房产税2020年计算器，手把手教你算算自家房子要交多少钱，兼谈试点与未来趋势

大家好,我是你们的老朋友，一名在注会行业摸爬滚打多年的写作者。

后台私信里关于“房产税”的问题又开始多了起来，特别是很多朋友手里攥着好几套房子，心里总是七上八下的，生怕哪天醒来，手里的资产就变成了负债，虽然现在全国性的房产税立法还在稳步推进中，但回看2020年，那确实是房产税试点政策（上海、重庆）运行的关键年份，也是大家讨论最为激烈的时间节点之一。

既然大家这么关心,今天我就不搬弄那些晦涩难懂的法条了，咱们就像老朋友喝茶聊天一样，我把自己当成一个“房产税2020年计算器”，手把手地教大家怎么算这笔账，我也想结合当时的经济环境和政策风向，聊聊我作为一名财务专业人士的一些个人看法。

为什么我们还在谈论“2020年”的计算器？

有朋友可能会问：“老师，现在都2023年、2024年了，你为什么还要拿2020年的计算器说事儿？”

这是一个非常好的问题,所谓的“房产税2020年计算器”，本质上是指在上海和重庆这两个试点城市执行的个人住房房产税征收办法，虽然时间在推移，但在全国性立法正式落地之前，这两个城市的试点方案就是最接近“实战”的参考样本。

在2020年,财政部曾明确表示“要积极稳妥推进房地产税立法和改革”，那一年，虽然疫情给经济带来了冲击，但关于房地产税作为长效调控机制的讨论并没有停止，很多人想通过2020年的试点数据，来推算未来如果政策推广到全国，自己大概要掏多少腰包。

搞懂这套计算逻辑,不仅仅是回顾历史，更是为了给未来未雨绸缪。

拿起算盘：上海试点方案的“计算公式”

咱们先以上海为例,因为上海的试点方案相对更具有代表性，覆盖面也更广一些，在2020年，上海房产税的征收对象主要是：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新购的住房。

来,咱们把公式拆解一下，这个“计算器”的核心算法是这样的：

应纳税额 = （新购住房单价 × 70%）× 应税面积 × 税率

看着简单吧？这里面的坑可不少，咱们得一个个填平。

税率怎么定？

在上海,税率是分档的，这跟你的房子单价有关。

如果你的新购住房单价上年度本市新建商品住房平均销售价格的2倍（含2倍），税率暂减为 4%。
如果你的新购住房单价 > 上年度本市新建商品住房平均销售价格的2倍，税率为 6%。

应税面积怎么算？

这是最让人头晕的地方,也就是传说中的“人均60平米免征额”。

对于上海本地家庭：
- 如果是家庭首套房,通常免税（除非面积特别大，超过免税部分才征税，但首套通常都在免税范围内）。
- 如果是二套房或更多,那么应税面积 = 该住房建筑面积 - （家庭人数 × 60平方米）。
- 注意： 如果算出来是负数，那就是0，不用交税。

为什么要乘以70%？

这是国家给的一个“估值折让”，认为房产税的计税基础不应该完全按照市场成交价，而是要打个七折，算是给纳税人的一点心理安慰和减负。

生活实例：老张和小王的2020年账单

光说不练假把式,咱们来两个具体的2020年生活实例，把这个“计算器”跑一遍。

上海土著老张的改善型需求

老张是土生土长的上海人,家里三口人（夫妻加一个孩子），原本家里有一套老公房，面积80平米，2020年，老张手里攒了点钱，想改善一下居住环境，于是又买了一套120平米的新房，单价是6万元/平米。

咱们来帮老张算算：

确定是否征税： 这是老张家的第二套房，属于征税范围。
确定税率： 假设2020年上年度上海平均房价是4万/平米，那么2倍就是8万，老张买的房子单价6万，没超过8万，所以适用 4% 的低税率。
计算免税面积： 家庭人数3人 × 60平米 = 180平米。
计算应税面积： 现在家庭总住房面积 = 80（老房）+ 120（新房）= 200平米。应税面积 = 200 - 180 = 20平米。 也就是说，虽然有200平米，但只有超出的20平米需要交税。
最终计算： 年应纳税额 = 60,000（单价）× 70% × 20（应税面积）× 0.4% = 42,000 × 20 × 0.004 = 3,360元

我的点评： 看到没？老张买了套600万的房子，一年才交3000多块钱的税，对于老张这样的改善型需求，这个税负其实是非常轻的，甚至不到这房子一个月物业费的两倍，这体现了当时政策的一个导向：不打击刚需和合理的改善，主要针对囤房。

新上海人小王的投资尝试

小王是个单身青年,刚拿到上海户口不久（或者还没拿到户口，但持有居住证满3年），他在上海没有房子，但在2020年，他一口气买了一套小户型，准备投资或者结婚用，这套房子50平米，单价9万元/平米。

咱们来帮小王算算：

确定是否征税： 小王名下无房，这是首套，如果是非本市居民，首套也要征税；如果是新市民，通常首套暂免，这里我们假设小王是非本市居民（持有居住证但未满3年，或者单身外籍），那么这套首套房就要征税。
确定税率： 假设平均房价还是4万，2倍是8万，小王的房子单价9万，超过了2倍，所以适用 6% 的税率。
计算免税面积： 非本市居民通常没有“人均60平米”的优惠（除非满足特定条件），所以应税面积就是50平米。
最终计算： 年应纳税额 = 90,000（单价）× 70% × 50（应税面积）× 0.6% = 63,000 × 50 × 0.006 = 18,900元

我的点评： 这个数字就有点肉疼了，一套450万的房子，一年要交接近1万9的税，对于投资客或者高单价豪宅的买家，这个持有成本就开始显现出来了，这就是房产税“调节收入分配”和“抑制投机”的作用。

重庆试点：不一样的“土豪税”

既然咱们在用“房产税2020年计算器”，那就不能不提重庆，重庆的方案和上海不太一样，它更像是一个“豪宅税”和“外地炒房税”。

在重庆,征税对象主要针对：

个人拥有的独栋别墅（不管存量还是增量）。
个人新购的高档住房（指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍及以上的）。
在重庆同时无户籍、无企业、无工作的“三无人员”新购的第二套及以上普通住房。

重庆的计算公式稍微复杂一点，它没有“人均60平米”的免征额，而是直接按建筑面积算，但税率是累进的：

应税建筑面积 ≤ 200平米，税率为 0.5%
应税建筑面积 200-300平米，税率为 1%
应税建筑面积 > 300平米，税率为 1.5%

重庆也有“交易单价打折”的逻辑，但不是固定的70%，而是根据房价高低，在50%-100%之间浮动。

生活实例： 假设“三无人员”赵老板，2020年在重庆没有户口、没开公司、也没工作，但他看好重庆楼市，一口气买了一套300平米的大平层，单价2万/平米。

这笔账就比较好算了：

应税面积：300平米。
税率：200平米以下0.5%，100平米以上1%。
计算： (200 × 0.5%) + (100 × 1%) = 1% + 1% = 2%（平均税率概念，实际是分段算）假设不打折（最坏情况）： 20,000 × 200 × 0.005 = 20,000元 20,000 × 100 × 0.01 = 20,000元合计：40,000元/年

我的点评： 重庆的模式非常直接，就是针对有钱人，对于普通老百姓买的普通住宅，重庆基本是不碰的，这种模式在2020年那种环境下，其实对民生的干扰最小。