎来找我聊，虽然我不能帮你把税免了，但我能保证，帮你算的每一笔账，都是经得起推敲的“明白账”。
祝大家都能在这个复杂的楼市里,买到自己的避风港！
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