契税收费标准，买房路上的最后一道关卡，这笔钱你真的算对了吗？

大家好，我是你们的老朋友,一个在注会行业摸爬滚打多年的财务人。

今天咱们不聊那些枯燥的审计底稿，也不谈高深的会计准则，咱们来聊聊跟每个人钱包都息息相关的大事——买房，更具体一点，咱们来聊聊买房交房时那笔绕不开的“契税”。

说实话，做财务这么多年，我见过太多精明的生意人，在几千万的合同上斤斤计较，最后却在契税这种“小钱”上因为不懂规则而多掏了腰包,甚至因为搞错了交税时间而面临罚款。

买房是大多数人一生中最大的消费，动辄几百万，这时候，契税收费标准就成了我们必须精打细算的一笔账，很多人以为契税就是房价的1.5%或者3%，定死的，没法变，其实不然,这里面的门道多着呢。

今天这篇文章，我就用大白话，结合真实的生活案例,给大家彻底扒一扒契税的那些事儿。

先别急着掏钱，搞懂什么是契税

咱们得明白,这钱是干嘛用的。

很多第一次买房的朋友，去售楼部听到置业顾问说“还要交契税”，心里都会咯噔一下：“怎么又是税？不是有增值税吗？”

契税是一种“财产转移税”，它的核心逻辑是：当土地、房屋的所有权发生转移变动时，就像你过户一辆二手车需要交钱一样，国家作为管理者，要给你办那个“红本本”（不动产权证）,就要向你征收的一种税。

关键点来了：谁交？ 这一点非常反直觉，在买卖交易中，通常我们认为是“谁赚钱谁交税”，但在房产交易里，契税的法定纳税义务人是买方，也就是说，不管你是买一手房还是二手房，这笔钱，原则上都得由买家掏腰包，实际生活中，有些二手房交易会约定“卖家包税费”，那只是双方私下的钱款博弈，在税务局的申报系统里,依然是买方在交税。

核心干货：契税收费标准的三档“阶梯”

好了，重头戏来了，大家最关心的契税收费标准到底是什么？

我们国家依据的是《中华人民共和国契税法》以及各地的具体实施细则，虽然各地政策在细节上（比如首套房的认定）略有差异，但大体上遵循一个“1%、1.5%、3%”的三级税率体系。

这就像个人所得税的阶梯一样，你的房子属性不同，跳进的“坑”也不同。

第一档：1%的“甜蜜优惠”

这是最低的税率，也是大家最想争取到的。 适用人群： 个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），且建筑面积在90平方米及以下的。 生活实例： 我有个表弟小陈，刚毕业两年，在二线城市打拼，他和女朋友领了证，准备买个小户型做婚房，他们看中了一套89平米的小两居，总价100万。因为他们是首套，且面积小于90平米，按照契税收费标准，他们只需要交1%的契税。算一下：100万 × 1% = 1万元。这1万块钱，对于刚起步的小两口来说，正好可以用来添置一套不错的家电，如果按3%交，那就是3万块，差价够买个大冰箱加洗衣机了，小两口特意卡着89平米买,这就是懂政策带来的实惠。

第二档：1.5%的“改善中坚”

这是最常见的税率，覆盖了大部分刚需和改善型购房者。 适用人群： 个人购买家庭唯一住房，但建筑面积在90平方米以上的。 生活实例： 我的客户李姐，家里孩子大了，原来的两居室住不下了，她卖掉了老房子（名下无房），买了一套120平米的改善型大三居，总价200万。虽然她是首套，但因为面积超过了90平米，她就享受不到1%的优惠了，得按1.5%交。算一下：200万 × 1.5% = 3万元。李姐一开始不理解，觉得自己是首套，为什么不能1%？我解释给她听，国家政策是鼓励“刚需中小户型”，大户型的资源占用多，自然多交一点，李姐听后也就释然了，毕竟3万块对于200万的资产来说,比例还是合理的。

第三档：3%的“投资门槛”

这是法定基准税率，也是“惩罚性”税率。 适用人群：

购买家庭第二套改善性住房（注意：北上广深等一线城市的二套房政策通常不分面积，直接按3%征收）。
购买家庭第三套及以上住房。
非住宅类房产（如商铺、写字楼、公寓）。 生活实例： 再举个例子，做生意的王总，他名下已经有两套房了，为了投资，他又看中了一套市中心的高档公寓，总价300万。不管这套公寓面积多大，因为他是第三套房，直接顶格执行3%的税率。算一下：300万 × 3% = 9万元。王总虽然不差钱，但也跟我吐槽：“这9万块钱扔进去，连个响都听不到。”这就是投资房产必须考虑的“摩擦成本”。

