房屋租赁普通发票税率，房东别喊冤，租客别踩坑，内行人才懂的省钱门道

大家好，我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“笔杆子”。

今天咱们来聊一个特别接地气，但又特别容易让人“上火”的话题——房屋租赁普通发票税率。

不知道大家在租房或者收租的时候，有没有遇到过这种尴尬的场面：租客客客气气地说：“房东大哥/大姐，这月房租我转给您了，麻烦能不能给我开张发票呀？我要报销。”房东一听，脸色立马变了：“开票？开票要交税的！这税点得你自己出，而且税率高着呢，还是别开了吧，我给你便宜点。”

这时候，租客心里犯嘀咕：“不就是开张纸吗，怎么还要我出钱？税率到底有多少？”房东心里也在打鼓：“我也不是不想开，但这税务局一扣款，我到手的钱不就少了吗？”

作为一名专业的注册会计师，我见过太多因为不懂“房屋租赁普通发票税率”而产生的纠纷，甚至因为几百块钱的税费，闹到要退租搬家，这中间的弯弯绕绕，只要咱们理清楚了，不仅能省下真金白银,还能避免很多不必要的麻烦。

我就用大白话，结合几个我身边真实发生的例子,给大家把这层窗户纸捅破。

先搞懂：什么是“普通发票”？谁去开？

在咱们聊税率之前，得先统一一下概念，很多房东（特别是个人房东）觉得开发票特别麻烦，得买税控盘、得买打印机，还得每个月报税,这是老黄历了。

对于咱们绝大多数个人房东来说，你手里拿到的，或者给租客开的，通常都是“增值税普通发票”，这个发票和那种能抵扣进项税的“专用发票”不一样，它主要用于租客做记账凭证、企业所得税税前扣除，或者个人用来办理居住证、提取公积金等。

这里有个关键点大家必须知道：个人房东自己是不能打印发票的。

这就好比你在路边摊买个煎饼果子，你没有发票机，对吧？个人房东也是一样，所谓的“去开票”，通常是指房东带着身份证、房产证等资料，去房屋所在地的税务局（或者通过电子税务局APP），申请“代开”发票。

既然是去税务局代开，那税率就是国家定死的，不是房东说“我要收你10个点”就是10个点的。

个人出租住房：税率其实比你想象的要低

咱们先来说最常见的情况：个人出租住房。

我有个邻居叫王阿姨，手里有一套闲置的老两居，一直对外出租，前阵子，她的租客是个在大厂上班的小伙子，公司硬性要求必须提供租赁发票才能报销房租,小伙子愁眉苦脸地来找王阿姨商量。

王阿姨一听“开发票”，第一反应就是：“不行不行，我听说这税率得去到20%甚至30%，这一月几千块房租，开了票我还得倒贴钱！”

这其实是很多人的误区，王阿姨那是把“卖房子的税率”和“租房的税率”搞混了。

我给王阿姨算了一笔账，她这才恍然大悟。

根据国家目前的优惠政策（个人出租住房），通常采用的是“综合征收率”，虽然各地的具体执行细则略有不同，但大多数城市对于个人出租住房,整体税负是非常轻的。

咱们拆解一下（以大多数城市的标准为例）：

增值税及附加： 国家对个人出租住房有极度优惠，通常按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，也就是说，5000元的房租，增值税只有75元左右，再加上城建税和教育费附加,这部分几乎可以忽略不计。
房产税： 这部分是按4%来征收的。
个人所得税： 这部分大家最关心，对于个人出租住房，通常也是优惠的，按10%的核定征收率，或者（收入-800费用）*10%。

重点来了！ 为了方便管理，很多税务局在代开发票时，不会让你一项一项去算，而是直接给你一个“综合征收率”。

在我所在的城市，个人出租住房的综合征收率通常在5%到5%之间。

回到王阿姨的例子： 房租是5000元。如果按4%的综合征收率来算（假设值），税款就是：5000 * 4% = 200元。

王阿姨一听，才200块钱？她本来以为要交一两千呢！于是她很痛快地就去税务局把票开了，租客小伙子拿着发票去公司报销，拿回了全额房租，也很开心；王阿姨虽然少拿了200块，但落了个合规合法，而且租客关系维护得更好,租期也更稳定。

我的个人观点： 对于个人出租住房，千万不要盲目抵触开发票，现在的政策导向是鼓励租赁市场，税负已经降到了历史低位，如果你因为怕交那几百块钱的税，导致租客流失，房子空置一个月的损失，可能够你交好几年税的！这就是典型的“捡了芝麻丢了西瓜”。

个人出租非住房（商铺、写字楼）：这就有点“肉疼”了

说完了温馨的住房，咱们再来看看稍微冷冰冰一点的——个人出租非住房，比如你有个临街门面,或者写字楼里的一个格子间。

我有个客户，李老板，早年眼光好，买了个小商铺一直租给一家便利店，后来便利店换老板了，新老板是个正规军，做事严谨,非要李老板开发票。

李老板心想，开就开吧，反正税率跟住房差不多吧？结果去税务局一算,李老板差点没晕过去。

个人出租非住房，税率可是实打实的“商业价”。

增值税： 通常是5%，没有住房那个减按1.5%的优惠。
房产税： 12%！这可是大头。
个人所得税： 20%或者核定征收。

同样，很多地方也会实行综合征收，但这个征收率通常会比住房高很多，个人出租非住房的综合征收率可能在7%到15%甚至更高,具体看地段和当地政策。

李老板的例子： 商铺租金一个月10000元。如果当地综合征收率是12%，那税款就是：10000 * 12% = 1200元。

你看，同样是1万块的租金，住房可能只交200-300块税，商铺可能要交1200块,这差距确实不小。

这时候，博弈就来了。 李老板觉得：“我一个月才赚多少钱？你让我交1200税，不可能！” 便利店老板觉得：“我不开发票，我账上做不了成本，我要交25%的企业所得税，那是2500块！我宁愿给你补1200块税钱。”

