120平米总价85万契税怎么算，这笔买房入场券千万别算错了

作为一名在注会行业摸爬滚打多年的财务顾问，我见过太多因为买房时对“税费”两眼一抹黑，最后在签约现场手忙脚乱的购房者了，买房是人生大事，动辄几十万上百万的支出,每一分钱都得花在明处。

我们就来详细聊聊一个具体的、非常有代表性的案例：120平米总价85万契税怎么算。

这不仅仅是一道数学题，更是一道关乎你钱包厚薄度的“财务规划题”，特别是对于120平米这个尴尬的面积，以及85万这个在二三线城市或者一线城市郊区比较常见的总价，搞清楚其中的门道,能让你在谈判桌上更有底气。

为什么“120平米”是个坎儿？

在开始按计算器之前，我得先给你普及一个概念，在咱们国家的契税政策里,面积是一个非常重要的分水岭。

很多人都知道“首套房优惠”，但往往忽略了“面积优惠”，目前的政策基准线通常是90平方米。

小于90平米：这是国家鼓励的“刚需”小户型,优惠力度最大。
大于90平米：这就属于改善型住房了,税率会相应上调一个台阶。

你的房子是120平米，很遗憾，它已经跨过了90平米这道坎儿，这意味着，无论你在哪个城市（除极个别特殊政策外），你都享受不到那个最低档的1%税率（通常情况下）。

当我们面对120平米的房子时，心理预期要调整好：我们的契税成本肯定比买小户型的人要高出一截。

拿出计算器：85万总价到底要交多少？

好了，咱们进入正题，假设这套房子的成交总价是85万元人民币，面积是120平米，你需要交多少钱,完全取决于你名下到底有几套房。

这里我要分三种情况来给你算账,请你自己对号入座。

你是“无房户”，这是你的首套房

恭喜你，虽然面积超过了90平米,但你依然享受国家给予首套房的契税优惠。

根据现行的一般政策（注意，我说的是一般政策，北上广深除外），首套房且面积大于90平米的，税率为5%。

计算公式： 850,000元 × 1.5% = 12,750元

我的个人观点： 一万两千多块钱，对于85万的房款来说，占比大约是1.5%，这个比例其实是可以接受的，作为首套房，这笔钱是你在这个城市扎根的“门票”，从财务角度看，这是一次性支付的沉没成本，不需要太纠结,只要确保这笔钱在签约时预留出来即可。

你名下已经有一套房了，这是第二套房

现在很多人是为了改善居住环境去买二套房，如果是这种情况,税率就变了。

对于二套房，且面积在90平米以上的，国家规定的税率通常是2%。

计算公式： 850,000元 × 2% = 17,000元

你看，仅仅是因为你是“二套”，契税就直接从1.2万跳到了1.7万，瞬间多出了4250元，这4250元其实够你买不少家电了,或者够你和家人吃几顿好的庆祝大餐了。

你是“房爷/房姐”，这是第三套及以上

如果你名下已经有两套或更多的房子，那么很遗憾,国家不再给你任何优惠。

无论面积多少，三套房及以上（以及非住宅），契税一律按照3%征收。

计算公式： 850,000元 × 3% = 25,500元

个人观点提醒： 到了这个阶段，契税成本已经相当高了，2.55万元，这仅仅是一个税种，还没算维修基金和增值税呢，作为专业人士，我必须提醒你，在投资多套房产时，交易成本（持有成本和交易税费）是必须重点核算的ROI（投资回报率）杀手，如果是纯投资,这笔账得算细一点。

别高兴太早：北上广深的“特殊待遇”

