折现率受哪些因素影响？详解决定折现率高低的几个关键点

前阵子我帮家里亲戚捯饬一个果园的转让生意，对方老板非得跟我扯什么“钱不值钱”的理论。本来我想着这事儿简单，结果一深挖才发现，这逻辑背后全是折现率在那儿捣鬼。很多人觉得这东西就是个冷冰冰的数学公式，不然，这玩意儿就是咱们对未来那点收益的一杆秤。我当时蹲在果园田埂上，拿着根树枝在地上划拉了半天，才算把这几个关键影响因素给盘明白了。

第一个最要命的，就是钱拿在手里的“稳当程度”。

我当时就问那老板，我说这果园要是明年闹虫灾或者赶上冰雹，我这几万块钱的收成是不是就打水漂了？这就叫风险。风险越高，折现率就得往高了提。要是你去买国债，那稳如老狗，折现率自然低，因为你心里踏实。但这干实体买卖，天灾人祸谁也说不准，我心里没底，我就得要求更高的回报率来补偿我这悬着的心。说白了，折现率就是我担惊受怕的“精神损失费”，风险越大，这费就得越高。

第二个就是看外面大环境，也就是那帮银行和理财产品的动向。

我实践过程中专门查了下当年的银行利息。如果我把这笔买果园的钱存在银行，一年闭着眼都能挣个三五个点，那我投你这果园，折现率起码得比银行利息高出一大截才行。无风险利率就是个地板价，地板抬高了，折现率这层楼自然也就跟着水涨船高。要是连银行利息都跑不赢，那我还费这劲折腾土疙瘩干直接躺平存定期不香吗？

第三个，就是得看钱贬值的速度，也就是通货膨胀。

我回想了一下十年前去镇上吃碗面才五块钱，现在起步就是十五块。这一算账就发现，哪怕明年我能拿回同样面值的钱，它的购买力已经缩水了。通胀预期越高，咱们定的折现率就得越狠。你要是不把这部分损失算进去，看着是挣了，实际上是被物价给割了韭菜。所以我跟那老板谈的时候，特意把未来几年的物价涨幅给算进了折现率里，这叫未雨绸缪。

一点，也是很多人容易忽略的，就是你的“耐心程度”。

这就好比我现在给你一百块，和一年后给你一百块，你肯定选现在拿。这就是时间价值。我当时就跟那老板磨，我说我这钱现在拿去干别的，没准还能再生出小钱来，我现在把钱锁在你这果园里，那是牺牲了我的机会。我这人越急着见钱，折现率就定得越高。因为在我眼里，未来的钱远没有现在的钱值钱，这就是个心理博弈的过程。

折腾完那次估值我才明白，这折现率高低就是人心的一面镜子。它不是专家拍脑门想出来的，而是咱们在算计风险、利息、物价和耐心之后，得出的一个最实在的数字。那果园我没让亲戚买，因为我把这些因素一加，算出来的折现率太高，算下来的现值根本不划算。折腾这一回我也算看透了，这数字背后全是咱们对生活的精打细算。