总资产周转率分析营运能力，房地产开发商高周转的前十名有哪些？
很高兴回答你这个问题。
在市场大势不太乐观而导致资金吃紧的情况之下，“高周转”自然就吸引了众多房地产开发商的目光，他们都希望通过企业内部操作和调控，实现自有资金与销售额“四两拨千斤”的太极推手作用。
一、高周转的核心点那么高周转的核心是什么？不是说你房子造得有多快，预售有多早，竣工交付结利能提前多少，业内对于高周转的核心已基本达成一致，即资金周转率高、周转速度快，一句话就是现金流。
高周转的理想形态是什么：比如今天你买100亩地花了2亿，明天卖房收了4亿，后天再买地200亩花了4亿，大后天卖房又收了8亿，最棒棒的是这里面所有的工程款，税款，什么款的都是滞后结算的，你手上握着大量的现金，可以不断的拿来滚雪球。所以，这里房子造得快，只不过是高周转现金回流其中的一个手段而已，在国内大部分地区，要卖房还是必须先办理预售证，要融资得先办理好施工证，而建设进度和现金流绑在了一起，所以看起来高周转貌似就等于快建房。
因此也就清晰了，房地产追求高周转的根本原因就是因为投资规模大，同时自有资金有限，使用资金的成本又高，要实现超越就只能在资金使用效率上下功夫。而要提高资金效率大多都靠杠杆，所以通常来说，“高周转”并不是单独实施的，往往与高杠杆进行搭配，一个是财务杠杆，另一个更突出的方案则是依靠经营性杠杆。
通俗地说，只要你有够牛X，高周转就完美的变成了一场关于现金流的游戏。比如你融资能力强，有本事可以迅速的把土地款通过融资的方式拿回来，甚至还有多余，那这种时候地块就算不开发都无所谓了，因为自己的钱已经回本了，马上又可以继续上马新项目对外投资了；或者再比如在企业拿地之前你就已经锁定好了客户，对接好了多个大型企业直接进行订制化团购，再用团购的定金来支付土地及工程款。地块就当作一个融资标的享受升值，也是一种人生，反正也没什么压力。
当然，以上只是举几个粗俗易懂的例子方便理解。在实际操盘上，还是会有很多细节的。但这并不妨碍房产行业向着高周转的模式发展，事实上，众多有名的房地产企业都是“高周转”的拥护者。具体有如：
万科的“5946”模式，即拿到地后5个月开工、9个月开盘、首推货量40%、开盘后当月去化率60%；恒大则要求推进6个月开盘，首开去化率至少60%以上等；当然其中最典型的，要数地产行业新晋选手中梁地产：他们对普通项目推行“456”运作模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月再投资；对续期项目推行“321”模式，为了确保首期开盘至续期供货的间隔时间，制定规则冲刺1个月、常态2个月、红线3个月！这种总结为“快进快出、小步快跑、低开高走”的运营模式让中梁开启了稳步去杠杆，港交所上市IPO的快速发展之路，迅速获取了更大的市场空间和资金效益，走上人生巅峰。二、高周转排名，实质就是运营能力排名如之前所述，要实现高周转战略以期达到更快的推进规模发展，解决资金回笼的压力，就只能提高资金运用效率，而这就对房企的运营能力提出了挑战。
房企运营能力既与企业销售能力有关，也与企业资产的利用效率有关，是企业综合运营效率的体现。而企业运营效率主要是指资产的周转率或周转速度，一般为企业的产出额与资产占用额之间的比率。企业运营效率高表示企业成本降低，利润增加。在当今地产市场规模化发展的大环境下，一家房企的运营能力越强往往表示其将具备更强的市场竞争优势，更能行之有效的促进企业进行规模化发展。
总资产周转率体现了企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，周转越快，说明销售能力越强，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率，总资产周转率=营业收入/总资产平均余额。总资产周转指标用于衡量企业运用资产赚取利润的能力，总资产周转率越高，表明企业总资产周转速度越快，销售能力越强，资产利用效率越高，对企业利润绝对额的贡献就越大。
存货在周转率同样也是企业营运能力分析的重要指标，不仅可以用来衡量企业生产经营各环节中存货运营效率，而且还被用来评价企业的经营业绩，反映企业的绩效。存货周转率是反映企业购、产、销平衡效率的一种尺度，存货周转率越高，表明企业存货及占用在存货上的资金的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快，即如果一家公司这一指标高的话，说明这家公司卖东西是很快的。
图1：2019年上市房企总资产周转率排行榜TOP10
图2：2019年上市房企存货周转率排行榜TOP10
数据均来自：中指研究院
三、对排名中个别地产开发商的评价
这里本人仅结合上图及个人观点谈一下个人对一些房企运营能力的看法。
绿地控股：TOD模式助力高周转
