我就跟大家伙儿聊聊我之前上手做过的一次收益法评估。这玩意儿听着好像挺高大上，捅破了那层窗户纸，也就那么回事儿，关键是思路得对，数据得尽量靠谱。
当初咋回事？
我记得那会儿，是一个朋友的朋友，想盘下来一个小铺子，做点小生意。那铺子老板开价，我觉得有点虚高。我那朋友就犯嘀咕，想让我帮忙瞅瞅，这铺子到底值不值那个价。我寻思着，这不正好用用收益法嘛看看它未来能带来多少票子，折算到不就知道大概的价值了？
具体咋整的？
我这人做事喜欢一步一步来，不喜欢瞎蒙。我当时是这么干的：
- 第一步，肯定是摸底。 我先是找那铺子老板要了些过去的经营数据，比如每个月大概的流水、成本支出啥的。人家给的数据，你懂的，得自己再琢磨琢磨，挤挤水分。我还自个儿在那铺子附近蹲了几天点，观察人流量，看看周边竞争对手的情况。这一步，就是收集情报，越多越越细越
- 第二步，就开始估算未来的收入了。 这步就有点“算命”的意思了，但也不是瞎算。我是基于过去的经营情况，再结合我对那个地段、那个行业的判断，比如未来几年会不会有啥政策影响，消费趋势会不会变，来预测它未来几年大概能赚多少钱。我当时是分了好几种情况，比如乐观的、一般的、悲观的，每种情况下收入大概多少，成本大概多少，净利润能有多少。这个过程，就得大胆假设，小心求证。
- 第三步，确定折现率。 这个折现率，说白了，就是未来的钱，折算到得打个多大的折扣。你想，明年的100块，肯定不如今天的100块值钱，对？这里面有时间价值，还有风险因素。这个率怎么定？我当时参考了一些行业平均水平，也考虑了那个小铺子本身的风险，比如经营稳不稳定，会不会很容易被取代之类的。这玩意儿没有绝对标准的答案，得具体情况具体分析。
- 第四步，就是算现值了。 把未来几年预测的净利润，用那个折现率，一年一年地折算回现在的价值，然后加起来。这就得到了一个大概的估值。我当时还考虑了永续年金，就是假设几年之后，它能稳定产生多少收益，也给它折算了一下。
咋样了？
捣鼓了几天，总算是弄出来一个数。 我把我估算的那个价值跟我朋友说了，也把我咋算的，哪些地方可能有出入，都跟他掰扯清楚了。我说，我这也就是提供个参考，毕竟未来谁也说不准，的决策还得他自己拿。他听了之后，心里大概就有谱了，后来跟那铺子老板又去谈了几轮，还真就用一个比最初报价低不少的价格给盘下来了。
后来那铺子经营得还行，我朋友还特地请我吃了顿饭，说幸亏当时帮他捋了捋。我觉得，收益法这东西，重要的不是那个算出来的数字有多精确，而是通过这个过程，能让你对一个生意的里里外外，未来的可能性，都有一个更清晰的认识。它逼着你去思考那些平时可能忽略掉的细节和风险。
这就是我一次用收益法评估的实践记录，说得比较糙，希望能给大家一点小启发。主要就是别把它想得太神秘，大胆去用，多思考，总能有点收获的。
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