房地产税收筹划思路，房地产企业如何合理避税？
房地产企业避税可操方法
一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。避税具体方法： 一、是预售购房款挂在往来账面：将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃.营业税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。
二、是预收房款开具收据,不开具发.票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。预售商品房收取的预收款，只给购房者开据《收款收据》，在帐务处理上不做预收处理，或根本就另外记一套流水账，内部掌握。
三、是不按照合同约定的时间确认收入。以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。
四、是随意调整税款申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。
五、是钻政策"空子"，不及时清算土地增值税。开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
六、是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本。企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款，不记收入或帐外循环，从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等。
七、是以房抵债、商品房自用不按收入原则确认收入。以商品房抵顶工程款，只在与工程队的往来帐上记载，而不做相应的收入调整。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。
八、是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。
九、是降价。无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税。
十、是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清.
房地产企业与城投合作投资？
最好的办法是任何进项都让对方开具增值税发票，或某种材料由甲方提供。
哪种方式最有利于小企业进行税收筹划？
1）纳税种类 按照现行有关规定，施工企业的应纳税种一般包括：增值税，从事货物销售及提供加工、修理修配劳务的施工企业；营业税，所有施工企业；企业所得税，所有施工企业；城镇土地使用税，占有使用城镇土地的施工企业；城市维护建设税，所有施工企业；印花税，所有施工企业；土地增值税，转让房地产的施工企业；车船使用税，拥有车船的施工企业；车辆购置税，购置应税车辆的施工企业。
（2）确立税收筹划总体部署 确立税收筹划的原则，包括系统性原则、事先筹划原则、守法性原则、实效性原则、保护性原则、账证完整原则、综合平衡原则，实现收益与风险、节税与增税、节税目标和整体理财目标。 任何具体的东西都不可能包罗万象，很可能是越具体的法律规定越有缺陷。例如一些税法列出了应税所得的各个项目，但是这些项目不可能把所有形式都概括进去，而且各个项目有时难以区分得特别清楚，所以纳税人就可利用不同项目，不同的税率的规定，选择对自己有利的纳税项目，降低实际纳税税负。 （3）必须建立内部涉税风险控制制度 财务部自身进行的风险控制，要求财务部门做到账目无误，税款计算和申报无误，纳税及时足额；财务部与其他部门配合，控制涉税风险，涉税风险审查机构可设在财务部或审计部，但必须得到其他部门配合与支持，如销售部门在采用不同的促销方式时，应与涉税风险审查部门沟通。企业在制订经营计划或投资、融资计划时，应听取涉税风险审查部门意见。 （4）施工企业所得税的税收筹划 企业所得税的轻重、多寡，直接影响税后净利润的形成，关系到企业的切身利益。因此，企业所得税是税务筹划的重点。 借款及利息支出的避税筹划。企业因生产、经营资金不足或自有资金不能满足某项投资，以及因扩大生产经营规模等实际需要而发生的借款所支付的利息，可以列支。但避税者应当特别注意和包装使它符合以下三个条件，才能保证被列支，从而达到避税的目的。取得借款付息的证明文件；使借款利息不高于按一般商业贷款利率计算的利息；取得税务机关的审核同意。房地产企业资本化和费用化的区别？