我的个人观点： 在商业地产租赁中，“税负转嫁”是一个非常普遍且合理的经济行为，如果是个人房东面对企业租客，完全可以在合同里提前约定：“租金为含税价”或者“租金为不含税价，税费由承租方承担”。

在这个环节，作为房东，你一定要理直气壮地说明：“这是商业地产，税率就是这么高，国家规定的，不是我黑心。”作为租客，你也要算账：我帮房东交了1200的税，但我能抵扣增值税（如果是专票）或者抵扣企业所得税,到底划不划算？

企业出租房屋：一般纳税人和小规模纳税人的区别

还有一种情况，是企业把房子租出去，比如一家公司，买了楼做员工宿舍，空了几间往外租；或者专门的房地产租赁公司。

这时候，税率就得看企业的“身份”了。

小规模纳税人 如果出租方是小规模纳税人,现在的政策也是普惠性的。

出租住房： 同样享受5%减按1.5%的优惠。
出租非住房： 通常是5%。

一般纳税人 这就比较复杂了，一般纳税人税率通常是9%,一般纳税人有两个选择：

简易计税： 选了这个，就类似小规模，通常也是5%（或者住房1.5%），但是一旦选了简易计税，这个房子36个月内就不能变了，而且你不能给租客开9%的专用发票，只能开5%的。
一般计税： 税率是9%，这时候你可以给租客开9%的增值税专用发票，如果你的租客也是一般纳税人，他们拿到这9%的专票是可以抵扣的,所以他们反而更喜欢这种。

生活实例： 我之前审计过一家科技公司，他们租了一层楼当办公室，房东是个大集团，是一般纳税人，房东问我们要9%专票还是5%普票？

我们财务总监当时就拍了板：“要9%专票！” 为什么？因为我们公司也是一般纳税人，我们虽然付了9%的房租税，但是这9%我们可以拿去抵扣我们销项税，我们的成本并没有增加多少，而房东如果开9%，他们进项税（比如盖楼时的成本）也能抵扣,双方其实都划算。

我的个人观点： 企业之间的租赁，更多的是一种“税务筹划”，不要看到9%就被吓跑，也不要看到1.5%就窃喜，一定要看懂能不能抵扣，如果你是个一般纳税人企业，坚决不要为了贪图低税率而接受普通发票，那样你损失的是进项抵扣的权利,亏大了！

那个传说中的“起征点”能不能用？

很多精打细算的朋友可能会问：“听说个体户或者个人，月收入没到10万，是免税的，那我租房能不能用？”

这个问题问到了点子上。

根据目前的增值税小规模纳税人政策，月销售额10万元以下（含本数）是免征增值税的。

注意这个但是。

在房屋租赁代开发票的实际操作中，很多税务局对于个人出租房产，并不一定直接套用这个“起征点”免征增值税，为什么？因为税务局很难监控你到底出租了几套房、收了多少租金，为了防止税源流失，很多地方对个人代开租赁发票，实行的是“按次征收”，而不是“按月征收”。

如果是按次征收，每一次去开票，都要交税,没有那个10万的免额度。

也有部分地区的政策比较宽松，如果确实符合月租金未超过起征点的条件，可以免征增值税，这就需要大家拿着证件，去当地税务局大厅,或者拨打12366咨询一下。

我的个人观点： 不要抱着侥幸心理去赌这个“起征点”，在租房合同里，最好把税费问题约定得清清楚楚，如果你是房东，别拿“免税”当噱头忽悠租客，万一去税务局一开票要收税,你就被动了。

实操建议：如何优雅地处理发票问题？

说了这么多理论，最后给大家几条掏心窝子的实操建议,希望能帮大家少走弯路。

给房东的建议：

主动学习当地政策： 别听隔壁老张说“税率很高”就信了，每个城市的“综合征收率”都不一样，去一趟税务局，或者上当地的税务APP查一查,你会发现真相往往没那么可怕。
合同里要写明： 在签租房合同的时候，一定要有一条是关于“税费承担”的，是“租金含税”，还是“税费由租客另行支付”？这一点必须在签字前说清楚,避免事后扯皮。
保留好代开记录： 现在电子税务局很方便，手机上就能操作，代开记录就是你的完税证明，万一以后租客因为发票问题找麻烦,这就是你的护身符。

给租客的建议：

区分你的需求： 你是为了报销？为了抵扣？还是为了办居住证？如果只是为了办居住证，有些地方其实租赁合同备案就够了，不一定非要发票，如果是为了报销,那就必须要有发票。
算好你的账： 如果房东坚持“税点你出”，你要算一下，房东要求的税点是不是合理，如果住房租金他非要收你10%的税，那他就是在坑你（前面说了，通常综合征收率低得多），这时候,你可以拿着税务局的政策文件去跟他谈判。
不要强人所难： 如果房东真的是那种“死活不开发票”的人，而且你确实需要发票，那在签合同前就要谈崩，别住进去两个月了再提要求,那时候你搬家的沉没成本就太高了。