资产评估报告案例，如何计算自然人股东股权转让所得个税？
一、自然人转让股权涉及的税金
自然人转股主要涉及的税金是印花税和个人所得税，如果是企业转股那还会涉及企业所得税、增值税、附加税等税金，这篇文章咱们只说自然人转股。
在说具体的税款前，先说一个实际操作中的小提示在转股时，税务部门可能要你提供当初公司成立时缴纳的注册资金印花税的证明这个是在注册资金到位时，向税务局主动申报的。税率为 0.5‰，看你单位有没有申报，如果没申报，可能就要有滞纳金和罚款了
下面开始说自然人股权转让所涉及的税款。
（一）印花税
先看一下什么是印花税？
印花税是一种行为税，只要纳税人书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》列举的应税凭证，就需要贴花。印花税有13个税目，每种税目间的税率不同，下面是不同税目所对应的不同税率，先从整体上有个概念，方便下边理解。
然后，再看一下自然人股权转让属于哪个范畴和税率？
根据规定，股权转让所立的书据属于“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围。也就是上图中红字标注的项目。产权转移书据的税率为：所载金额万分之五贴花。
又根据下面这个政策，2019年1月1日至2021年12月31日印花税是减半征收的。
财税〔2019〕13号明确自2019年1月1日至2021年12月31日，省、自治区、直辖市人民政府对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
这个政策各地方税务局基本都执行了，具体可以查一下当地的政策，下面是河北省的政策
河北省财政厅 河北省税务局关于增值税小规模纳税人有关税收政策的通知，冀财税[2019]6号 2019-1-30
各市(含定州、辛集市)、县(市、区)财政局、税务局，雄安新区管委会:
为贯彻落实党中央国务院更大规模减税降费决策部署，按照财政部、税务总局《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税[2019]13号)规定，经省政府同意，对增值税小规模纳税人按照50%的税额幅度减征资源税(不含水资源税)、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
本通知执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。
这个政策同样适用于自然人，即自然人股权转让，可以享受股权转让印花税减半优惠，不论股权转让协议对方是个人、增值税小规模纳税人还是增值税一般纳税人。
最后，看一下谁交税？印花税和其他税种是不一样的，印花税是由两方或两方以上当事人各方都要缴纳印花税。即，股权转让双方都要缴纳印花税。
下面咱们举个例子看一下：
某财税公司注册资本1000万，自然人A持有800万股权，占股80%，A决定将持有的股权，以805万出让给自然人C。
那么自然人A和自然人C每人应交印花税=(805万 X 0.5‰)/2=2012.5元。
下面是印花税的完税凭证，大家可以了解下。
（二）个人所得税
首先，先看一下具体的税目和税率。
根据个人所得税法规定，转让股权所得属于财产转让所得应税项目，应按照20%的税率计征个人所得税。
然后，再看一下税款计算的问题
个人转让股权，以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为，应纳税所得额。
即：
应纳税额=应纳税所得额 X 适用税率=（股权转让收入-股权原值-合理费用）X20%
这里的合理费用指的是转股时按规定支付的有关税费，包括股权转让时发生的增值税、印花税、城建税、附加税、资产评估费、中介服务费等等。
最后，举个例子看一下
某财税公司注册资本1000万，自然人A持有800万股权，占股80%，A决定将持有的股权，以805万出让给自然人C。
那么自然人 A 应交个税为：
应纳税额=应纳税所得额 X 适用税率=（股权转让收入-股权原值-合理费用）X20%=（805万-800万-2012.5） X 20%=9597.5元
这里特别说一下，2012.5元是股权转让的印花税，只可以扣除自然人A 所交的印花税，不可以扣除C 所交的印花税，因为纳税主体不一样。
下面的完税凭证，大家了解下。
二、自然人转让股权公司的账务处理
账务处理相对来说，还是挺简单的，还是以上述的案例为例
发生股权转让，公司的账务处理：
借：实收资本——原股东A
贷：实收资本——新股东C
有人说，交的印花税、个税怎么记账？这里想说的是，财务人一定要分清自己做账的主体是谁，作为公司，公司是不用对股东的收支进行处理的，可能在实务中，股权变更是公司内部的人进行处理的，所有的支出也是公司支付，那可以：
借：其他应收款--X股东
贷：库存现金/银行存款
好了，自然人转让股权的相关税务和账务如何处理都跟大家说完了，不知道大家是否有收获呢?