房地产企业的资本化和费用化是两种会计方法，它们的区别如下：
1. 资本化：指将企业的某些开支或支出列为资产，将其费用分摊到多个会计期间，以期在未来的一段时间内获得收益。在房地产企业中，常见的资本化支出包括土地、建设物、固定资产改造、开发建设支出等。
2. 费用化：指将企业某些开支或支出按照其发生的时期进行计入成本或费用当中，以期反应当期的经营成果。在房地产企业中，常见的费用化支出包括土地拍卖费、广告费、房屋销售提成、员工薪酬等。
简单来说，资本化是将支出转化为资产，费用化则将支出认为是成本或费用。这两种会计方法的核心区别在于，资本化支出可以在未来多个会计期间进行分摊，以期获得未来的收益；而费用化支出只计入当期的成本或费用中，对未来没有影响。
对于房地产企业来说，资本化支出会增加其资产负债表上的固定资产等项目，而费用化支出则会在当期的利润和损失表上反映出来。不同的会计方法对财务报表产生的影响不同，因此企业需要选择合适的会计政策，并遵守相关的财务会计准则。
税收筹划的范围包括哪些？
依据不同制定标准，税收筹划可分为不同种类;按税收筹划的区域，可分为国内税收筹划与国际税收筹划;按利用税收法律规定的状况不同，可分为利用选择性条文税收筹划、利用不明晰条文税收筹划、利用伸缩性条文税收筹划、利用矛盾性或冲突性条文税收筹划等等。本节将按不同分类标准，分别加以阐述。
一、国内税收筹划与国际税收筹划
国内税收筹划是指国内纳税者在本国范围内，通过合理合法的方式、途径和手段、安排投资、生产经营及财务活动，以降低国内纳税义务的行为。国内税收筹划的存在是因为我国目前存在着税种差别、税收优惠政策及其他一些可选择性条款。应该指出的是，只有避税的客观条件并不意味着国内纳税者可以成功地实施税收筹划。国内纳税者要成功地实施税收筹划，还必须有具备丰富的财务会计知识，对税法及其规律制度有全面了解和深刻领会并能熟练运用的专门人员或机构去实施，否则，税收筹划就可能失败，甚至沦为偷税等违法行为。
国际税收筹划是跨国纳税人的经济活动涉及他国或多国时，经事先周密安排以合法手段来降低或免除其根据本国或他国税收法律规定的税收负担的行为。国际税收筹划的任务是通过税收负担的最小化(即减轻总体税收负担，核算所有应税管辖区内所有应缴的税收，寻找最为合理的方法来减轻这些税收等)，来实现全球所得的最大化。
国际税收筹划产生的基本原因或客观条件主要是由于各国在税法制度(包括纳税义务、课征对象和方式、税率高低、税基宽窄、国际双重征税的避免方法等)的差异以及由此而产生的税负轻重的差异。公司国际税收筹划的特点是利用公司灵活的跨国机制，在位于不同税收水平国家中所属相应机构单位之间进行利润分配。
二、税收筹划与税收优惠
从税收筹划的实施手段看，税收筹划可分为两类：一是对税收优惠的选择运用而达到减轻或消除税收负担的税收筹划;二是通过对其他经济选择性条款的充分运用而达到减轻或消除税收负担的税收筹划。
对所有税收优惠条款的充分运用固然能达到节税的目的，但税收筹划与税收优惠并不是完全相同的概念。税收筹划是行为主体选择的结果，未经选择过程就达到税负减少或消除目的行为并不属于税收筹划的范围，而部分税收优惠条款的运用就不需要纳税人的选择就能达到税负减少或消除目的。具体地说，税收优惠与税收筹划的关系表现为：
(1)部分税收优惠与税收筹划无关。在现行税法中，有些税收减免规定可予纳税人获得少纳税或免纳税的利益，但它并不需要经过选择或根本就没有选择余地，只要纳税人了解这些规定并符合这些规定的条件就可以享受。如营业税关于起征点的规定，个人所得税工资所得关于宽免限额的规定等。
(2)部分税收筹划要通过对税收优惠的选择来实现。一是对纳税人的同一经济行为有两种以上的税收优惠规定，纳税人通过比较权衡选择最有利于自己的一种;二是对纳税人的同一经济行为有一种税收优惠规定，但从纳税人相关的经济行为综合衡量，选用优惠规定不一定绝对有利，纳税人比较适用与不适用分别给自己带来的好处后再决定是否适用。前者是税收优惠选择条款应用时实行就高不就低原则的体现，易于理解;后者我们举例说明。中国台湾税法中规定，公司以其未分配盈转增资而配发的股票，股东必须视为股利收入依法缴纳所得税的优待。这样，纳税人若先用缓征，固然能获得延缓纳税的好处，但在特殊情况下(如盈利事业有前3年高投资扣除，或个人平均所得适用较低所得税率时)，纳税人若放弃缓征，或许更有利。
