租赁房屋交什么税？这篇保姆级教程帮你算清每一笔账

大家好，我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“财务老司机”。

我的朋友老张火急火燎地给我打电话，声音里透着焦虑：“老李啊，我那套闲置的老房子终于租出去了，本来挺高兴的，结果租客是个讲究人，非问我要发票，这一要发票，我就懵了，我到底该交什么税？交多少？会不会把租金都赔进去？”

老张的困惑，其实也是千千万万房东的困惑，在这个“房住不炒”但“租售并举”的时代，手里握着几套房产出租的人不在少数，但真到了要合规纳税的时候,大家心里都是没底的。

我就抛开那些晦涩难懂的法条，用咱们平时唠嗑的方式，结合老张的真实案例，给大家彻底盘来一盘：租赁房屋交什么税？ 咱们不仅要交得明明白白,还得看看怎么交才最划算。

先别慌，搞清楚你是谁（纳税主体）

在聊具体税种之前，作为专业人士，我得先帮大家理清一个概念：身份不同,待遇不同。

咱们通常说的“出租房屋”,主要分两种情况：

个人出租住房： 比如老张这种,把自己名下的闲置住宅租给别人住。
企业出租房屋： 公司买了房子，或者盖了厂房,然后租出去。

这两种情况，虽然名义上都是“房东”，但税务局对它们的“照顾”程度可是天差地别，今天咱们重点聊聊大家最关心的个人出租住房，毕竟这是最贴近生活的场景，如果你们对企业出租感兴趣,咱们后面可以单独开篇细聊。

个人出租住房，到底要交哪几种税？

如果你去税务局大厅，或者打开个税APP，你会发现涉及到房屋出租的税种真不少，别被吓到，实际上对于个人出租住房,国家给了很多优惠政策。

一共就这“四大金刚”+“两个小透明”：

增值税（VAT）：门槛很低，大概率不用交

这是流转税，也就是你只要有收入（发生了交易），理论上就要交,国家对个人出租住房有极大的优惠。

政策怎么说： 个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
更香的优惠： 如果你每个月的租金收入不超过10万元（含税），免征增值税。

生活实例： 老张的房子租出去，一个月租金5000块，5000块远小于10万，所以老张这笔生意，增值税为0,一分钱不用掏。

那如果老张的房子在一线城市，租金高达3万一个月呢？3万还是小于10万，依然免征。

除非你是那种手握几十套豪宅，或者专门做二房东生意，月租金轻松突破10万的大户，否则对于绝大多数普通房东来说，增值税这个词，你可以直接划掉。

房产税：大头在这里，但有折扣

房产税是财产税，是你“拥有”或“使用”房产需要交的税，对于出租行为,房产税是以租金收入作为计税依据的。

政策怎么说： 个人出租住房，不适用从价计征（即房产原值的1.2%），而是适用从租计征，税率通常为12%。
优惠来了： 个人出租住房，减按4%的税率征收房产税。

看，从12%直接砍到4%,这力度够大了吧？

生活实例： 还是老张，月租5000元。他每个月要交的房产税 = 5000 × 4% = 200元。一年下来就是2400元，这笔钱是雷打不动要交的（除非你也享受了其他极个别的免税政策）。

个人所得税：必须要交，但算法很讲究

这是大家最关心的，因为这直接关系到你到手能拿多少钱，个人出租房屋取得的所得，属于“财产租赁所得”。

税率： 固定税率为20%。
怎么算（关键点）： 并不是直接用租金乘以20%，那样太坑了，国家允许你扣除费用。

扣除标准如下（按次计算）：
1. 每次（月）收入不超过4000元的： 减除费用800元。
2. 每次（月）收入超过4000元的： 减除20%的费用。
3. 除此之外： 还准予扣除缴纳的房产税、增值税（如果有）、以及在修缮过程中实际发生的修缮费用（每月上限800元）。

生活实例： 老张月租5000元（超过4000了）。第一步，算不含税收入（因为增值税免了，这里还是5000）。第二步，扣除房产税（刚才算的200元）。第三步，扣除20%的标准费用（5000 × 20% = 1000元）。第四步，算应纳税所得额 = 5000 - 200 - 1000 = 3800元。第五步，算个税 = 3800 × 20% = 760元。

