用益物权通俗解释，别被法言法语吓跑，其实它就在你身边

大家好,我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“笔杆子”。

今天我们要聊的话题,听起来特别“高大上”，甚至有点让人头大——用益物权。

是不是一听到这四个字,脑海里就浮现出厚厚的民法典、枯燥的法条，还有那些让人昏昏欲睡的司法考试题？别急，把心放肚子里，作为一名专业的注会写作者，我的任务就是把那些晦涩难懂的专业术语，翻译成咱们老百姓听得懂、用得着的“大白话”。

用益物权这东西,根本不是什么遥不可及的法律概念，它就藏在你每天住的房子里，藏在你回老家踩过的泥土里，甚至藏在你周末去郊游的那个农家乐里，咱们就搬个小板凳，坐下来好好聊聊，这个“用益物权”到底是个什么鬼，以及为什么作为财务人的我们，必须对它有深刻的理解。

什么是用益物权？其实就是“借鸡生蛋”的权利

咱们得给这玩意儿下个定义,但我不想用教科书上的话，我想打个比方。

想象一下,你邻居老王有一只下蛋特别厉害的母鸡，但他要去环游世界，没空喂，老王跟你说：“兄弟，这鸡借给你养一年，这一年里，鸡下的蛋全归你，但你得保证鸡不饿死，也不能把鸡给炖了。”

在这个故事里,老王是鸡的主人，拥有所有权，而你呢？虽然鸡不是你的，但你拥有了使用这只鸡（喂它、养它）和收益（拿鸡蛋）的权利，这就是最朴素的“用益物权”。

翻译成法律语言：用益物权，就是对他人的动产或不动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

注意到了吗？这里的关键词是“他人的”，东西不是你的，但法律允许你用，而且允许你通过使用这个东西来赚钱，这就是用益物权的核心魅力——它把“东西是谁的”和“东西谁来用”彻底分开了。

我个人非常推崇这种制度设计。 为什么？因为在现代社会，资源是有限的，但想用资源的人是无限的，如果一个人只能用自己拥有的东西，那效率就太低了，有钱的没地种，有地的没钱种，用益物权就像一座桥梁，让资源流向了最会利用它的人手里，这在经济学上叫“物尽其用”，在咱们老百姓嘴里，这就叫“盘活资产”。

生活中最常见的三种用益物权：你可能每天都在用

在我国,土地属于国家或者集体，个人是不能拥有土地所有权的，我们买房、种地，靠的是什么？靠的就是用益物权，主要有这“三巨头”：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。

土地承包经营权：农民兄弟的“金饭碗”

咱们先看农村,我是从农村出来的，对这点感触特别深。

村里的地,归村集体所有，但这地不能荒着啊，得种庄稼，村集体把地分给各家各户去种，签了合同，办了证，这块地的土地承包经营权就归你了。

举个具体的例子：我的二大爷在老家，承包了村南头的十亩地，虽然这地还是集体的，但二大爷有权在上面种玉米、种小麦，甚至搞个大棚种草莓，卖玉米、卖草莓赚的钱，全归二大爷自己，村里一分钱不要，只收个少量的提留或者甚至不收。

这就是典型的用益物权,二大爷虽然不“拥有”这块地（不能把地卖了变成钱带进城），但他拥有这块地的产出，而且现在政策好了，这个权利还能流转，二大爷年纪大了种不动了，他可以把这十亩地的“经营权”租给搞农业开发的公司，自己坐收租金。

这里我要发表一个观点： 土地承包经营权的长久稳定，是中国社会的压舱石，它给了农民最基础的保障，作为注会，我们在做涉农审计或者评估农业企业价值时，必须盯着这个权证，如果一家农业企业号称有一万亩基地，但只有口头协议没有确权的承包经营权，那它的资产质量就要大打折扣，这就是巨大的审计风险。

建设用地使用权：城里人买房的“隐形大佬”

再来说说城里人最关心的——房子。

你花了几百万买了套商品房,房产证上写着你的名字，你是不是觉得这地底下那一平米，也是你的？不好意思，让你失望了，在我国，城市市区的土地属于国家所有，你买房，实际上买的是两样东西：一是房子本身的所有权；二是房子下面这块地70年的建设用地使用权。

这就是为什么会有“70年产权”的说法，这70年，就是你拥有这块地“用益物权”的期限。

生活实例：你买了一套学区房，总价500万，房子的砖头、水泥可能只值150万，剩下的350万，其实买的是这块地70年的使用权，因为这块地可以用来盖住宅，可以落户，可以上学，所以它才值钱。

等到70年后怎么办？虽然《民法典》说了住宅建设用地使用权期限届满的自动续期，但具体怎么收费、要不要收费，目前还是个悬而未决的悬念。

从专业角度看，建设用地使用权是企业资产负债表上极其重要的一项“无形资产”。 很多房地产公司，看似负债累累，但手里握着大片土地的建设用地使用权，只要这些土地在升值，公司的基本面就没问题，我们在做审计时，对于土地使用权的摊销、减值测试，那是要抠到骨子里的，因为这直接关系到利润表。