当前市场环境下，多个大型龙头房企很多都用过或者仍然在用“高周转”模式，但绿地控股始终坚持“高周转”战略，连续多年在A股运营能力榜单中排名前列。据机构统计，在土地储备上，绿地2017年拿地82宗，2018年拿地达到260宗，规模冲刺不断加速。但是随着货值增加，采取“高周转”的方式就成了绿地快速回款的最佳途径。因此在2019年房企运营能力排名方面，绿地控股在总资产周转率排名中，排第二位，在存货周转率排名中列第三位。绿地控股之所以周转率较高，一方面得益于其2019年回款结转加速，收入增长较快；另一方面得益于企业大力布局三四线城际空间站等优质项目并在年内实现了良好去化，优化了土储结构，逆势增长超五成。
尽管2019年三线及以下城市的去化难度会有所提升，但绿地控股借助基建平台所形成的TOD拿地模式将助力公司在低能级城市维持高周转。TOD模式：以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，TOD）是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。2018年至今绿地控股先后推动长沙、宿州、阳江、宜宾等近20个高铁商务区项目落地，占比达新增土储的30%以上，其中有多个项目实现了年内由拿地到回款的高周转效率。低成本的拿地策略叠加标准化高周转的高铁项目布局成为了其持续降低负债水平、支撑业绩释放提供有力保障。
龙光地产:高周转快扩张黑马 聚焦大湾区
龙光地产始终坚持“轻资产、快周转”的运营模式有关。不同于传统房产企业，龙光地产并不大量持有大型购物中心等商业物业，而是集中投资大湾区范围的品质住宅，以实现较高的周转率，从而确保了现金快速回笼,并保证了合理利润率，提高抗风险能力。2019年龙光地产凭借优异的营运效率，存货周转率位居样本企业排名第五位，总资产周转率位居第六，其高净资产收益率主要得益于公司的拿地均价低，以及高周转的优势，与此同时，龙光地产的杠杆率也并不高。
当然，光从运营能力或其是否为高周转模式来观察一家房企是否成功是比较片面的，而且自从2018年有多家房企因为高周转模式引发过事故和不少口诛笔伐之后，高周转渐渐变成了一个负面的词汇，很多企业已经放弃或者至少表面不会再以该模式做为宣传了。
以下附上2019年度中国房地产开发企业500强TOP10名单
2019中国房地产开发企业500强TOP10
1、恒大地产集团有限公司
2、万科企业股份有限公司
3、碧桂园控股有限公司
4、融创中国控股有限公司
5、保利房地产（集团）股份有限公司
6、中海地产(中国海外发展)
7、龙湖集团控股有限公司
8、新城控股集团股份有限公司
9、华润置地有限公司
10、广州富力地产股份有限公司
排名数据来自于“2019中国房地产百强企业研究成果发布会”
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销售收入对营运能力的哪些指标有影响？
销售收入对其营运能力的影响是非常大的，可以说直接和间接的影响着所有的企业营运指标。包括应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率等等都是有影响的。比如说销售能力可能导致企业应收账款而增大，从而影响应收账款周转率。销售收入增加很可能引起存货减少，从而使得存货周转率增加等等。
营运能力和偿债能力哪个对盈利能力影响更大？
答案很明显的，营运能力。只有营运能力强了，盈利能力就高，也就提高了企业的偿债能力。
先说偿债能力：是企业用其现金或其他资产偿还长期债务与短期债务的能力。这是企业财务状况以及能否健康生存和发展的重要条件。
营运能力是指企业的经营运行能力，即企业运用各项资产以赚取利润的能力。好的企业资金运营周转的合理，经济资源管理、运用的效率就高。企业资产周转越快，流动性越高，企业的偿债能力越强，资产获取利润的速度就越快。
有效营运资产指的是什么？
要了解什么是有效营运资产，首先要搞清楚营运资产的概念。营运资产一般在企业信用管理实践中应用较多。营运资产是衡量公司资产规模大小的尺度，可以作为确定信用额度的基础标准。
营运资产=（营运资本+所有者权益）➗2
营运资本=流动资产-流动负债
而有效营运资产应以流动资产为基础，扣除账龄2年以上的应收款项、难以参与周转的存货、1年内到期的长期债权投资、各项待处理流动资产净损失等不参与或者未有效参与生产经营周转的资产。
周转能力指标有哪些？
(1)存货周转率。
存货周转率通常以存货平均余额与产品销售成本的比率来表示,用于衡量企业销售能力和存货是否过量。
其计算公式为:销售成本存货周转次数 =平均存货平均存货 × 计算期天数存货周转天数 =销售成本
(2).应收账款周转率。
应收账款周转率有以下两种表示方法:
① 应收账款周转次数。应收账款周转次数是指年度应收账款平均收回的次数。
计算公式为:赊销收入净额应收账款周转次数 =应收账款平均余额赊销收入净额 = 销售收入-现销收入-销售退回、折让、折扣应收账款平均余额 = (期初应收账款 +期末应收账款)÷ 2
②应收账款周转天数。应收账款周转天数是指年度应收账款平均周转一次所需要的天数。
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