- 最新房地产开发企业会计制度，房地产会计跟工业会计的区别肯定很大吧？
- 房地产开发企业前期发生的5项费用？
- 非房地产企业土地增值税账务处理？
- 房地产企业销售开发产品阶段涉及的税费？
- 建造房屋在房地产开发企业的会计应如何处理？
最新房地产开发企业会计制度，房地产会计跟工业会计的区别肯定很大吧？
区别：1、使用的会计科目有些不同，成本核算的方法不一样。2、纳税上的区别就是：工业属于增值税的征收范围。房地产属于营业税的征收范围。房地产会计有一些科目是比较 特殊的，比如开发成本 下面会有很多二级明细科目 基础工程、建安工程，结构及粗装修、精装修等比较常用到。还有一个特点就是 间接开发费用 这个科目会归集各方面的 间接费用，跟一般工业企业的区别是不必每月结转成本，科目有其专业性。财务会计就比较宽泛一点。房地产企业成本会计的主要职责：1.负责施工工程财务决算工作，进行成本分析2.负责编制成本预算计划3.负责成本会计凭证、帐薄、财务报表编制工作 不过实际工作中，成本会计做的工作比这个还要多，甚至覆盖了财务和审计的内容：1）.组织制定项目收入计划,编制公司财务预算及预算执行分析报告2）.准备融资资料,与银行对接,跟进办理按揭手续,保证按揭款及时到帐3）.提交开立帐户申请,审核资金余额表4）.审核一般付款转帐付款单据,负责收集、整理公司财务资料并定期上报5）.会审营销策划部提交的价格方案,分析实时价格,对价格的调整、销售报批件提出专业管理意见6）.负责公司的会计核算,审核余额调节表,定期上报财务报表和销售报表,管理对外投资及债
房地产开发企业前期发生的5项费用？
房地产行业是比较热门的行业，很多会计都想去房地产企业，想成为房地产会计，首先要了解房地产企业的会计处理，今天我们就一起学习一下吧！
房地产开发企业在建设阶段要区分如下几个项目进行成本核算:
①前期工程费
②建筑安装工程费
③基础设施费
④公共配套设施费
⑤开发间接费用
一、前期工程费
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
1.房屋开发建设过程中发生的前期工程费，能分清成本核算对象的。
借：开发成本一房屋开发—某某成本对象一前期工程费
贷：银行存款、应付账款等账户
2.应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的前期工程费，应按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“ 前期工程费”成本项目。
借：开发成本—房屋开发—待分摊成本—前期工程费
贷：银行存款等
借：开发成本一房屋开发—某某成本对象一前期工程费
贷：开发成本—房屋开发—待分摊成本—前期工程费
二、建筑安装工程费
房地产开发企业开发建设房屋，其建筑安装工程施工一般采用出包的方式，建筑安装工程支出应依据“工程结算单”, 企业承付的已完工程价回款确定，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本向项目。
根据施工单位提供的增值税发票借记"开发成本-房屋开发-建筑安装工程费”账户，贷记“银行存款”、“应付账款”、 “预付账款”等账户。
注意：甲供材不作为增值税的计税依据。
借：开发成本—房屋开发—某某成本对象—建筑安装工程费
贷：银行存款等
借：开发成本—房屋开发—待分摊成本—建筑安装工程费
贷：银行存款等
借：开发成本一房屋开发—某某成本对象一建筑安装工程费
贷：开发成本—房屋开发—待分摊成本—建筑安装工程费
建筑安装工程费一般情况下，可以根据施工结算单，以归属于某成本对象的直接成本核算，不能分清成本对象的，一般采用建筑面积法分配。
三、基础设施费
1.房屋开发建设过程中发生的基础设施费，能分清成本核算对象的。
借：开发成本—房屋开发—某某成本对象—基础设施费
贷：银行存款等
2.应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的基础设施费，应按一定的标准分配计入有关房屋成本核算对象的“基础设施费”成本项目。
借：开发成本—房屋开发—待分摊成本—基础设施费
贷：银行存款等
借：开发成本一房屋开发—某某成本对象一基础设施费
贷：开发成本—房屋开发—待分摊成本—基础设施费
分配方法：一般采用建筑面积法
四、公共配套设施费
1.发生的公共配套设施支出，能够分清成本核算对象的
借：开发成本—房屋开发—某某成本对象—公共配套设施费
贷：银行存款等
2.应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的公共配套设施费
借：开发成本—房屋开发—待分摊成本—公共配套设施费
贷：银行存款等
借：开发成本一房屋开发—某某成本对象一公共配套设施费
贷：开发成本—房屋开发—待分摊成本—公共配套设施费
分配方法：一般采用建筑面积法
五、开发间接费
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、利息支出、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
"开发间接费”是一级科目，按期归集，期末按一定标准分配计入各有关开发产品成本。
借：开发间接费
贷：银行存款等
借：开发成本一房屋开发一某某成本对象一开发间接费
贷：开发间接费
分配方法：按照受益原则和配比原则，分配开发间接费：直接成本法或预算造价法
某项开发产品成本分配的开发间接费用=月份内该项开发产品实际发生的直接成本*本月实际发生的开发间接费用/各开发产品实际发生的直接成本总额。
非房地产企业土地增值税账务处理？