上面我算的账，适用于全国绝大多数城市，如果你是在北京、上海、深圳、广州这四个一线城市买房,规则就完全变了。

这四个城市的调控政策最严，尤其是对于二套房的认定。

一线城市首套房（>90平米）：税率通常是1.5%,这个和其他地方一样。
一线城市二套房：无论面积大小，一律直接按3%征收！

如果你是在上海买这套120平米、85万的房子作为二套，你的契税不是1.7万，而是和三套一样，要交55万元。

生活实例： 我有个客户小王，之前在老家苏州买了一套小公寓，后来工作调动去了上海，打算在上海安家，他看中了一套120平米的二手房，总价稍微贵点，但他一直按照老家的思维，以为二套房只要交2%的契税。结果到了中介门店准备签合同，中介算出来税费让他大吃一惊——直接按3%算的，小王当时差点因为没多带这几千块钱现金而导致违约，这就是典型的“经验主义害死人”。

那个关于“85万”的细节：含税与不含税

在计算契税时，还有一个极易踩坑的细节，那就是这85万到底是怎么构成的。

通常情况下，二手房交易合同里写的“成交价”，就是契税的计税依据,也就是我们上面按85万计算的方式。

在极少数情况下，或者在一些特殊的交易架构中，可能会出现“净得价”的说法，比如房东说：“我只要到手85万，税费你全包。”

这时候，契税的计算基数就变了。你是为了帮房东省税，或者为了达成交易，不得不把合同价做低（也就是传说中的“阴阳合同”，虽然现在严打，但依然有人心存侥幸）,或者把税费算在总成本里。

作为注会的严肃提醒： 现在税务局的核价系统非常智能，每个小区都有一个“过户指导价”，如果你合同上写这套120平米的房子只卖了50万，税务局系统会直接弹窗预警：“该区域此户型最低指导价为70万。”然后强行按照70万甚至系统评估的更高价格来给你算契税。

别想着在85万的总价上做文章去省那点契税。诚实申报，依法纳税，是成本最低、风险最小的方案。

真实生活场景：这笔钱对现金流的影响

为了让你更有体感，我来给你讲两个真实发生在我身边的故事，看看这1.27万或1.7万对普通人意味着什么。

新婚小夫妻的“极限操作” 小张和未婚妻为了结婚，掏空了双方父母的积蓄，凑了首付买了这套85万的房子，签约那天，两人兴高采烈。等到算税费的时候，中介报出契税1.27万，维修基金大概还要交几千块，加上中介费，杂七杂八的“额外支出”一下子逼近了3万元。小张当时脸就白了，因为他的卡里为了留装修款，只留了2万备用金，最后还是未婚妻偷偷从自己的嫁妆钱里转了一万过来，才勉强把合同签了。 教训： 永远不要把预算卡得死死的，算契税的时候，一定要在理论值上再多留20%的缓冲资金,以应对评估价高于成交价的情况。

投资客老陈的“精明算盘” 老陈是老手了，他买这套120平米的房子是为了出租，他算得很精：85万买下来，契税交了1.27万（首套名额），装修花了10万，总成本投入约96.27万。他跟我分析：“老师，这房子租金回报率虽然只有1.5%，但我看重的是升值，只要这房子每年涨3%，我就跑赢了通胀，至于那1万多契税，那是必须付出的交易摩擦成本，不能只看投入，要看未来的产出。” 点评： 这就是专业投资者的思维，对于他们来说，契税只是数学公式里的一个常数，不影响决策的大方向，只要房子本身值这个价，税费就是必须支付的“过路费”。

除了契税，你还要关注什么？

虽然我们今天的主角是契税，但作为负责任的写作者，我必须多嘴几句，在买这套120平米、85万的房子时，除了契税，你的预算里必须包含以下“隐形刺客”：

住宅专项维修资金：这笔钱是交给房管局的，用于以后电梯坏了、屋顶漏了修修补补，这笔钱通常按面积交，120平米大概是每平米100元左右（各地标准不同），这笔钱大概在1.2万左右，和契税差不多,甚至更贵！
中介费：如果是二手房，中介费通常在1%-3%之间，85万的房子，中介费可能高达8500元到2.55万元,这笔钱往往比契税还肉疼。
权证登记费：这个倒是不贵，几十块钱到几百块钱,可以忽略不计。

如果你手里捏着85万的总房款预算，请务必明白：85万只是门槛，进门还要买票（契税+维修基金+中介费）。