老张每个月光个税就要交760元，听起来是不是有点肉疼？别急,咱们后面聊聊怎么合理优化。

印花税：聊胜于无

印花税是对合同征税,租赁合同属于印花税应税凭证。

政策： 个人出租住房，签订的租赁合同，印花税税率为1%。
优惠： 个人出租住房，免征印花税。

对，你没看错，免征，这个税种对于个人房东来说,基本可以忽略不计。

城镇土地使用税：同样免征

这个税通常由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，但在个人出租住房的场景下，国家规定：免征。

给老张算的一笔总账

咱们把老张的例子汇总一下，看看他一个月到手多少钱,交了多少税。

老张的情况： 北京某小区闲置两居室，月租金5000元,租给了一对年轻夫妻。
税费清单：
1. 增值税： 0元（月租金<10万，免征）。
2. 房产税： 200元（5000 × 4%）。
3. 印花税： 0元（免征）。
4. 城镇土地使用税： 0元（免征）。
5. 个人所得税： 760元（（5000-200-1000）× 20%）。
总税负： 200 + 760 = 960元。
到手收入： 5000 - 960 = 4040元。

老张一看就急了： “啥？我一个月要交近1000块的税？这可是我两天的工资啊！有没有什么办法能少交点？”

必须发表的个人观点：综合征收率”的真相

这时候，作为专业的注会写作者，我要告诉大家一个行业内公开的“秘密”，或者说是一个极大的便利——综合征收率。

在很多城市（比如上海、北京、深圳等大部分地区），为了简化征管，方便纳税人，税务局对于个人出租住房并不要求你像上面那样分税种一笔笔去算，而是采用一个“综合征收率”。

这是什么意思呢？就是税务局把房产税、个人所得税等打包在一起，定一个较低的固定比例，你按这个比例交钱就完事了,其他税都不用再管了。

通常的标准是： 个人出租住房，综合征收率往往在2.5%到5%之间（具体看各地政策，很多地方是2.5%）。

咱们再帮老张算一次，如果按2.5%的综合征收率来算：

应纳税额 = 5000 × 2.5% = 125元。

对比一下：

分开算（理论税额）： 960元。
打包算（综合征收）： 125元。

这差距简直是一个天上一个地下！为什么差这么多？因为综合征收通常是核定征收，它不考虑你的装修成本扣除，也不分税种，但它极大地简化了流程，且地方政府为了鼓励租赁市场发展,往往把这个定得很低。

我的个人观点： 如果你是个人房东，去税务局代开发票时，一定要问清楚当地是否有“综合征收”政策，如果有，恭喜你，你省下的不仅仅是计算的时间,更是真金白银。

这里有个巨大的陷阱，很多房东因为怕交税，就不给租客开发票，甚至甚至用“如果不开发票可以给你便宜200块”这种话术来诱导租客，这种做法在金税四期的大背景下,是非常危险的。

深度分析：为什么我建议你主动交税？

作为专业人士，我见过太多因为贪图小便宜而吃大亏的例子，关于租赁房屋交税,我有几句掏心窝子的话想对大家说。

现在的“以票控税”已经不是说说而已 以前租客租房，大部分是为了居住，不报销，所以不要发票，但现在不一样了。很多在大城市打拼的年轻人，租房提取公积金需要合同和发票；甚至有些个税专项附加扣除（住房租金）申报，虽然目前流程上不一定强制上传发票，但税务局后台的数据比对能力在指数级增强。如果你的租客是个企业，或者是个很讲究个税抵扣的白领，他们是一定会索要发票的，一旦他们去税务局代开（或者举报你未提供发票），你的纳税信息瞬间就会曝光，到时候补税、滞纳金、罚款,跑都跑不掉。

房屋租赁是“阳光化”的收入 对于多套房持有者来说，你的租金收入其实是你资产实力的一部分，虽然现在个人所得税APP里并没有强制要求你填这一块（除非你主动申报），但在未来的房产税立法趋势下，家庭的综合收入评估是一个大方向。合规纳税，证明你的收入来源合法且稳定，在某些金融场景下（比如申请经营贷）,这甚至可能成为你的加分项。

利用好“修缮费”这个神器 如果不幸你的租金很高，当地又没有低税率综合征收政策，必须按标准税率交个税，那你一定要记得利用“修缮费”扣除。法律规定，允许扣除的修缮费用每月最高800元。如果你房子刚好需要换窗户、刷墙，把发票留着，每个月去税务局申报时抵扣800元，如果修缮费花了10000元，你可以分13个月扣除完。这不仅是省税，更是实打实的房屋维护,何乐而不为？