土地增值税的会计处理
对于非房地产的企业，在转让房地产时，则应分别情况进行会计处理
（1）转让以支付土地出让金等方式取得国有土地使用权，原已纳入“无形资产”核算的，其转让时计算应交纳的土地增值税作会计分录：
借：其他业务支出
贷：应交税金—应交土地增值税
（2）转让的国有土地使用权已连同地上建筑物及其他附着物一并在“固定资产”科目核算的，其转让房地产（包括地上建筑物及其他附着物），计算应交纳的土地增值税作会计分录：
借：固定资产清理
贷：应交税金—应交土地增值税
（3）转让的以行政划拨方式取得的国有土地使用权，如仅转让国有土地使用权，转让时计算应交纳的土地增值税，作会计分录：
借：其他业务支出
贷：应交税金—应交土地增值税
如国有土地使用权连同地上建筑物及其他附着物一并转让，转让时计算应交纳的土地增值税，作会计分录：
借：固定资产清理
贷：应交税金—应交土地增值税
（4）上述交纳土地增值税时，作会计分录：
借：应交税金—应交土地增值税
贷：银行存款
房地产企业销售开发产品阶段涉及的税费？
《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。对于取得的预售收入应按税法规定计算缴纳营业税金及附加、土地增值税和企业所得税。 但新《企业会计准则》及税法并没有对相应的会计处理进行明确。只在《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字[1995]第015号)有所规定：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预缴的土地增值税，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目，补缴的土地增值税作相反的会计分录。预缴土地增值税的企业，“应交税费——应交土地增值税”科目的借方余额包括预缴的土地增值税。 房地产企业按预售收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税，目前采用的会计处理方法主要有四种，但这几种方法都存在一些问题，现比较分析如下： (1)按当期应交的全部税费(包括预售收入和实现收入两部分的应交税费)不加区别地做先提后交的会计处理，具体会计处理如下： 收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目；缴纳时，借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目，贷记“银行存款”科目。计征所得税时，借记“所得税费用”科目，贷记“应交税费——应交企业所得税”科目。 上述会计处理方法，把不符合收入确认条件的“预收账款”确认为收入，结算税费，虚增了损益和负债，而且人为地割裂了预售收入、实现的开发产品收入计征营业税金及附加、土地增值税、所得税及期末结算所得税的勾稽关系，也违背了会计的配比原则。 (2)按预收款计征的税费，根据其纳税环节，分别通过增设“待摊费用”、“递延税款”(只对所得税)科目或通过“长期待摊费用”科目核算，具体会计处理如下： 收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税时，借记“待摊费用”或“长期待摊费用”科目，贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目；缴纳时，借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税)”科目，贷记“银行存款”科目。计征所得税时，借记“递延税款”或“待摊费用”、“长期待摊费用”科目，贷记“应交税费——应交企业所得税”科目。上述会计处理方法解决了营业税金及附加、土地增值税、所得税的应交数和已交数问题，资产负债表中反映了已预交的待摊费用、递延税款、长期待摊费用，利润表也体现了配比原则。但是，这种方法虚增了资产，并且计入长期待摊费用的内容与“长期待摊费用”科目的核算内容不相符，增设的“待摊费用”、“递延税款”等也都是新准则已经取消的科目。 (3)按预收款计征的营业税金及附加、所得税、土地增值税，根据《财政部关于印发企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字[1995]第015号)的有关规定，直接记入“应交税费”科目，具体会计处理如下： 收到预售房款计征、缴纳营业税金及附加、所得税、土地增值税时，借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、所得税、土地增值税)”科目，贷记“银行存款”科目。 上述会计处理方法，在收到预收款时所预缴的税费在账表上体现为“应交税费”是红字或负数余额。而新《企业会计准则》应交税费的借方余额是反映企业多缴或尚未抵扣的税费。这样，使本来是企业按纳税义务发生时间的规定应该缴纳的税费，却让信息使用者误认为是企业“多缴了税费”，因而不符合会计明晰性原则。其次，房地产开发企业的开发经营周期一般都较长，若某企业既有正常销售计征的税费，又有按预收款计征的税费，还有多缴的税费或者享受税收优惠政策需退的税费，如果在会计处理上只反映已缴数，不反映应缴数，则不能真实反映企业税金的应缴、未缴和多缴等情况。 (4)根据新准则的规定，在不违反确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目，可增设“1481待摊税金”，借方反映按预售收入计征的应交税费，贷方反映冲销的应征数。