个人房产税税率是多少？——作为一名注册会计师，我想和你聊聊房产税的那些坑与未来

作为一名在注会行业摸爬滚打多年的从业者,我每天都要面对形形色色的客户咨询，有上市公司的CFO，也有刚刚创业的小老板，但最近这几年，让我感触最深的是，越来越多的普通朋友开始拿着手机，一脸焦虑地问我：“老师，听说个人房产税要全面铺开了？个人房产税税率是多少？我会不会交不起？”

这种焦虑我非常理解,房子不仅仅是一个居住的场所，它承载了家庭70%以上的财富，甚至关乎两代人的幸福感，任何关于“房子税负”的风吹草动，都能牵动无数人的神经。

个人房产税税率是多少？

如果我不加任何修饰地直接回答你,作为专业人士，我必须负责任地告诉你：对于绝大多数中国普通家庭而言，目前的个人房产税税率是0%。

我知道这个答案并不能解开你心头的疑惑,因为大家关心的不仅仅是当下的账单，更是未来的风险，以及那两个始终悬在头顶的“试点”城市——上海和重庆，我就想脱下职业装，用咱们平时聊天的方式，把这事儿彻底给你掰扯清楚，这里面不仅有数字，更有逻辑，还有我作为一名财务观察者的个人思考。

别把“房产税”和“交易税”搞混了

在聊税率之前,我得先帮大家扫清一个最常见的认知误区，很多朋友跑来问我：“我买房的时候交了好多税，是不是就是房产税？”

其实不是,我们在买卖房子过程中交的那些钱，叫作“交易环节的税”，比如契税、增值税、个人所得税，这些钱是一次性的，房子过户完，这事儿就算翻篇了。

而我们今天讨论的“个人房产税”，属于“持有环节的税”，也就是说，只要你持有这套房子，不管你卖不卖，每年都要向国家交钱，这就像你买车每年要交车船税，养狗每年要交管理费一样，是一种财产税。

在全国范围内,除了上海和重庆两个试点城市，普通居民居住的房子（注意，是居住用房，不是你买来开公司的商铺），在持有期间是不需要缴纳房产税的。

如果你的房子在北上广深（除了上海），或者杭州、成都、南京等其他城市，现在的税率就是0，你可以先把悬着的心放回肚子里，咱们再往下看。

上海和重庆的试点：税率到底是多少？

既然大家这么焦虑,那我们就来看看目前唯二正在征收个人房产税的城市——上海和重庆，这两个地方的试点已经运行了十几年，但很多人对具体的税率细节依然是一知半解。

上海的税率：看似温和，实则精准

上海的模式比较“温和”，主要针对的是“新购住房”。

税率标准： 上海房产税的税率分为两档：

一般适用税率为 6%。
如果这套房子的成交价格低于上年度新建商品住房平均销售价格的2倍（可以简单理解为“刚需房”或“低价房”），税率可以减按 4% 征收。

生活实例： 我有个客户叫老张，他是典型的上海“新上海人”，几年前，他和妻子结婚，两人名下已经有一套小房子了，后来为了改善居住环境，又买了一套总价800万的改善型住房。

这时候,老张就触发了房产税的缴纳条件。上海给人均免税面积是60平方米，老张家三口人（加一个孩子），免税面积就是180平米，假设他第一套房60平米，第二套房100平米，总共160平米，没超过180平米，那他就一分钱房产税都不用交。

但如果老张比较豪,买的是一套200平米的大平层，总价2000万，那么他的总面积是260平米，超过了免税面积80平米。这80平米就要交税，怎么算？通常是按照应税面积 × 单价 × 税率。如果2000万的房子单价很高，超过了均价的2倍，税率就是0.6%。那么他每年大概要交：80平米 × (2000万/200) × 0.6% = 4.8万元。

你看,对于老张这样的高净值家庭，一年几万块的税可能不算什么，但这确实是一个持续的持有成本。

重庆的税率：剑指豪宅

重庆的试点和上海不太一样,它更像是一种“奢侈品税”，主要针对的是高档公寓和独栋别墅。

税率标准： 重庆的税率阶梯更多一些：

独栋别墅和高档公寓,如果交易价格在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的，税率为 5%。
3倍（含3倍）至4倍的，税率为 1%。
4倍（含4倍）以上的，税率为 2%。
对于在重庆无户籍、无企业、无工作的“三无人员”新购的第二套及以上普通住房，税率也是 5%。

生活实例： 有个外地老板老王，在重庆没有户口，也没有工作，但喜欢重庆的气候，直接在江北嘴买了一套高档大平层，总价500万。

因为他是“三无人员”，且这是他的第二套投资房，他直接触发了纳税条件，按照0.5%的税率，他每年需要缴纳2.5万元的房产税。

为什么大家会如此恐慌？

既然目前的税率要么是0,要么只针对豪宅和多套房，为什么大家还这么紧张？

作为一名注会,我看到的不仅是数字，更是预期。

现在的焦虑,主要源于对“房地产税立法”的担忧，大家担心的是，一旦国家正式立法，上海和重庆的试点会推广到全国，而且税率可能会调整，免税面积可能会缩水。

我经常在饭局上听到朋友争论：“要是真按1.2%收，我那套房子一年就要交好几万，这谁顶得住啊？”

