房产税的征收范围，从城市到工矿区，你的房子到底在不在射程之内？

大家好,我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“账房先生”。

最近这几年,只要一提起“房产税”，我身边的朋友、客户，甚至是在小区楼下遛弯的大爷大妈，眼神里都透着一股子既好奇又紧张的劲儿，大家都在问：“这税到底会不会落到我头上？”“我在老家镇上盖的大房子要交税吗？”“我在市中心买的那套小公寓呢？”

作为一名专业的注册会计师,今天我不打算用那些晦涩难懂的法条来轰炸你们，咱们就像喝下午茶一样，坐下来好好聊聊房产税的征收范围，咱们要把这个概念揉碎了、讲透了，看看你的房子到底在不在税务局的“射程”之内。

地理范围：并不是所有的土地都“生而平等”

我们要搞清楚一个最基本的概念：房产税并不是在中华大地的每一个角落都会征收，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税的征收范围是有明确地理界限的。

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，听到这儿，你可能觉得这不就是全中国吗？别急，这四个词背后大有玄机。

城市：大家都懂的“重灾区” 这里的“城市”，指的就是经国务院批准设立的市，包括它的市区、郊区，还有市辖县的县城，如果你在北京、上海、深圳这种一线城市，或者是杭州、成都这种新一线城市拥有房产，毫无疑问，你的房子是在征收范围内的。

县城和建制镇：容易被忽视的“盲区” “县城”好理解，就是未设立建制镇的县人民政府所在地，建制镇”这个词，很多人就懵了，简单说，就是经过省级人民政府批准设立的镇，注意，是“批准设立”的。

这就引出了一个非常有意思的生活实例。

我有个客户叫老张,他是做建材生意的，前几年，他在离市区几十公里的一个乡里，看中了一块风景不错的地，花重金修了一栋三层别墅，平时周末去度假，他一直担心这房子以后要交多少税，我告诉他：“老张，你放心，只要那个地方还是‘乡’，没有被省政府批准改成‘镇’，你这别墅目前的法规下是不需要交房产税的。”

为什么？因为农村地区，也就是广大的乡村，目前是不在房产税征收范围内的，这是国家为了减轻农民负担、支持农业发展的一项长期政策。

工矿区：最特殊的“存在” 这个概念大家平时接触最少，但对企业主来说很关键，工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。

举个例子,假设有个巨型钢铁厂，它的生活区、办公区虽然连成一片，规模像个镇，但行政上还是属于“矿区”，这片区域里的房产，也是要交房产税的。

【个人观点】： 我认为，这种城乡二元结构的税制设计，是非常符合中国国情的，广大的农村地区承载着居住和基本社会保障功能，如果贸然对农村自建房征税，不仅征收成本极高，而且会引发巨大的社会矛盾，随着城镇化的推进，很多“乡”变成了“镇”，原来的农房变成了经营性用房，这时候，征收范围的界定就会变得非常微妙，随着城乡界限的模糊，这个地理范围的划分一定会面临新的挑战。

“独立”的房产：不是所有盖在地上的建筑都算数

好了,确定了你的房子在城市或者镇上，是不是就一定要交税了呢？也不一定，这就要说到房产税的征税对象——“房产”。

在税法眼里,房子是有“独立人格”的，房产税是以房屋为征税对象的，什么叫房屋？那是有屋面和围护结构，能够遮风避雨，供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

这里有一个非常经典的误区,很多企业主容易踩坑。

我服务过一家机械加工厂,老板李总为了扩大生产，在厂区里搭建了一个很大的露天彩钢瓦棚，用来堆放原材料，旁边还修了一个独立的露天停车场，围了一圈围墙，年底算税的时候，李总问我：“这些彩钢棚和围墙也要交房产税吗？”

我说：“李总，这得看具体情况。”

如果那个彩钢棚只是几根柱子撑着一块顶,四面透风，没有墙，那它就不算“房屋”，不需要交房产税，如果为了防雨，他把四面都砌了砖墙，装了门，这就构成了“房屋”的属性，那就得交税。