避坑指南：那些中介可能没告诉你的事

作为专业人士，我必须提醒大家，在实际操作中，关于契税收费标准，有几个巨大的“坑”是大家容易踩的，这些坑往往不是因为税率算错了，而是因为对“价格”的认定有偏差。

坑一：成交价 ≠ 计税依据

很多人以为，契税是按我和卖家签的合同价算的，比如合同写200万，我就按200万交税。 错！大错特错！ 税务局手里有一套“评估价系统”，如果你买的房子价格明显低于同地段、同类型房产的市场平均交易价格，税务局有权进行核定，并按核定价格征税。 真实案例： 前年有个朋友张先生，为了省点契税，在二手房合同上做了“阴阳合同”，实际成交500万的房子，网签合同只写了300万，他心想：“这下好了，按300万交税，省下200万对应的3%就是6万块！” 结果呢？去税务局申报时，系统一扫，该小区同类房屋最低指导价是450万，税务局直接退回申报，要求按450万交税，最后张先生不仅没省下钱，还因为涉嫌违规申报被约谈，差点耽误了过户时间，搞得卖家都要跟他解约。 我的观点： 千万别在税基上耍小聪明，现在大数据联网了，房子的真实价值税务局门儿清，为了省那点钱去搞阴阳合同，不仅面临补税罚款，更严重的法律风险是，一旦发生纠纷，法院只认“阳合同”（实际交易合同）,你的权益根本得不到保障。

坑二：“满五唯一”免的是个税，不是契税

这是买房小白最容易混淆的概念。你去中介看房，中介会推销：“姐，这套房满五唯一，免税！” 很多客户一听就乐了：“太好了，那我契税也不用交了？” 打住！ “满五唯一”指的是房产证满5年且是卖家家庭唯一住房，这种情况下，卖家可以免交个人所得税。 契税是买方交的，跟卖家房子满不满五年没有任何关系！ 只要你买，你就得交契税（除非有特定减免政策），千万别把中介口中的“免税”自动脑补成免契税，到时候预算没做足，钱没带够,那就尴尬了。

特殊情况：赠与和继承怎么收？

除了买卖，房产的转移还有赠与和继承，这两种情况下的契税收费标准完全不同,这里也有不少门道。

直系亲属赠与

很多人觉得，爸妈把房子给孩子，还要交税？是的。根据规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或者另一方所有的，免征契税。如果是父母赠与给子女，或者兄弟姐妹之间赠与，通常需要征收3%的契税（由受赠人缴纳）。 注意： 赠与看似省了买房的钱，但以后这房子要是想卖，个税会非常高（通常按差额的20%征收），我一般建议客户，如果是直系亲属转移，尽量走“买卖”流程，通常税费成本比“赠与”要低得多。

法定继承

这个是好消息，对于《民法典》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属的，免征契税。这意味着，如果老人百年之后，子女通过继承获得房产，去办理过户时，是不需要掏这笔契税的,这体现了国家法律对家庭财富传承的一种保护。

实操建议：如何省钱又省心？

聊了这么多契税收费标准，最后我想给大家几条实操建议，这都是我作为注会，结合无数客户经验总结出来的“血泪教训”。

预算要留足“余粮”： 在做买房预算时，不要只算首付和月供，一定要把契税、维修基金、物业费这些“隐形成本”算进去。 公式大概是： 房价 × 1%~3%。如果是首套90平以下，按1%预留；首套90平以上，按1.5%预留；二套或不确定的，按3%预留，宁可多带钱,也别到了售楼部或者税务局现场四处借钱。
搞清楚“首套房”的认定标准： 这一点非常关键！不同城市的认定标准不一样。有的城市是“认房不认贷”（只看你名下有没有房，不管你有没有贷款记录）；有的城市是“认贷不认房”（只看你有没有未结清的贷款，不管你名下有没有房）；还有的城市是“认房又认贷”。 我的建议： 在交定金之前，务必拿着身份证去当地房管局或者税务局查询一下自己的家庭住房套数记录，别听中介瞎忽悠“你这套算首套”，中介为了成交话术不可尽信，亲眼看到系统里的记录，你才能确定自己到底适用1.5%还是3%的税率。
注意纳税时限： 契税不是你想什么时候交就什么时候交的。根据《契税法》，纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续之前申报缴纳契税。 通俗点说： 你要去办房产证（不动产证）之前，必须先把税交了，有些新房是交房时由开发商代收代缴，有些二手房是过户当天交，千万不要拖着不交，虽然现在不像以前那样有严格的滞纳金追责，但一直拖着不办证，房子在法律上还不是完全你的,这风险太大了。