这里我要发表一个个人观点：这种恐慌很大程度上源于对“评估值”和“原值”的误解。

很多人算账是按“房子买价”算的，比如房子500万，税率1.2%，一年6万，听起来很吓人。但在国际惯例和未来的立法趋势中，房产税的计税依据通常是“评估价值”，而且这个评估价值通常会打折扣。

举个例子,美国有些州的房产税率虽然看着高（比如2%），但他们的评估价往往只有市场价的一定比例，而且有各种抵扣政策。

我的判断是： 即便未来全国推行，中国一定会设立一个非常人性化的“起征点”或“免征面积”，对于普通家庭的三口之家，首套自住房或者一定面积内的房子，大概率是完全免税的，国家推出房产税的目的是调节贫富差距、补充地方税源，而不是为了从普通老百姓的牙缝里抠钱。

别忘了，你买的“公寓”其实一直在交税

在聊完了住宅之后,我必须提醒大家一个很容易被忽视的“坑”。

很多人为了投资,或者因为被限购，买了很多“商业公寓”（LOFT、SOHO等），这类房子在性质上属于“商业办公类”，不属于“住宅”。

重点来了：商业性质的房产，从来就没有免征过房产税！

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，凡是用于经营的商业房产，每年都要交税，如果你买了公寓自己住，虽然法律上有点模糊，但在很多地区的实际执行中，只要你没有自住证明（其实很难开具），或者你是用来出租的，你就应该交税。

税率是多少？ 商业房产的税率标准是：原值 × (1 - 扣除比例) × 1.2%。扣除比例一般在10%到30%之间。

生活实例： 我有个年轻的小李客户，手里有点闲钱，买了个40平米的商住两用公寓，花了100万，他觉得这比住宅便宜，还能收租金，挺划算。但他不知道的是，这套公寓每年从法律上讲，都要产生房产税。假设当地扣除比例是30%，那么他每年要交的税是： 100万 × (1 - 30%) × 1.2% = 8400元。

虽然在实际征管中,个人持有的非经营性公寓征管力度没那么大，很多时候税务局“暂未催缴”，但这笔负债是客观存在的，一旦未来税收征管系统升级（金税四期上线后，数据透明度会极高），这笔钱是赖不掉的。

如果你手里有这种商业公寓,在做投资回报率计算的时候，一定要把这1.2%左右的隐形成本算进去，很多看起来租金回报率不错的公寓，一扣掉房产税，其实收益并不高。

未来会怎么收？我的几点大胆预测

写到这里,我知道大家最想看的是未来，作为一名长期关注财税政策的写作者，虽然我不能替立法机构做决定，但我可以根据多年的专业经验，给大家做几点预测和分析。

税率不会定得过高，大概率在0.5%-1.2%之间 如果税率定得太高（比如3%以上），会直接摧毁房地产市场流动性，导致房价崩盘，这不符合“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，参考国际经验，综合税率大概率会维持在1%左右的水平。

“累进税率”和“减免优惠”将是核心 未来的房产税一定不会“一刀切”。我预测，它会像个人所得税一样，采用累进机制，你房子越多、面积越大、单价越贵，税率越高。一定会给每个家庭设定一个“基本生存需求免征额”，家庭人均居住面积40平米或60平米以下的部分，完全免税，这样能保证绝大多数老百姓不受影响。

税收用途将更加透明 这也是我特别想强调的一点，大家为什么反感交税？因为觉得交了不知道花哪儿去了。未来如果要顺利推行房产税，国家一定会强调这笔钱是“取之于房，用之于民”，比如专门用于建设租赁住房、改善社区环境、补贴教育资源等，当大家看到交的税变成了家门口更好的学校和公园时，抵触情绪自然会降低。

给普通家庭的实操建议

聊了这么多宏观的,最后我想给正在读文章的你，几条实实在在的建议。

第一，不要因为恐慌而盲目抛售房产。 现在的市场情绪本来就比较脆弱，听到风就是雨，急着卖房往往是“割肉”，房产税立法是一个漫长的过程，从草案讨论到落地实施，中间还有好几年的路要走，现在就按“假设已经交税”的心态去处理资产，为时过早。

第二，优化资产结构，从“重数量”转向“重质量”。 以前闭着眼买房都能赚钱的时代过去了，如果你手里持有多套小面积、老破小的房子，未来不仅增值慢，而且最有可能成为房产税的“征税对象”（因为总套数多）。相反，如果你置换成一套高品质的改善型自住房，享受了免税额度，资产保值属性还更强，这是我给客户做资产配置时经常提到的思路。

第三，关注“租金回报率”。 房产税一旦落地，对于纯投资客来说，最大的打击就是持有成本上升，如果你买房是为了收租，以前房价涨得快，租金低点无所谓，以后房价如果不涨了，还要交税，那租金回报率就成了生死线，买房前，一定要算细账：租金 - 房产税 - 物业费 - 维修费 > 银行利息吗？如果算不过来账，那这就不是个好投资。