宅基地使用权：回不去的乡愁与红利

宅基地,这是农村村民用于建造住宅及其附属设施的土地。

例子：我表弟在老家村里申请了一块宅基地，盖了一栋三层小楼，这块地，他只有使用权，没有所有权，不能卖给城里人，只能在本村集体内部流转。

这就带来一个很有意思的现象：同样的房子，盖在村里的宅基地上，可能只值30万（算上建材人工）；但要是把这块地能挪到城里变成建设用地，那可能值300万，这巨大的价差，就是土地权利的不同。

我的观点是： 宅基地使用权是目前法律管制最严的用益物权，它带有很强的社会保障属性（给农民留条后路），但随着城乡融合的发展，如何在不触碰红线的前提下，适度放活宅基地使用权（比如搞乡村民宿、乡村旅游），是一个巨大的经济课题，作为财务人员，如果客户涉及到这类业务，一定要提醒老板合规性风险，别以为签个协议就能买块宅基地搞开发，那在法律上可能是无效的。

新时代的宠儿：居住权——房子是你的，但我能住到老

除了上面这“老三样”，《民法典》里还新添了一位成员——居住权，这个制度简直太人性化了，必须好好说道说道。

生活实例：老李头丧偶多年，老伴走后留下了一套房子，老李头想再婚，娶了照顾他的保姆张阿姨，但老李头的子女不干了，怕张阿姨图房子，以后把房子分走了。这时候，居住权就派上用场了。

老李头可以和张阿姨去房管局登记,在这个房子上设立一个“居住权”，期限是张阿姨的有生之年，协议约定：房子依然归老李头的子女继承，张阿姨有权在这个房子里住到死，子女不能赶她走，也不能把房子卖了（卖了新房主也得让张阿姨住）。

你看,这就完美解决了“房子归谁”和“谁住这儿”的矛盾。

我对居住权的评价非常高： 它让法律有了温度，它保护了弱势群体，让那些没有房产所有权的人（比如离婚后没房的一方、年迈的保姆、再婚的配偶）有了安身立命的尊严。

但在财务和投资领域,这又是个“大雷”，如果你是买二手房，千万得去查查这个房子有没有设立居住权！如果有，你就算买了房，也住不进去，还得让人家在里面住到寿终正寝，这房子就彻底失去了流动性，尽职调查里，居住权登记情况现在是必查项。

还有个低调的兄弟：地役权

再简单提个稍微冷门点的——地役权。

这东西通常发生在两块地之间,A地块和B地块相邻，A地块在路边，B地块在里面，被A地块包住了，像个口袋，B地块的主人要出门，必须得经过A地块。

这时候,B地块的主人就会跟A地块的主人签个协议，付点钱，约定“我有权通过你的地”，这就是地役权——为了自己土地的便利，而使用他人土地的权利。

例子：这就好比你在景区开民宿，位置很偏，你和邻村谈好了，客人可以走他们村的一条近路去你的民宿，你每年给村里修路费，这条路的使用权，对你来说就是地役权。

虽然金额通常不大,但在企业并购中，如果工厂没有这条必经之路的地役权，那原材料进不来、货出不去，工厂价值就是零，这就是细节决定成败。

为什么注会和财务人必须懂用益物权？

聊了这么多,可能有人会问：“你是个写注会文章的，怎么讲起故事了？”

因为,会计不仅仅是记账，更是对经济业务的本质进行记录。 而用益物权，是很多经济业务的本质。

资产确认的依据： 你看一家企业的资产负债表，“无形资产”那一栏里，最大的往往就是土地使用权，如果我们不懂用益物权，我们就不知道这个资产是怎么来的（划拨还是出让？），不知道它的年限是多少，更不知道它该怎么摊销，一旦摊销错了，利润就是假的。
审计风险的雷区： 在做审计时，我们经常要核查企业的资产是否存在、是否归企业所有，对于用益物权，我们要看合同、看证书、看登记。
- 如果一家农业企业说地是自己的,但只有承包合同没确权，风险巨大。
- 如果一家工厂说地是自己的,但其实是出让金没交齐的“划拨地”，那这块地可能不能抵押，不能转让，估值要大打折扣。
- 如果一家酒店大楼上设立了别人的居住权,那这酒店的持续经营能力都得画个问号。
融资与担保的关键： 虽然用益物权本身不是所有权，但在很多情况下，它也是可以抵押的，比如建设用地使用权、土地承包经营权，都是银行喜欢的抵押物，作为财务人员，帮企业融资时，怎么把这些权利“变现”，怎么评估它们的价值，是核心技能。