房地产开发企业营改增政策(房地产新老项目核定标准)

• 1、房地产开发企业营改增政策，房地产新老项目核定标准？
• 2、房地产企业该如何缴纳增值税？

1、房地产开发企业营改增政策，房地产新老项目核定标准？

新老项目是营改增出台的，时间上是2016年5月1日。新老项目划分为四种情况：

1、第一个标准是以工程施工许可证为标准的。营改增之前签订的建筑施工合同，但没有办理施工许可证，工程未动工，5月1日后才办理施工许可证，工程正式动工的项目，叫做新项目。

2、第二个标准是以合同为准。5月1日后签订施工合同的项目叫做新项目。

3、5月1日前未完工、营改增之后继续施工的项目，叫做老项目。

4、“先上车后买票”的行为，5月1日之前没有签合同，包括工程施工许可证等法律手续，但已正式动工了，5月1日后补办手续的工程，还叫做老项目。

2、房地产企业该如何缴纳增值税？

在当今的高房价下，随便一两套房子的售价就轻松突破500万了，所以除开极少数特殊情况，房地产企业都是一般纳税人。

作为一般纳税人的房地产企业，在计算缴纳增值税方面，既有一般纳税人的常规特点，也有房地产企业自身的特殊规定。

作为一般纳税人，房地产企业采用的计税方法普遍兼有一般计税方法和简易计税方法。

房地产企业一般纳税人在计算缴纳增值税时，有两种办法：一般计税办法和简易计税办法。

●简易计税办法：根据国家税务总局公告2016第18号文件，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税办法，按照5%征收率计算缴纳增值税，不得抵扣进项税额，不能扣除对应的土地价款。

房地产老项目是指《建筑施工许可证》注明的开工日期在2016年4月30日之前的房地产项目。

同时，房地产企业一般纳税人一旦选择简易计税办法，在36个月内不得变更为一般计税办法。

●一般计税办法：采用当期取得的包括价外费用的全部价款，扣除当期销售的房地产项目对应的土地价款，按照两者差额，换算为不含税价，适用9%税率（2019年4月1日后的最新税率）计算当期应该缴纳的增值税。

需要注意的是，判断同一个房地产项目一般以同一个《施工许可证》为准，同一个项目只能选择一种计税办的，不能同时选择一般计税和简易计税办法。

房地产企业有收到预售款时预缴3%增值税的特殊规定。

房地产预售制产生了大量预售行为的发生，虽然根据营改增文件，房地产企业采取预售方式销售房地产不再确认为增值税纳税义务，但是仍然要按照取得的预售款收入3%预缴增值税。

应预缴增值税＝预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

一般计税项目，适用9%税率；简易计税项目，适用5%征收率。

房地产企业经营周期长，成本、收入核算复杂，容易产生一些涉税风险。

●在一段时间内容易发生进项销项存在“错位”的现象。

房地产项目整个周期持续2-3年是非常普遍的，在前期收到预售款时，并未发生增值税纳税义务，不确认计提销项税额。

而确认增值税纳税义务发生时间一般以合同约定的房产交付时间作为判断标准，而这往往都是好几年后的事情了。

前期投入的各种成本行成的进项税额会大量留抵。

这就非常容易产生进项税额和销项税额的“错位”现象。

●销售房地产的增值税纳税义务发生时间的判断较为复杂。

房地产企业在确认增值税纳税义务发生时间时，应当在遵循财税（2016）36号文件第四十五条规定的基础上，根据不同地区税务机关执行的口径，在准确的时间点判断增值税纳税义务发生时间。一般情况下，都是以合同约定的房产交付时间作为确定依据，提前交付的，以实际交付时间为准。

●进项税额的抵扣和土地价款的扣除应准确核算，不能“和稀泥”。

房地产企业在核算增值税时应当准确把握销项税额的计提时点，同时在扣除土地价款时，只能扣除已销售房产对应比例的部分，不得一次性扣除土地价款。

进项税额的抵扣应该剔除用于简易计税项目的部分，不能全部进行抵扣，否则产生偷漏税风险。