至于那个露天停车场和围墙,这些属于“独立于房屋之外的建筑物”，比如露天游泳池、围墙、烟囱、水塔等，这些都不是房产税的征税对象。

【生活实例】： 再举个更贴近生活的例子，现在很多高档小区的一楼带院子，业主会在院子里搞个阳光房，如果这个阳光房是玻璃封死的，固定在土地上，算不算房产？从严格的法律意义上讲，如果它没有独立的产权证，往往在税务实践中会被忽略，或者被认定为违建，但如果是合法报建的、有产权的“玻璃房”，它就是房产，就在征收范围内。

【个人观点】： 在这个问题上，我经常提醒我的客户：不要试图在“建筑结构”上跟税务局玩文字游戏，税法判定房产的核心标准是“遮风避雨”和“固定于土地”，你把四面墙拆了留三面，税务局也会认定你是为了避税，作为专业人士，我建议大家在搞基建时，一定要考虑税务成本，别为了省一点税，把仓库搞得四面漏风，最后货物淋湿了，得不偿失。

最核心的争议：个人居住的“非营业用房”

这是大家最关心的问题,既然城市和建制镇的房子都在征收范围内，那为什么咱们普通老百姓手里的一两套住宅，从来没去税务局交过房产税？

这里就要抛出一个重磅概念：免税。

根据现行规定,个人所有非营业用的房产，是免征房产税的。

请注意这里的定语：“非营业用”，这意味着，如果你买了房子是为了自己住、给爸妈住、或者空着（只要你不拿去赚钱），国家目前是给你免税的。

【生活实例】： 我有个朋友小刘，手里有点闲钱，在市中心买了一套小公寓，但他平时住在大房子里，这套小公寓就一直空着，偶尔过去住两天，他很担心：“听说空置房也要征税？” 我告诉他：“那是某些专家的建议，不是现行法律，只要你不出租、不开公司，这套空置的小公寓依然是‘非营业用’，不用交税。”

一旦性质变了,税就来了。

如果小刘把这套公寓租给了别人开公司,或者自己用来做工作室，这就变成了“营业用房”，虽然产权还是个人的，但因为用途变了，它就失去了免税的金牌，必须乖乖交税。

这里还有一个很有趣的对比,企业老板买的房子，哪怕是自己住，没有出租，也没有生产，只要产权证写的是公司名字，那就得交税，因为税法规定，企业自用的房产是要交税的（经营自用），只有“个人”拥有的“非营业”房产，才能享受这个豁免。

【个人观点】： 关于这一点，社会上争议很大，很多人认为，拥有多套房产的人占用了社会资源，应该交税，但我认为，目前的“个人非营业用房免税”政策，实际上是房地产税制改革的一个“缓冲带”。

试想一下,如果现在立刻取消这个免税规定，按照评估值对全国所有城市家庭征收房产税，那将是怎样的一场海啸？房价会怎么走？消费能力会怎么降？作为注册师，我看到的不仅是税收数字，更是数字背后的经济连锁反应，我认为，未来的改革方向一定是“立法先行、充分授权、分步推进”，在立法完成、评估体系完善、免税扣除标准（比如人均扣除面积）明确之前，这个“个人非营业用房”的免死金牌是不会轻易摘掉的。

那些特殊的“免税大户”：学校、医院和机关

除了咱们老百姓,还有一些特殊的“大户”，他们的房产虽然也在城市里，虽然也是庞然大物，但也不用交税。

这包括：

国家机关、人民团体、军队自用的房产。
由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产（比如学校、公立医院）。
宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。

【生活实例】： 我以前审计过一家公立医院，这家医院临街有一栋楼，以前是住院部，后来医院扩建了，这栋楼就空了下来，医院领导很有商业头脑，把一楼二楼改成了商铺，租给了肯德基和药店，一年租金好几百万。这时候，这栋楼还要交房产税吗？当然要交！因为税法规定得很清楚：只有“免用”的才免税，一旦你拿去出租了，搞经营了，性质就变了，就得按租金收入交12%的房产税，这在税务上叫“改变用途”。

【个人观点】： 这一条规定体现了税收的公平性和公益性，国家机关和事业单位靠财政拨款，提供公共服务，如果再对他们的办公用房征税，等于把钱从左口袋掏进右口袋，毫无意义，还增加行政成本，一旦他们参与了市场竞争（出租房产），就必须和市场主体一样纳税，这一点，税务局查得可是很严的，千万别以为挂个“公立”的牌子就能随便出租逃税。