(3)税收筹划与税收优惠无关。更多的税收筹划属于这种情况。如企业组织形式的选择、折旧方法及存货计价方法的选择、增资方式选择都不是税收优惠规定。然而，纳税人却可以依据自身情况选择其中最有利于自己的一种方法加以采用，以获得少缴或免缴税款的好处。
通过上述分析，我们不难看出：上述第二类即属于对税收优惠条款的选择利用而实现的税收筹划;第三类则属于对税收优惠外的其他经济性选择条款合理合法运用而实现的税收筹划。随着市场经济体制的逐步确立和改革开放的不断深化，国家对市场法人主体的管理形式逐步由直接管理变为间接调控，税收优惠的运用范围必将缩小，因而与税收优惠无关的税收筹划比重将会越来越大。
三、税收筹划与企业决策项目
税收筹划可分为企业投资决策中的税收筹划、企业生产经营过程中的税收筹划、企业成本核算中的税收筹划和企业成果分配中的税收筹划。
投资决策中的税收筹划是指企业在投资活动中充分考虑税收影响，从而选择税负最轻的投资方案的行为。企业为了获得更多的利润，总会不断地扩大再生产，进行投资。投资影响因素的复杂多样决定了投资方案的非惟一性，而不同的投资方案显然有不同的税收待遇。因此，企业就有以衡量轻重，选择最优方案的机会。具体地说，企业投资活动中组织形式的选择、投资环境的比较、投资行业和规模的决定等等都影响企业追求投资效益最大化目标的实现，因而都应予以充分考虑。
生产经营中的税收筹划是指企业在生产经营过程中充分考虑税收因素，从而选择最有利于自己生产经营方案的行为。企业生产经营中的税收筹划主要是通过产品价格的确定、产业结构的决定、生产经营方式的选择来达到生产经营效果最理想的状态。
在一定条件下，应纳税额=税基×税率，当税基一定时，税率越低，应纳税额就越少。
因而在进行税收筹划时，要周密计算各种经营方式所承担的税负，再做出生产经营决策。
企业成本核算中的税收筹划是指企业通过对经济形式的预测及其他因素的综合考虑，选择恰当的会计处理方式以获得税收利益的行为。在能对税收缴纳产生重要影响的会计方法中，主要有固定资产折旧方法和存货计价方法。就以存货计价方法而言，目前主要有先进先出法、后进先出法等，企业可以自己选择，但一经选定后不得随意变更。先进先出法和后进先出法带有很大的主观性，先进先出法以存货的流出与流入的时间同向为前提，若在存货价格紧缩时，采用这一方法可使前期耗用存货的成本增大，使所得款缩小，从而少缴税款。后进先出法以假设存货的流出与流入的时间反向为前提，若在存货价格膨胀时，采用这一方法可达到减少当前纳税的效果。
企业成果分配时的税收筹划是指企业在对经营成果分配时充分考虑各种方案的税收影响，选择税负最轻的分配方案的行为。它主要通过合理归属所得年度来进行。合理归属所得年度是指在相对的观念下，利用合理手段将所得归属在税负最低的年度里。
其途径是合理提前所得年度或合理推迟所得年度，从而起到减轻税负或延期纳税的作用。
四、个人税收筹划与公司税收筹划
按税收筹划的主体，可分为个人税收筹划(如就家庭和非公司经济组织而言)和公司税收筹划(一般公司或集团公司)。个人税收筹划广泛利用的是自然人和非公司法人财产的信托管理等。它须先了解有关的税收法令与立法精神，其范围主要集中于个人储蓄、投资、房地产购置、综合所得申报以及其他有关个人财产税的征收等等。
一般公司税收筹划除须了解有关的税收法令与立法精神外，还要充分了解公司组织形态、经营项目、投资途经、营销方式、盈余分配、会计处理等方面的因素，以便综合考虑。集团公司税收筹划不仅包括个人和一般公司需要考虑的因素外，还包括内部企业之间、关联企业之间、申报整体单位之间、各项财务及各项税收之间的安排等。
无论是个人税收筹划，还是公司税收筹划，都包括纳税人三个水平层次的总体税负最小化：
(1)利用低税率;
(2)有效利用协调双重征税的不同方法(如采用抵免方法、免税方法);
(3)预提所得税的最小化。除了税收负担最小化外，利用延期纳税也是税收筹划的另一个任务。利用延期纳税在很多情况下对纳税人是十分有利的。如有利于资金的周转，节省利息的支出，以及由于通货膨胀的影响使延期以后缴纳的税款币值下降，使公司可以在以后几年内调整利润和亏损。
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