康美药业财务造假面临30万股民索赔？
康美药业事件已经初步结果出来，初步认定为财务造假;所以对于康美药业财务把关的各大中介机构肯定是有连带赔偿责任的。
上市公司财务报表都是经过三大中介机构审计，最后才会提交到管理层数据库中。财务报表起稿都是由会计师事务所写稿，根据上市公司的业绩数字起稿。随后把这些报告给律师事务所查看，如果觉得财务报表没有问题，会“标准无表留意见”;经过这两家中介机构审计没有问题，最后提交给证券公司，由证券公司提提交给交易所，整个上市公司的报表流程走完，三大中介机构就是质量把关的作用。
根据目前康美药业的初步调查，康美药业涉嫌违反《证券法》第63条等相关规定。一是使用虚假银行单据虚增存款，二是通过伪造业务凭证进行收入造假，三是部分资金转入关联方账户买卖本公司股票。目前管理层进一步的已经从正中珠江会计师事务所涉嫌未勤勉尽责立案调查，目前调查结果尚未出来，从这里可以证明一点，康美药业事件那些中介机会也是脱不了干系的。
上市公司财务造假中介机构同样受连带责任的最典型的例子就是美国安利公司的，会计事务所、律师事务所以及证券公司都是直接受到牵连，直接对于这些中介机会照样赔偿，三大中介机构总共赔偿了72亿美元，这是一笔巨额赔偿款。
根据康美药业的一季度报数据，目前康美药业还有约28.38万人，目前已经是被套在里面了，这些人都是康美药业丑闻暴发前就已经持有的。如果等最终康美药业调查清楚，确认是财务造假的话，中小投资者是可以上诉，要求上市公司进行赔偿这些损失，而且赔偿当中中介机构如果也是涉嫌造假的话，中介机构也是脱不了干系。
现在持有的投资者先怎么想办法出局回避风险，其次就等调查的最终结果进行走维权之路，祝大家好运。
看完点赞，腰缠万贯，感谢阅读与关注。
不动产评估准则2018？
资产评估准则——不动产
颁布时间：2007-11-28 14:22:29.000 发文单位：财政部
第一章 总则
第一条 为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条 本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
第三条 本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。
第五条 注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章 基本要求
第六条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。
第七条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。
第八条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。
第九条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。
第十条 不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第十一条 当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。
第十二条 注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。
第三章 操作要求
第十三条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
不动产评估目的包括不动产转让、抵押、租赁、保险、税收、征收、征用、企业产权变动，以及财务报告目的等。
第十四条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。
第十五条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设。
第十六条 不动产组成部分的价值存在相互影响关系。建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损的可能。如果建筑物对于其所占有的土地使用权存在价值减损情形，评估土地使用权价值时应当合理计算该损失金额并加以扣除。
第十七条 对于土建工程与设备安装工程为一体的不动产，注册资产评估师应当关注设备安装工程与不动产的关系，合理进行区分，并应当考虑机器设备等资产对不动产价值的影响。
第十八条 注册资产评估师执行不动产评估业务，一般情况下，应当对所评估的不动产进行现场调查，明确不动产存在状态并关注其权属状况。特殊情况下，如果采用抽样等方法对不动产进行现场调查，注册资产评估师应当制定合理的抽样方法，并充分考虑抽样风险。
对于不动产处于隐蔽状况或者因客观原因无法进行实地查看的部分，应当采取适当措施加以判断并予以恰当披露。
第十九条 对于水利工程、码头、桥涵、道路等不动产，注册资产评估师应当根据不动产的价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况。
第二十条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的相邻关系、租约限制和动产对不动产价值的影响。
第二十一条 注册资产评估师在利用其他评估机构出具的不动产评估报告时，应当对其不动产评估结果进行必要的分析和判断，合理加以利用。
第四章 评估方法
第二十二条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。
第二十三条 注册资产评估师采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例。收集交易实例的信息一般包括：
（一）交易实例的基本状况，主要有：名称、坐落、四至、面积、用途、产权状况、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境等；
（二）成交日期；
（三）成交价格，包括总价、单价及计价方式；
（四）付款方式；
（五）交易情况，主要有交易目的、交易方式、交易税费负担方式、交易人之间的特殊利害关系、特殊交易动机等。