借方余额反映预售收入未摊完的应征税费数，明细科目根据应征的税费分设。本科目的期末余额在资产负债表的“其他流动资产”反映。这样可弥补前面几种方法的不足。唯一的缺点就是会虚增资产。 收到预售房款计征营业税金及附加、土地增值税、所得税时，借记“待摊税金——营业税(城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税)”科目，贷记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税)”科目；缴纳时，借记“应交税费——应交营业税(城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税)”科目，贷记“银行存款”科目。 以上四种方法的前两种弊端相对较多，我们不提倡采用。现在看来弊端较少的是方法(3)和(4)。至于哪一种相对更好一些，还要根据实际情况比较确定。
建造房屋在房地产开发企业的会计应如何处理？
第一，“建造房屋”在施工企业的会计处理
“建造房屋”在施工企业的会计处理，首先要分清楚建造的房屋是自用的、还是按照施工合同为业主（甲方）建造的。如果建造的房屋是自用的，不论是自营还是发包，应将其发生的属于成本开支范围内的费用计入“在建工程”科目，即：借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“原材料”等科目；建造完毕验收合格结转在建工程成本时计入“固定资产”科目，即：借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。如果是按照施工合同为业主（甲方）建造的房屋，则应将建造时发生的人工费、材料费、机械使用费等属于成本开支范围内的费用计入“工程施工”科目，即：借记“工程施工”科目，贷记“原材料”、“应付职工薪酬”等科目；建造完毕（合同完工）经验收合格移交给业主（甲方）时，应将“工程施工”科目归集的工程施工成本与相关工程的“工程结算”科目对冲，即：借记“工程结算”科目，贷记“工程施工”科目。
第二，“建造房屋”在房地产开发企业的会计处理
建造房屋在房地产开发企业的会计处理，首先要分清楚建造的房屋是自用的、还是开发的商品房（或出租房、周转房、代建房）。如果建造的房屋是自用的，则与施工企业建造自用房屋的会计处理相同。即不论是自营还是发包，应将其发生的属于成本开支范围内的费用计入“在建工程”科目，即：借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“原材料”等科目；建造完毕验收合格结转在建工程成本时计人“固定资产”科目，即：借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。如果是开发的商品房（或出租房、周转房、代建房），不论是自营还是发包，则应将建造时发生的土地征用及拆迁费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费等属于成本开支范围内的费用计入“开发成本——房屋开发成本”科目，即：借记“开发成本——房屋开发成本”科目，贷记“开发成本——土地开发成本”、“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目；房屋建造完毕（验收合格），应将开发成本结转“开发产品”科目，即：借记“开发产品——商品房等”科目，贷记“开发成本——房屋开发成本”科目。
第三，“建造房屋”在其他企业（施工、房地产开发企业除外）的会计处理
其他企业（施工、房地产开发企业除外）建造的房屋都是自用的房屋，其会计处理与施工、房地产开发企业建造的自用房屋相同。即：不论是自营还是发包，应将其发生的属于成本开支范围内的费用计入“在建工程”科目，即：借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“原材料”等科目；建造完毕结转在建工程成本时计入“固定资产”科目，即：借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目。
第四，“建造房屋”在行政事业单位的会计处理
行政单位和事业单位会计属于预算会计，预算会计对房屋等基建工程的核算不同于企业会计，因为企业会计与基建会计是二者合一，而预算会计与基建会计是分离的，所以“建造房屋”在行政事业单位的会计处理是通过《国有建设单位会计》（一般称基建会计）来进行的。“建造房屋”在基建会计中，应将建造房屋所发生的属于成本开支范围内的费用（即支付给施工企业的施工费、设计部门的设计费、监理单位的工程监理费等）计人“建筑安装工程投资——建筑工程投资”科目，即：借记“建筑安装工程投资——建筑工程投资”科目，贷记“银行存款”等科目；建造完毕验收合格，根据编制的经行政事业单位内部的基建、资产管理部门交接双方签证后的交付使用资产明细表等竣工决算资料，计人“交付使用财产”科目，即：借记“交付使用财产”科目，贷记“建筑安装工程投资——建筑工程投资”科目；行政单位会计、事业单位会计接到基建会计转来的经行政事业单位内部的基建、资产管理部门交接双方签证后的交付使用资产明细表等竣工决算资料时，借记“固定资产”科目，贷记“固定基金”科目。之前，行政单位会计、事业单位会计向基建会计拨付基建款项时，如果是财政补助收入或拨入经费以外的资金安排的基建项目，则借记“结转自筹基建”科目，贷记“银行存款”科目；如果是财政资金安排，则借记“拨出经费——拨出专项经费”科目，贷记“银行存款”科目。
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