第二十四条 用作参照物的交易实例应当具备下列条件：
（一）在区位、用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与评估对象类似；
（二）成交日期与评估基准日接近；
（三）交易类型与评估目的吻合；
（四）成交价格为正常价格或者可修正为正常价格。
第二十五条 注册资产评估师运用市场法评估不动产时，应当进行交易情况修正、交易日期修正和不动产状况修正。
交易情况修正是将参照物实际交易情况下的价格修正为正常交易情况下的价值。交易日期修正是将参照物成交日期的价格修正为评估基准日的价值。不动产状况修正是将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价值，可以分为区域状况修正、权益状况修正和实物状况修正。
第二十六条 注册资产评估师运用收益法评估不动产时，应当了解：
（一）不动产应当具有经济收益或者潜在经济收益；
（二）不动产未来收益及风险能够较准确地预测与量化；
（三）不动产未来收益应当是不动产本身带来的收益；
（四）不动产未来收益包含有形收益和无形收益。
第二十七条 注册资产评估师运用收益法评估不动产时，应当合理确定收益期限、净收益与折现率。
（一）收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数，并根据有关法律、法规的规定，合理确定；
（二）确定净收益时应当考虑未来收益和风险的合理预期；
（三）折现率与不动产的收益方式、收益预测方法、风险状况有关，也因不动产的组成部分不同而存在差异。折现率的口径应当与预期收益口径保持一致。
第二十八条 运用收益法评估不动产时，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况。
第二十九条 注册资产评估师运用成本法评估不动产，估算重置成本时，应当了解：
（一）重置成本采用客观成本；
（二）不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算；
（三）不动产的重置成本通常采用更新重置成本。当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时，应当尽量采用复原重置成本。
第三十条 注册资产评估师应当对不动产所涉及的土地使用权剩余年限、建筑物经济寿命年限及设施设备的经济寿命年限进行分析判断，合理确定不动产的经济寿命年限。
第三十一条 注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理估算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定建筑物的实体性贬值时，应当综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。
确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。
第三十二条 注册资产评估师运用假设开发法评估不动产时，应当了解：
（一）假设开发法适用于具有开发和再开发潜力，并且其开发完成后的价值可以合理确定的不动产；
（二）开发完成后的不动产价值是开发完成后不动产状况所对应的价值；
（三）后续开发建设的必要支出和应得利润包括：后续开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润和取得待开发不动产的税费等；
（四）假设开发方式应当是满足规划条件下的最佳开发利用方式。
第三十三条 注册资产评估师运用基准地价修正法评估土地使用权价值时，应当根据评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，合理确定调整内容。在土地级别、用途、权益性质等要素一致的情况下，调整内容一般包括交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、使用年期修正和开发程度修正等。
第五章 企业价值评估中的不动产评估
第三十四条 企业所拥有的不动产通常在存货、投资性房地产、固定资产、在建工程以及无形资产等科目中核算。
第三十五条 在企业价值评估中，注册资产评估师应当关注企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响。
第三十六条 在企业价值评估中，注册资产评估师应当结合企业价值评估的价值类型合理设定不动产评估的假设前提和限制条件。
第三十七条 在企业价值评估中，作为存货的房地产、投资性房地产和自用房地产的价值影响因素存在差异。
第三十八条 在企业价值评估中，注册资产评估师进行不动产评估时，应当分析不动产的财务核算方式以及是否存在不动产未结合同和尚未支付款项，明确不动产的评估价值内涵与实际的支出、尚未发生的支出之间的关系，避免重复计算或者漏算。
第三十九条 在企业价值评估中，不动产作为企业资产的组成部分，评估价值受其对企业贡献程度的影响。
第四十条 在企业价值评估中，对于溢余不动产，注册资产评估师应当考虑不动产的持有目的、收益状况和实现交易的可能性，采用恰当的评估方法，合理确定其评估价值。
第六章 披露要求
第四十一条 注册资产评估师执行不动产评估业务，应当在履行必要的评估程序后，根据《资产评估准则——评估报告》编制评估报告，并进行恰当披露。
第四十二条 无论单独出具不动产评估报告，还是将不动产评估作为评估报告的组成部分，注册资产评估师都应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。
第四十三条 注册资产评估师执行不动产评估业务，在编制评估报告时应当对不动产的总体情况、主要特点和权属状况进行披露。
第四十四条 评估报告应当说明利用其他评估机构的不动产评估报告的情况。
第七章 附 则
第四十五条 本准则自2008年7月1日起施行。
（中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则的通知，中评协[2007]189号，2007年11月28日）
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